Mietrechtliche Fragen bei der Stellung eines Nachmieters

Mietrecht: Nachmieterstellung, Ersatzmieter

Der Eintritt eines Nachmieters bedeutet rechtlich, dass der Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter aufgelöst wird und ein neuer Mietvertrag mit einer anderen Person (dem Nachmieter) abgeschlossen wird. Der Nachmieter kann auch in den mit dem altem Mieter bestehenden Vertrag eintreten, jedoch nur mit Zustimmung des Vermieters. Enthält der Mietvertrag keine sogenannte Ersatzmieterklausel, was der Normalfall sein dürfte, kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen (vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist von 3 Monten) Aufhebung des Mietvertrages zustimmt oder seine Zustimmung zum Eintritt eines Nachmieters in den bestehenden Mietvertrag erteilt.

Der Mieter kann nur dann vom Vermieter verlangen, dass er einer Vertragsaufhebung bei gleichzeitiger Stellung eines Nachmieters zustimmt (oder Eintritt des Nachmieters in den bestehenden Mietvertrag), wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat (siehe dazu auch weiter unten).

Es gibt aber wenige Ausnahmen, in denen der Mieter auch die vorzeitige Vertragsaufhebung ohne Nachmieterstellung verlangen kann. Siehe dazu >>> Vertragsaufhebung.

Die sehr weit verbreitete Ansicht, der Mieter könne dem Vermieter drei Nachmieter stellen, wenn dieser die Nachmieter ablehne, dann könne er vorzeitig ausziehen ist falsch!
Das gilt auch dann, wenn der Nachmieter oder Ersatzmieter bereit ist, alle Bedingungen des Vertrages zu akzeptieren und wenn gegen seine Person keine Einwendungen bestehen. Es muß dem Vermieter freistehen, nach Beendigung des Mietverhältnisses einen neuen Mieter frei auszuwählen und die Vetragsbedingungen mit ihm auszuhandeln ( LG Hamburg NJW RR 81, 1741). Das Verhalten des Vermieters darf aber nicht gegen Treu und Glauben verstoßen (§ 242 BGB), insoweit sind aber enge Grenzen zu ziehen.

Nur bei berechtigten Interessen des Mieters (siehe dazu weiter unten) muß sich der Vermieter eine Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit gefallen lassen. Hat der Mieter ein anerkanntes berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag, so darf der Vermieter einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen (BGH Urteil v. 20.1.2003 a.a.O.). Zudem trägt der Vermieter die Beweislast für die Unzumutbarkeit des Nachmieters. Dabei ist nicht erforderlich, dass der Mieter mehrere Nachmieter zur „Auswahl“ stellt, ein Nachmieter reicht.
In der Praxis haben Vermieter mietrechtlich fast keine Chancen, einen Nachmieter abzulehnen, sofern ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht. Das LG Berlin ( Urteil vom 21. September 2004 , Az: 63 S 175/04) formuliert es so:

„Ein Vermieter ist nur dann gemäß § 242 BGB verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis kommt auch dann in Betracht, wenn sich der Vermieter selbst dahingehend bindet, dass er sich zur Akzeptanz von geeigneten Nachmietern gegenüber den Mietern bereiterklärt.“

Einem Vermieter, der sich mit einem Nachmieter einverstanden erklärt, ist es grundsätzlich nicht verwehrt, sich gegen mögliche Schäden als Folge des Mieterwechsels rechtlich abzusichern (vgl. BGH, NJW 1998, 531). Der Vermieter hatte in diesem Fall eine Bonitätsprüfung des Nachmieters und eine Selbstauskunft verlangt.

Ausnahmen: mietrechtliche Härtefälle bei langfristigen Verträgen

Urteil des BGH vom 20.01.2003 (NZM 2003, 277 f.)

Ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag lösen will, kann seine Entlassung aus dem Mietverhältnis dann verlangen , wenn er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Das gilt allgemein kraft Gesetzes (§ 242 BGB), wobei noch ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten muß. So wörtlich aus dem vorbezeichneten Urteil des BGH entnommen. Die Rechtsprechung des BGH gilt also unmittelbar nur für Zeitmietverträge, nicht für unbefristete Mietverträge, die innerhalb der gesetzlichen Frist gekündigt werden können, sie wird von Gerichten jedoch überwiegend auch auf unbefristete Mietverträgen angewandt. Dies gilt insbesondere für alle sogenannten „Altverträge“, die noch sehr lange Kündigungsfristen für die Mieter vorsehen. Für alle Verträge, die innerhalb der gesetzlichen Frist von 3 Monaten gekündigt werden können, wird man nur in ganz besonderen Ausnahmesituationen noch ein Recht zur Stellung eines Nachmieters annehmen können. Völlig ablehnend z. B. OLG Oldenburg RE WM 82,124).

Wann liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters vor?

Ein berechtigtes Interesse wurde zum Beispiel im Falle eine beruflichen Versetzung (zwangsweiser Arbeitsplatzwechsel, Urteil des LG Berlin GE 89, 415), Hochzeit (Urteil des LG Hannover WM 88,12) oder auch Familienzuwachs (Wohnung zu eng, Urteil des LG Landshut WM 96, 542) ) anerkannt.

Auch die unverschuldete Arbeitslosigkeit des Mieters kann einen Anspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietverhältnisses begründen (LG Berlin, Urteil vom 20.7.1999 S 112/99 = ZMR 2000, 26). – Der Mieter war in diesem Fall nicht mehr dazu in der Lage, die monatliche Miete aufzubringen. Besteht der Vermieter – sofern für den Mieter ein berechtigtes Interesse vorliegt – auf der Fortführung des Mietverhältnisses und lehnt eine vorzeitige Beendigung ab, ist der Mieter nach Ansicht des LG Berlin (siehe oben) nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu benennen.

Lehnt der Vermieter es gegenüber dem Mieter eindeutig ab, einen von diesem noch beizubringenden Nachmieter auch nur zu berücksichtigen, entfällt auch die Verpflichtung der Mieter, einen Nachmieter auch nur zu benennen (LG Landshut, WuM 1996, 542).

Ist der Nachmieter dem Vermieter zumutbar?

In keinem Fall – also auch dann wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht – ist der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet, wenn der Nachmieter für Ihn nicht zumutbar ist. Zur der Frage des Mietrechts, wann ein Nachmieter für den Vermieter noch zumutbar ist hat sich der BGH ( a.a.O.) wie folgt geäußert:

„Bei der Prüfung der Zumutbarkeit müßten fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben.“

Ein Kind kann kein Hinderungsgrund sein. Die Behauptung, dass von einem Kind Lärmbelästigen ausgehen können bezeichnet der BGH als nicht haltbares „Pauschalurteil“.
Auch ein „Pauschalurteil“ eines Vermieters (er lehnte Studenten als Mieter ab). Das LG Berlin wies diesen Vermieter im Urteil wie folgt zurecht: „Allein die sofortige pauschale Ablehnung von Nachmietern nur wegen ihrer Studenteneigenschaft ohne Darlegung näherer Umstände ist unzureichend um eine Unzumutbarkeit zu begründen.“ LG Berlin, Urteil vom 19. August 1988, Az: 29 S 2/88

Hat der Mieter (der Mieter muss aber ein berechtiges Interesse haben!) dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter angeboten, der sich bereit dazu erklärt und dazu in der Lage ist, das Mietverhältnis für dessen Restlaufzeit zu den bestehenden Konditionen fortzusetzen, ist die Auflösung des bestehenden Mietverhältnisses durchzuführen, d.h. der Mieter hat einen mietrechtlichen Anspruch darauf, und kann dies vom Vermieter verlangen (und gerichtlich durchsetzen) (LG Hamburg WM 86, 326; OLG Oldenburg WM 82,124).

Praxistipp

Einen „Nachmieter-Ratgeber“ bzw. eine Mustervorlage für Vereinbarungen mit dem Nachmieter und Mietaufhebung mit dem aktuellen Mieter findet man hier: Mietvertrag Nachmieter Vorlage kostenlos zum Download.

Es ist davor zu warnen, die Wohnung einfach zu verlassen und ihrem Schicksal zu überlassen, wenn der Vermieter Nachmieter abgelehnt hat. Das kann sehr teuer werden, denn der Mieter schuldet in jedem Fall zunächst einmal die volle Miete inklusive Betriebskosten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses weiter. Schadensersatzansprüche des Vermieters bei verspäteter Weiterververmietung können eine weitere Folge sein. Vom Grundsatz her muss der Vermieter den Mieter bei Ablehnung eines geeigneten Nachmieters so stellen, als ob das Mietverhältnis durch Eintritt dieses Nachmieters beendet worden wäre (LG Berlin ZMR 99, 401). In der Praxis liegt jedoch die ganz überwiegende Beweislast für alle Umstände beim Mieter, sodass sich in der Praxis erhebliche Schwierigkeiten ergeben.

Praxistipp: Was ist zu tun, wenn sich der Vermieter einfach weigert?

Schritt 1: Der Mieter muss die persönlichen Daten des Nachmieters ( Postanschrift des Nachmieters! ) schriftlich dokumentieren und zwar inklusive aussagekräftige Aussagen darüber, dass der Nachmieter finanziell dazu in der Lage ist, das Mietverhältnis fortzusetzen (z.B. Arbeitsstelle, Höhe des Einkommens, Familienstand). Der Nachmieter sollte dies zusammen mit der Erklärung, dass er bereit ist, in das Mietverhältnis ab einem bestimmten Zeitpunkt (genaues Datum) einzutreten, unterschreiben.

Schritt 2 : Jetzt erklärt man dem Vermieter schriftlich, dass man zu einem bestimmten Termin die Wohnung räumen wird, ein Nachmieter stehe zur Verfügung – eine Kopie der schriftlichen Erklärung des Nachmieters (siehe oben) ist beizufügen. Zugleich teilt man dem Vermieter mit, dass man die Wohnung zu dem Termin, ab dem der Nachmieter zu Eintritt bereits räumen werde und bietet ihm die Rückgabe der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand an. (Hinweis: >>> hierzu Beendigung lesen).

Schritt 3 : Reagiert der Vermieter nicht, räumt man als Mieter ordnungsgemäß und bietet die Wohnung nochmals schriftlich zur Übergabe bzw. Rückgabe mit dem Vorschlag für einen Übergabetermin an. Sofern der Vermieter ablehnt oder den Termin nicht wahrnimmt gerät der Vermieter mit seiner Rücknahmepflicht in Verzug und kann keine weiteren Ansprüche stellen, sofern der Nachmieter zumutbar war. (Ausnahme Schäden an der Wohnung, nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen usw).

Schritt4 : Am Besten sollte ein schriftliches Übernahmeprotokoll angefertigt und unterschrieben werden. Siehe >>>Übergabeprotokoll . In diesem Protokoll sollte der Vermerk stehen, dass das Mietverhältnis beendet ist. Besteht berechtigter Anlaß zu der Vermutung, dass der Vermieter seine Unterschrift unter einem Übergabeprotokoll verweigert, so fertigt man als Mieter dennoch ein Protokoll an und dokumentiert darin auch die Äußerung des Vermieters. (Gleiches gilt im umgekehreten Fall für den Vermieter!) Dieses Protokoll läßt man dann von einem mitgebrachten Zeugen (sollte möglichst unabhängig sein) an Stelle des Vermieters unterschreiben. Das hat zwar nicht den selbst Beweiswert wie eine vom Vermieter unterschriebene Urkunde, unterstützt aber dennoch später das Gedächtnis des Zeugen, sofern es doch noch zu einem Rechtstreit kommen sollte.

Sofern der Vermieter behautet, der vom Mieter vorgestellte Nachmieter sei unzumutbar, trägt er die Beweislast für diese Behauptung. Das bedeutet, das der Vermieter in einem Mietrechtsprozess den Beweis der Unzumutbarkeit des Nachmieters erbringen muss, und den Rechtstreit verliert, falls er ihm dies nicht gelingt. (LG Berlin siehe oben). In der Praxis kann der Vermieter kaum einen solchen Beweis führen, zumal wenn eine entsprechende Selbstauskunft des Nachmieters vorliegt, und dieser notfalls auch als Zeuge vor Gericht zur Verfügung steht. Natürlich wird der Nachmieter als Zeuge vor Gericht kaum von sich behaupten, dass er als Mieter unzumutbar sei. Der Vermieter hat mithin in der rechtlichen Praxis kaum die Möglichkeit einen Nachmieter, der eine positive Selbstauskunft vorlegt, abzulehnen.

Ersatzmieterklausel / Nachmieterklausel

Entsprechendes gilt, wenn der Mieter zwar kein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnis hat, die Mietvertragsparteien jedoch vereinbart haben, dass der Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen wird, sobald ein geeigneter Nachmieter gefunden ist.

Kommt mit dem vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter ein Mietvertrag – aus welchen Gründen auch immer – nicht zustande und verlangt der Vermieter vom Mieter deshalb weiterhin Miete, so hat im Prozess der Vermieter die Gründe für das Nichtzustandekommen eines Mietvertrags mit dem vorgeschlagenen Nachmieter im Einzelnen darzulegen.

Mietrecht 06 – 2015 – Nachmieterstellung aus dem Mietrechtslexikon