Wirkung und Bedeutung des Vermieterpfandrechts

Vermieterpfandrecht

Der Vermieter hat für Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an allen eingebrachten Sachen des Mieters (§ 562 BGB). Die Vorschrift gilt für alle Mietverhältnisse, also auch für die Vermietung von gewerblichen Räumen. Ein Pfandrecht gibt dem Gläubiger das Recht, sich wegen seiner Forderung aus der gepfändeten Sache zu befriedigen (§ 1204 BGB).

Dies bedeutet aber keineswegs, dass der Gläubiger dazu berechtigt wäre, die gepfändeten Sachen an den nächst besten Kaufinteressenten zu veräußern. Der Gläubiger muss vielmehr genaue gesetzliche Vorschriften für die Verwertung von gepfändeten Sachen einhalten. Insbesondere kann der Verkauf von Pfandgütern nur im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung (durch einen öffentlich bestellten zugelassenen Auktionator) erfolgen, dabei muss die Versteigerung rechtzeitig vorher angedroht worden sein. Hat das Pfand einen Börsen- oder Marktpreis, so kann auch ein freihändiger Verkauf erfolgen, allerdings muss auch dieser durch einen öffentlich bestellten Auktionator erfolgen.

Voraussetzung für die Entstehung eines Pfandrechtes ist, dass der Mieter Eigentümer der eingebrachten Sache ist. Gegenstände, die der Mieter „auf Abzahlung“ gekauft hat, stehen meist unter Eigentumsvorbehalt des Verkäufers oder Ratenkreditgebers. An solchen Sachen kann daher kein Pfandrecht erworben werden, da der Mieter nicht Eigentümer ist.

Das Pfandrecht erstreckt sich auf alle Sachen des Mieters, auch auf in der Wohnung befindliches Bargeld oder Schmuck. Nicht jedoch auf Sparbücher, ebenso nicht auf Sachen ohne Vermögenswert, wie Briefe, Familienfotos usw.. .

Das Pfandrecht erlischt, wenn der Vermieter hinsichtlich aller Forderungen befriedigt ist, oder zum Beispiel im Rahmen eines Vergleiches gegen Zahlung eines auszuhandelnden Geldbetrages auf das Pfandrecht verzichtet (dies ist in der Praxis die Regel).

Seit der Mietrechtsreform im November 2001 ist das Pfandrecht des Vermieters stark eingeschränkt. Es bezieht sich nämlich nur noch auf die Gegenstände, die einer Pfändung nicht unterliegen. Alles was der Mieter zu einer angemessenen Haushaltsführung benötigt, unterliegt daher nicht mehr dem Vermieterpfandrecht.

Selbsthilferecht des Vermieters

Zusätzlich hat der Vermieter ein Selbsthilferecht gemäß § 562 b BGB. Der Vermieter kann also durch geeignete Maßnahmen den Abstransport von Gegenständen, die dem Pfandrecht unterliegen (zum Beispiel wertvolle Fernseher, Hi-Fi Anlagen, Videokameras, Schmuck) durch den Mieter verhindern. Er kann zum Beispiel die Wohnung verschließen und die Schlösser auswechseln sofern der Mieter nicht mehr in der Wohnung wohnt, oder er kann pfändbare Gegenstände in seinen Besitz nehmen. Er benötigt dazu keinen Gerichtsbeschluss oder eine sonstige Anordnung eines Gerichtes. Das Selbsthilferecht des Vermieters ist damit ein sehr geeignetes Werkzeug um säumige Mieter zur Bezahlung ihrer Schulden zu veranlassen.

Zu beachten ist dabei jedoch:

1. Hat der Vermieter an allen in den Mieträumen befindlichen Sachen das Vermieterpfandrecht nach § 562 Abs. 1 BGB ausgeübt, entfällt die Räumungspflicht des Mieters nach § 546 Abs. 1 BGB. Ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB steht dem Vermieter in diesem Fall nicht zu. Urteil des KG Berlin siehe nachstehend.

2. Ein auf § 985 BGB gestützter Herausgabeanspruch des Vermieters als Eigentümer entfällt dann, wenn der Mieter durch vom Vermieter veranlasste Maßnahmen (zum Beispiel durch einen Wachdienst) keinen alleinigen Zugriff auf die Mieträume mehr hat. KG Berlin 8. Zivilsenat, Urteil vom 14. Februar 2005, Az: 8 U 144/04

Mietrecht – Mietrechtslexikon 4-2015