Sachverständige zur Begründung einer Mieterhöhung.

Mietrecht: Sachverständige

Listen über die zugelassenen örtlichen Sachverständigen werden bei den Handwerkskammern (handwerliche Berufe) und der IHK (Industrie und Handelskammer) geführt. Ebenso verfügen die Gerichte über entsprechende Listen der zugelassenen Gutachter oder Sachverständige, die Gerichte erteilen aber hierüber in aller Regel keine Auskunft, da dies nicht zu den Aufgaben des Gerichts gehört.

Sofern man die Angelegenheit einem Rechtsanwalt übergeben hat, sollte man ihm die Auswahl überlassen.

Begründung einer Mieterhöhung

Das Mietrecht erlaubt es dem Vermieter, sein Mieterhöhungsverlangen erklären und begründen, indem er ein Gutachten eines Sachverständigen der Mieterhöhungserklärung beilegt ( § 558 a Abs 2 Nr. 3 BGB). Das Sachverständigenurteil muss schriftlich begründet sein.

Der Sachverständige muss öffentlich bestellt und vereidigt sein. Öffentlich bestellt ist der Sachverständige dann, wenn er von einer staatlichen Behörde oder einer anderen vom Staat beauftragten Stelle als Sachverständiger ernannt wurde. Die Ernennung erfordert immer die Vorlage und den Nachweis entsprechender Befähigungsnachweise durch den Sachverständigen.

Zusätzlich muss der Sachverständige für die Erstattung von Gutachten der betreffenden Art allgemein vereidigt sein. Der Fall einer wissentlichen Falschbeurkundung hätte deshalb für den Sachverständigen äußerst gravierende strafrechtliche Nachteile, bis hin zu einer Gefängnisstrafe. Die Vereidigung der Sachverständigen erfolgt in der Regel durch die Präsidenten der Amts- oder Landgerichte des jeweiligen Bezirks.

Die Kosten des Sachverständigen sind grundsätzlich von der Partei zu tragen, die ihn beauftragt hat.

Für den Vermieter stellt die Beauftragung die sicherste Art dar, um sein Mieterhöhungsverlangen zu erklären und zu begründen. Sollte es dennoch anschließend wegen der Miethöhe zu einem gerichtlichen Verfahren kommen, ist das Gutachten des Sachverständigen dort voll als Beweismittel verwertbar ( §§ 402 ff, 410 ZPO). Sofern der Vermieter dem Mieter ein solches Gutachten vorlegt, ist dem Mieter – abgesehen von krassen Ausnahmefällen – zu raten, die Mieterhöhung zu akzeptieren. Allenfalls kann der Mieter ein solches Gutachten durch ein Gegengutachten eines gleichrangigen Sachverständigen widerlegen.

Zustand der Wohnung: Gutachten überflüssig?

Nach Ansicht des BGH ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens, wenn es um die Feststellung des »dekorativen« Zustandes einer Mietwohnung geht, nicht erforderlich. Jeder Richter könne – allgemeiner Lebenserfahrung folgend – bei einer Besichtigung beurteilen, ob sich eine Wohnung in abgenutztem Zustand befindet oder nicht. Auch trübes Licht in der dunklen Jahreszeit und schlechte künstliche Beleuchtung ändere daran nichts, so die Karlsruher Richter. Die Einschaltung von Sachverständigen in einem Mietprozess kostet in der Regel Zeit und Geld. Es nützt beiden Parteien, wenn auf ein Gutachten verzichtet werden kann. (BGH, Beschluss vom 17.03.2015 – VIII ZR 251/14).

Für Richter ist es in aller Regel eine sehr zeitaufwändige Angelegenheit, eine Wohnung zu besichtigen und deren Zustand zu protokollieren. Auf diesem Grund werden fast alle Richter versuchen, diese Aufgabe an einen Sachverständigen auf Kosten der Parteien „zu deligieren“. Das ist absolut verständlich und wohl auch vernünftig, entspricht aber nicht der Rechtslage, wie dieses BGH-Urteil zeigt. Prozessparteien sollten auf eine Besichtigung durch den Richter bestehen oder sich auf eine vergleichsweise Einigung einlassen, die den Prozess beendet.

Andere Fälle im Mietrecht

Auch zur Feststellung eines Sachmangels, der Schadensursache oder auch um die Höhe eines Schadens konkret zu ermitteln, kann jede Partei einen Sachverständiger beauftragen. Man spricht dann von einem „Parteigutachten“. Kommt es im Mietrecht zu einem Prozess, so werden solche „Parteigutachten“ in aller Regel von den Gerichten nicht als Beweismittel anerkannt. Soweit es das Gericht im Verlauf eines Prozesses für notwendig erachtet, ordnet es eine Beweisaufnahme vielmehr selbst an. Dabei holt es die von den Parteien angebotenen Beweismittel ein (z.B. Sachverständigengutachten, Zeugenvernehmungen). Das Gericht bestimmt dabei den Sachverständigen selbst, sofern sich die Parteien nicht auf einen Sachverständigen einigen können. Die Kosten des vom Gericht beauftragten Sachverständigen gehören zu den Prozesskosten, und werden zuletzt von der Partei bezahlt, die den Prozess verloren hat bzw. verteilt, wenn keine Partei in vollem Umfang Recht bekommt.

Außergerichtlich gilt hinsichtlich der Kosten insoweit zunächst der Grundsatz, dass die Kosten des Sachverständigen die Partei trägt, die den Sachverständigen beauftragt hat. In Einzelfällen , insbesondere wenn es um Schadensersatzleistungen geht, ist die Gegenseite verpflichtet, auch die Kosten des Sachverständigen zu übernehmen. Erforderlich ist aber, dass die Partei die Beauftragung des Sachverständigen nach den Umständen des Falles für erforderlich halten durfte. In vielen Fällen im Mietrecht genügt es zu Feststellung der Höhe eines Schadens einen Kostenvoranschlag eines Handwerkers einzuholen. Das ist wesentlich kostengünstiger, die Einschaltung eines Sachverständigen ist dann nicht grechtfertigt.

Mietrecht 07-2015 Mietrechtslexikon