Pflichten und Rechte bei der Modernisierung einer Mietwohnung

Mietrecht: Modernisierungen durch den Vermieter

Der Vermieter kann nach der Durchführung einer Moderisierung die jährliche Miete um 11 % der von ihm für die Arbeiten aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Mieter „finanziert“ damit die Modernisierung.

Eine Baumaßnahme ist dann eine „Modernisierung“ im mietrechtlichen Sinn, wenn sich der Gebrauchswert einer Wohnung für einen Durchschnittsmieter durch die Baumaßnahme objektiv verbessert, eine Energieeinsparung erzielt wird oder auch, wenn die Wohnung durch die Arbeiten in einen Zustand versetzt wird, die dem „üblichen Standard“ entspricht. Dabei muß die Verbesserung des Gebrauchswertes „nachhaltig“ sein, d.h. auf Dauer bewirkt sein.

Der übliche Zustand ist dabei ein Wohnungszustand, wie der Zustand bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen – mindestens zwei Drittel – in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird (Rechtsentscheid BGH 19. 02. 1992, Az: VIII ARZ).

Häufig werden zusammen mit Modernisierungen auch Renovierungs- und Instandhaltungs bzw. Instandsetzungsarbeiten ausgeführt, diese Kosten dürfen aber nicht auf den Mieter umgelegt werden. Kostenmäßig sind solche Arbeiten daher von den Kosten der Modernisierung genau und für den Mieter nachvollziehbar abzugrenzen (siehe unten) . Das Gesetz definiert Modernisierungen so: ( § 559 BGB)

bauliche Maßnahmen des Vermieters,
– die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, oder
– die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, oder
– nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken oder

andere bauliche Maßnahmen die der Vermieter aufgrund von Umständen durchgeführt, die von ihm nicht zu vertreten sind.

Für Luxussanierung – oder Modernisierung siehe auch >>> Luxussanierung

Beispiele in denen Gerichte von einer Modernisierung (i.S.d. Mietrechts) ausgingen:

Zentralheizung ( LG Berlin , Urteil vom 14. Januar 2003 , Az: 64 S 49/02 ). Werden Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt, handelt es sich um eine Wohnwertverbesserung, ohne dass es darauf ankommt, ob die Maßnahme zugleich auch der Energieeinsparung gedient hat. nach Ansich des BGH wird beim Einbau einer Zentralheizung modernisiert, zuglich aber lediglich ein Zustand geschaffen, der dem „üblichen Standard“ – was die Ausstattung von Wohnungen betrifft – erreicht. (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 25/12). Das Wirtschaftlichkeitsgebot (siehe unten) steht dem Anspruch auf Duldung einer den Wohnwert verbessernden Maßnahme nicht entgegen. (zur Beheizung der Wohnung >>> Heizung)

Erhöhung des Gebrauchswertes:
Einbau einer Zentralheizung, Isolierglasfenster, Bad, Balkon.
Verbesserung der Wohnverhältnisse:
Einbau eines Fahrstuhles, Türöffner mit Gegensprechanlage.
Energieeinsparung:
Verbesserte Wärmedämmung, Hausfassade, moderne Niedrigenergieheizung, Solaranlage.

Von Gerichten entschiedene Fälle, die mietrechtlich keine Modernisierungsmaßnahmen sind, als Beispiele:

Fenstermodernisierung ( LG Berlin , Urteil vom 30. April 2002 , Az: 63 S 263/01): Der Gebrauchswert einer Wohnung wird durch den Austausch von Holzkastendoppelfenster bzw. Holzverbundfenster gegen Kunststoffisolierglasfenster nicht verbessert. Der Mieter muss die Maßnahme weder dulden, noch eine Mieterhöhung akzeptieren.

Werden bereits vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster ersetzt, so ist sehr fraglich, ob die Miete nach § 559 Abs. 1 BGB erhöht werden kann. Der Vermieter kann nach § 559 BGB die Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der BGH (Urteil v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05) stellt dafür sehr strenge Kriterien auf: Anzugeben sind in der Begründung zur Mieterhöhung nicht nur der Wärmedurchgangskoeffizient der neuen Fenster. Es muss auch so genau beschrieben werden wie der Zustand der alten Fenster war, dass der Mieter dazu in der Lage ist einen entsprechenden Vergleich zwischen alten und neuen Fenstern anszustellen, um den Energiespareffekt zu beurteilen. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist nur zulässig, wenn sich dadruch der Gebrauchswert der Wohnung erhöht. Bei Ersatz alter Isoliergalsfenster durch neue Isoliergalsfenster ist sehr zweifelhaft, ob sich dadurch der Gebrauchwert „nachhaltig“ erhöht. Sicher nur dann, wenn sich eine Energieeinsparung ergibt.

Ausnahme von der Duldungspflicht (BGH Urteil)

Umbauarbeiten des Vermieters zur Modernisierung, müssen Mieter wie gesagt hinnehmen, andere Maßnahmen, sofern keine Mangelbeseitigung oder Instandhaltung, nicht.

Hat der Vermieter es dem Mieter aber früher bereits erlaubt, auf eigene Kosten zu modernisieren, so verhält er sich nach Ansicht des BGH widersprüchlich, wenn er den vom Mieter auf diese Weise geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lässt. Mit anderen Worten ist bei der Beurteilung, ob es sich um eine Modernisierung handelt, immer auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache abzustellen. Hat der Mieter bereits selbst modernisiert, muss er weitere Arbeiten des Vermieters nicht (mehr) hinnehmen (BGH, Urteil v. 20. 06. 2012 – VIII ZR 110/11). Im vorliegenden Fall wollte der Vermieter eine Gaszentralheizung in das Gebäude einbauen, der Mieter hatte in seiner Wohnung aber bereits mit Zustimmung des Vermieters früher eine Gastherme (Etagenheizung, Wohnungsheizung)eingebaut (sieh auch Urteil des BGH v. 10.10.2012 Az. VIII ZR 25/12).

Ebenso bereits: (LG Berlin Urteil vom 26. 09. 2002 , Az: 67 S 84/02)

Ebenso wenig muss der Mieter den Austausch eines Gasherdes gegen einen Elektroherd dulden. (Zur Beheizung der Wohnung >>>>Heizung .

Ein weiteres Beispiel: Umbau einer Gasentageheizung in eine Ölzentralheizung (OVG Berlin ZMR 1990, 75).

Einbau Balkontüre (AG Wiesbaden, Urteil vom 28. März 2002 , Az: 93 C 4042/01 – 20, 93 C 4042/01): Nach Ausbau eines nicht allgemein üblichen Wohnungsbalkons ohne Modernisierungsduldung des Mieters kann der Vermieter nicht die Duldung des Einbaus einer Balkontüre in der Wohnung verlangen.

Das Auswechseln von Bleirohren und der Neueinbau verzinkter Rohre, der Einbau von WC-Spülkästen sowie die Erneuerung der Straßenfassade, die neue Eindeckung des Dachs und die Erneuerung von Schornsteinen und Dachrinnen stellen keine Modernisierungsmaßnahmen dar, es handelt sich um Maßnahmen zur Mangelbeseitigung AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 15. September 1992, Az: 22 (4) C 196/92.

Der Einbau eines Fahrstuhls stellt bei einem Gebäude mit 4 Obergeschossen zuzüglich Dachgeschoss eine bauliche Maßnahme dar, die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert. Dabei ist es unbeachtlich, daß der Fahrstuhl auf den halben Stockwerken und nicht auf der Ebene der Wohnungen hält. LG Berlin 63. Zivilkammer, Urteil vom 19. April 2002, Az: 63 S 239/01.

Wärmedämmung (Fassade) Beispielfall (BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 3. März 2004, Az: VIII ZR 149/03): Ein Investor stattete die von ihm erworbene ältere Wohnlage mit einer neuen Wärmedämmfassade aus. Kosten der Modernisierung: rund 1,2 Mill. Euro. Nach einer solchen Modernisierung können die Mieten erhöht werden, wobei 11% des Aufwandes jährlich auf die Mieten aufgeschlagen werden kann. Auch die Kostenmieten von öffentlich geförderten Wohnungen können angepasst werden.
Für die Mieter einer 85 qm großen Sozialwohnung in dieser Wohnlage ergab sich eine Mieterhöhung um rund 70,27 € monatlich, dies entspricht einer Steigerung um etwa 27%.
Eine kostspielige Angelegenheit, errechnete doch ein Sachverständiger, dass die erzielbare Energieeinsparung maximal 12 % (der Heizkosten) betragen könne. Deshalb wehrten sich die Mieter dagegen mit dem Argument, dass der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit missachtet habe. Sie seien nur insoweit verpflichtet eine Mieterhöhung mitzutragen, als diese nicht außer Verhältnis zur erwartenden Ersparnis von Heizkosten steht. Diese Ansicht der Mieter wurde bisher sehr verbreitet von vielen Gerichten geteilt.
Der BGH erteilt dem jedoch eine Absage: „Die Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen wird im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt“, so die Meinung der Bundesrichter, die sich ausführlich mit dem Für und Wider beschäftigten. Ganz schutzlos sei der Mieter aber nicht, betont der BGH, er könne sich gegenüber der Mieterhöhung ja auf einen Härtefall berufen.

Duldungspflichtdes Mieters bei Modernisierungen

Die Duldungspflicht bei Instandsetzungsarbeiten >>>Duldungspflicht Instandhaltung

Der Mieter muß Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden ( § 554 BGB). Führt der Vermieter eine Modernisierung der Wohnung durch, zu deren Duldung der Mieter verpflichtet war, kann er die Miete entsprechend der aufgewendeten Kosten (siehe unten) erhöhen § 559 BGB.
Eine Duldungspflicht besteht nur dann nicht, wenn sich hieraus ein Härtefall für den Mieter ergibt:

Die Ausnahmne des § 554 Abs 2 BGB :
Grundsätzlich besteht eine Duldungspflicht des Mieters dann nicht, wenn eine Modernisierungsmaßnahme eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt. Dabei ist auch die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. AG Wiesbaden, Urteil vom 28. März 2002 , Az: 93 C 4042/01 – 20, 93 C 4042/01 WuM 2002, 309-310: ein Mieter, der eine Wohnung mit bisher als normal angesehener Ausstattung gemietet hat, braucht es gegen seinen Willen nicht hinzunehmen, dass die Wohnung einen wesentlich anderen Zuschnitt erhält, wenn dieser Umstand zu einer unverhältnismäßigen Mieterhöhung führt. Unter diesem Gesichtspunkt ist es dann auch nicht entscheidend, ob der Mieter aufgrund seiner finanziellen Lage imstande wäre, ohne größere persönliche Einschränkung die höhere Miete zu zahlen. In dem vom AG Wiesbaden entschiedenen Fall betrug die Nettomiete 630 DM, die Mieterhöhung hätte sich auf 210 DM monatlich belaufen sollen.

Weitere Härtefälle

Hohes Alter (AG Bonn WM 1981, 37) / Invalidität (LG Hamburg ZMR 1976, 145) / Krankheit (LG Düsseldorf ZMR 1973, 81) / Schwangerschaft. Jeder Einzellfall ist zu prüfen! Es kommt auch auf die Dauer und die Schwere der Beeinträchtigungen an. Grundsätzlich hat aber das Verfassungsgericht betont, dass die gesundheitliche Unversehrtheit des Mieters Vorrang vor den Modernisierungsmaßnahmen hat. (BVerfG MDR 1980, 116).

Die Modernisierungsmaßnahme und somit Duldungspflicht kann bei einem kurz bevorstehenden Mietvertragsende (Auszug) auszuschließen sein (LG Berlin GE 1985, 261). Der Mieter braucht den Einbau einer Zentralheizung in seiner Wohnung neun Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu dulden. AG Osnabrück, Urteil vom 25. Februar 1977, Az: 14 C 94/77; WuM 1977, 167-168

Mitwirkungspflicht des Mieters

Die Mitwirkungspflicht des Mieters richtet sich danach, ob sie dem Mieter nach seinen persönlichen Verhältnissen, Fähigkeiten und Alter zugemutet werden kann. Der Mieter muss nicht nur den vom Vermieter beauftragten Handwerker Zutritt zur Wohnung gewähren. Er muss im Bedarfsfalle auch Möbel umstellen, Zimmer leerräumen oder vom Mieter installierte Gegenstände demontieren. Unter Umständen kann der Mieter auch verpflichtet sein, die gesamte Wohnung oder Teile vorübergehend zu räumen (BVerfG NJW 1992, 1378). Die Mitwirkungspflicht kann sich auch nur auf Sicherungsmaßnahmen beziehen, etwa das Einrollen von Teppichen und das Abdecken von Möbeln.

Aufwendungesersatz des Mieters

Grundsätzlich steht dem Mieter ein Aufwendungsersatz in angemessenem Umfang zu (LG Hamburg WM 99, 364) zu. Rechtsgrundlage ist § 554 Abs. 4 BGB, Der Vermieter muss die Wohnung nach der Modernisierung wieder in einen gebrauchsfähigen, vertragsgemäßen Zustand versetzen, also auch die Maler – und Tapezierarbeiten sowie Reinigungsarbeiten durchführen. Zu den Aufwendungen, die vom Vermieter zu ersetzen sind gehört auch die eigene Arbeitskraft des Mieters (AG Kiel WM 78, 174) (z.B. wenn der ieter selbst die Reinigung durchführt). Diese Kosten stellen im übrigen keine Modernierungskosten dar, die umgelegt werden können (siehe unten). Daran ändert sich auch nichts, wenn der Mieter aufgrund der Regelungen im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen selbst ausführen und bezahlen muss. Allerdings schuldet der Mieter dann im Wege ergänzender Vertragsauslegung einen Entschädigungsbetrag bis zur Höhe der von ihm (=dem Mieter) bei Renovierung des Objektes vor Umbau oder Modernisierung aufzuwendenden Kosten (BGH NJW 1985, 480; OLG Düsseldorf ZMR 1988, 96).

Als ersatzfähig gelten also insbesondere Reinigungsarbeiten oder Entgelte für die Beaufsichtigung der Wohnung während der Arbeiten. Ebenso stellen die Demontage und das spätere Wiederanbringen eines Bücherregals oder einer Einbauküche notwendige Aufwendungen des Mieters dar. Erstattungsfähige Aufwendungen liegen auch vor, wenn der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mietsache erlaubterweise versehen hat, entfernen und ersetzen muss. Dies wird der Fall sein, wenn ein Fenster durch ein größeres Fenster ersetzt wird und dadurch die Gardinen nicht mehr brauchbar sind oder wenn vom Mieter eingebaute Nachtspeicheröfen entfernt und entsorgt werden müssen, weil der Vermieter eine Zentralheizung einbauen will. Gleiches gilt, wenn der Vermieter anlässlich der Bauarbeiten Einrichtungen entfernt, vertragswidrig nicht wieder installiert hat und nun der Mieter diese Arbeiten nachholen möchte.

Die Aufwendungen des Mieters infolge einer Modernierungsmaßnahme in der Wohnung sind allerdings nur im angemessenen Umfang erstattungsfähig. In einem vom LG Dortmund (Urteil vom 15.02.2005 – 1 S 141/04) entschiedenen Fall hatte der Vermieter zum Einbau einer Hausverteilungsanlage für Kabelfernsehen einen Kabelkanal entlang der Decke im Schlafzimmer eines Mieters verlegt. Der Mieter erhielt dafür einen Entschädigungsbetrag von 100 €. Der Mieter wollte aber das gesamte Schlafzimmer zum Preis von 956,10 € neu tapeziert haben. Das Landgericht lehnte diesen Anspruch des Mieters jedoch mit der Begründung ab, dies nicht angemessen.

Mietminderung

Der Mieter hat ein Recht zur Mietminderung gem § 536 BGB während der Durchführung der Arbeiten, sofern der Gebrauch der Wohnung infolge der Arbeiten beeinträchtigt ist. (AG Köln ZMR 1980, 87 ; LG Mannheim DWW 1978,45). Auch im Falle der Mietminderung wegen Modernisierung empfiehlt es sich in jedem Fall, dem Vermieter die durch die Arbeiten vorübergehend entstehenden Mängel anzuzeigen (§ 536 C BGB). Ansonsten läuft der Mieter Gefahr, das Minderungsrecht wegen der fehlenden Anzeige zu verlieren. Oft ist eine bestimmte Beeinträchtigung oder die Schwere der Beieinträchtigung für den Vermieter – sofern nicht selbst im Haus wohnt – gar nicht erkennbar. Daher kann auf die Mängelanzeige in keinem Fall verzichtet werden. Die Höhe der Mietminderungen richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung. Das >>> Rechenprogramm zur Berechnung einer Mietminderung im Mietrechtslexikon kann dazu sehr wertvolle Hilfe leisten.

Duldungspflicht des Vermieters ( Modernisierung durch den Mieter)

Der Vermieter darf dem Mieter jedoch nicht ohne zwingenden Grund die verbesserte Nutzung des Mietobjekts verweigern, insbesondere nicht die Durchführung baulicher Maßnahmen, die im Zusammenhang mit dem Wohnzweck und der Lebensführung des Mieters stehen, wie etwa ein Badeinbau, die Änderung der Heizungsart, die Verfliesung von Bad und Küche.
Die vom Mieter beabsichtigten, weit gehenden baulichen Veränderungen der Mietwohnung (zum Beispiel: Einbau einer Gasetagenheizung, Austausch von Sanitärobjekten, d. h. Badezimmerkeramik und der Verfliesung des Badezimmers) unterliegen aber einem generellen Verbot und bedürfen immer der Erlaubnis des Vermieters. Der Vermieter darf dem Mieter aber nicht ohne zwingenden Grund die verbesserte Nutzung des Mietobjekts verweigern, insbesondere nicht die Durchführung baulicher Maßnahmen, die im Zusammenhang mit dem Wohnzweck und der Lebensführung des Mieters stehen, wie etwa ein Badeinbau, die Änderung der Heizungsart, die Verfliesung von Bad und Küche. Der Vermieter muss die Arbeiten in diesem Fall dulden. LG Berlin Urteil vom 8. Februar 2002 , Az: 64 S 355/01.

Der Vermieter ist zur Duldung solcher Mietermodernisierung jedenfalls dann verpflichtet, wenn die Maßnahmen zu einer erheblichen Verbesserung der Wohnqualität führen und nur minimale Eingriffe in die Substanz verursachen, welche mit geringen Mitteln wieder beseitigt werden können.
Der Mieter hat dann ein berechtigtes Interesse an den Modernisierungsmaßnahmen, welches das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiegt. Geringfügige Eingriffe bewegen sich noch innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache und müssen vom Vermieter auch ohne ausdrückliche Zustimmung hingenommen werden. (Z. B. : Einbau eines Türspions und einer zusätzlichen Klingenleitung LG Berlin Urteil vom 13. Juli 1984 , Az 65 S 3/84). Siehe >>> Türspion.

Achtung : Der Mieter ist in aller Regel immer zum Rückbau d. h. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet. Selbst wenn der Vermieter seine Zustim-mung erteilt bzw. erteilen muss, so bedeutet dies – ohne eine entsprechenden Verein-barung – nicht, dass der Vermieter auf eine Wiederherstellung des früheren Zustandes bei Auszug verzichtet. Details siehe .>>>Rückbaupflicht
Der Mieter sollte vor Beginn der Arbeiten immer auch eine Regelung bezüglich seiner Rückbaupflicht treffen (schriftlich). Lehnt der Vermieter eine zumutbare Vereinbarung ab, sollte auf die Durchführung von Modernisierungsarbeiten seitens des Mieters besser verzichtet werden.

Mieterhöhung

Das Mietrecht gestattet es dem Vermieter die Jahresmiete um höchstens 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten zu erhöhen ( § 559 Abs 1 BGB ). Siehe dazu nachstehendes Kapitel „Modernisierungskosten“.

Mietrechtlich ist Voraussetzung für die Mieterhöhung ein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Siehe dazu nachstehendes Kapitel „Mieterhöhungsverlangen“.

Für Mieterhöhungen bei preisgebundenem Wohnraum >>>Sozialwohnung

Modernisierungskosten

Als Modernisierungskosten im Sinne des Mietrechts dürfen nur die reinen Baukosten und Baunebenkosten angesetzt werden, nicht zum Beispiel die Finanzierungskosten (OLG Hamburg RE, WM 1981, 152), oder die Kosten für Mietausfall während des Umbaues. Baunebenkosten sind die Kosten für Architekten, Bauleitung, Genehmigungsverfahren oder Baustatik.
Wird eine Immobilie mit mehreren Wohnungen modernisiert, so sind die Gesamtkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen, sofern alle Wohnungen auch von der Modernisierung profitiert haben.

Neben den Modernisierungskosten gleichzeitig anfallende Instandsetzungskosten sind deutlich nachvollziehbar abzugrenzen und von den angegebenen Gesamtkosten abzuziehen, wobei eine Vergleichsrechnung zwischen den Kosten einer bloßen Instandsetzung und den tatsächlich entstandenen Kosten vorzunehmen ist. Die Abrechnung undefinierter Prozentsätze genügt den Anforderungen nicht (LG Potsdam 25. Mai 2000 Az.11 S 190/99). Zu den Instandsetzungskosten gehören auch die Kosten für eine eventuelle Erneutung des Bodenbelages oder Wandanstrich inklusive Tapeten.

Kappungsgrenze:
Es gibt bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung keine „Kappungsgrenze“. Der Vermieter kann daher die Miete auch dann um die anteiligen Modersierungskosten (11% pro Jahr) anheben, wenn danach die Gesamtmiete über dem Mietpreis für vergleichbare Wohnungen liegt. Lediglich die Vorschriften über den Mietwucher begrenzen eine zulässige Mieterhöhung. Erst wen die erhöhte Miete die örtlichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschreitet, wäre die Erhöhung danach unzulässig. In diesem Fall ist eine Erhöhung um einen kleiner Teilbetrag jeodch möglich.
Wirtschaftlichkeit:
Wird eine Modernisierung zur nachhaltigen Einsparung von Energie durchgeführt, so sollten die entstehenden Kosten in einer vernüftigen Relation zu den Kosten der eingesparten Energie stehen. Wenn die sich aus der Modernisierung ergebende Mieterhöhung weit über dem Betrag der monatlichen Einsparung liegt, lassen die Gerichte in der Regel nur noch den Ansatz eines Teilbetrages zu. In einem vom LG Hamburg entschiedenen Fall war die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung doppelt so hoch, wie die tatsächlich durch Minderverbrauch von Energie ersparten Kosten. ( LG Hamburg ZMR 1991 , 302). Bei Modernisierungsmaßnahmen, die eine Einsparung von Heizenergie (hier Heizwärme) bewirkt haben, ist eine Mieterhöhung nur bis zum Doppelten der Heizkostenersparnis möglich. Dabei ist jeweils auf die einzelne Wohnung abzustellen.( LG Leipzig , Urteil vom 24. Januar 2002 , Az: 12 S 6262/01 ).

Öffentliche Zuschüsse und sonstige sog. Drittmittel:
Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gehören nicht zu den Kosten, sind also vom Vermieter von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen ( § 559 a Abs 1 BGB ). Werden die Zuschüsse zugleich für mehrere Wohnungen einer Immobilie erteilt, so ist eine Abzug im Verhältnis nach den für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten vorzunehmen, falsch wäre es also, den Abzug nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu berechnen. Damit wäre ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Ebenso ist zu verfahren, wenn ein Mieterdarlehen oder eine Mietvorauszahlung erbrachtwurde, oder ein Dritter für den Mieter eine solche oder ähnliche Leistung erbringt ( § 559 a bs. 3 BGB ).

Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (Mieterhöhungserklärung)

Damit die Mieterhöhungserklärung nach dem Mietrecht wirksam ist, müssen die nachfolgenden mietrechtlichen Bedingungen erfüllt sein:

1. Vorankündigung der Modernisierungsmaßnahme vor Baubeginn:

Zunächst muss der Vermieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Baumaßnamen dem Mieter die beabsichtigte Baumaßnahme sowie die geschätzte Dauer genau erläutern -in Textform -, ebenso muß er die voraussichtliche zu erwartende Mieterhöhung dem Mieter – ebenfalls in Textfom – (Erläuterung zur >>>> Textform) dem Vermieter mitteilen. Der Mieter ist sodann berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang (Erläuterung zum >>>> Zugang) der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen ( § 554 Abs 3 BGB).
Ausnahme: gilt nicht bei unerheblichen Einwirkungen auf die Mieträume bei unerheblicher zu erwartender Mieterhöhung. In diesem Fall keine derartigen Verpflichtungen des Vermieters.

2. Folgen einer Versäumnis des Vermieters:
Versäumt es der Vermieter, dem Mieter eine entsprechende Mitteilung zu senden, hat dies auf die Wirksamkeit des späteren Mieterhöhungsverlangen keinen Einfluß, jedoch verlängert sich die Frist, ab der die neue erhöhte Miete zu zahlen ist auf 6 Monate, gerechnet ab dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens ( § 559b Abs 2 BGB ).

3. Mieterhöhungsverlangen nach Ausführung der Bauarbeiten:

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist nur wirksam, wenn der Vermieter in der schriftlichen Erklärung ( vorgeschrieben ist >>> Textform ) die Mieterhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den §§ 559 und 559a BGB erläutert. Nach dem Gesetz ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter die Kosten durch Vorlage entsprechender Belege nachzuweisen. Er ist jedoch verpflichtet, alle Positionen seiner Berechnung zu erläutern, dazu ist es in aller Regel erforderlich Handwerkerrechnungen bzw. Angebote dem Mieter vorzulegen. Spätestens im Falle eine Rechtstreites ist der Vermieter jedoch verpflichtet, die Kosten durch Vorlage von Belegen nachzuweisen. Die von ihm für die Wohnung aufgewendeten Kosten sind von ihm (anspruchsbegründede Tatsache) zu beweisen.
An den Inhalt eines wirksames Mieterhöhungsverlangen sind hohe Anforderungen zu stellen, insbesondere wenn es Modernisierungsmaßmen zur Energieeinsprung geht. Einzelheiten dazu aus der Rechtssprechung siehe unten.

4. Rechtsfolgen eines unwirksamen Mieterhöhungsverlangens:

Ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, so ist der Mieter nicht verpflichtet, die verlangte Mieterhöhung zu bezahlen. Der Vermieter hat aber jederzeit die Möglichkeit, sein Mieterhöhungsverlangen neu zu formulieren, zu erläutern und zu berechnen. Ist das neue Mieterhöhungsverlangen dann wirksam, so muß der Mieter die neue erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang dieses neuen Mieterhöhungsverlangens bezahlen.

Die Gerichte haben an Mieterhöhungsverlangen (beispielhaft) die folgenden Anforderungen gestellt

Ein Mieterhöhungsverlangen, zu dessen Begründung lediglich die Gesamtkosten der baulichen Änderung angeführt sind mit dem Zusatz, der Instandsetzungsanteil betrage 50%, genügt nicht den gesetzlichen Anforderungen, die umzulegenden Kosten der Modernisierung zu erläutern und zu berechnen. (AG Wernigerode, Urteil vom 29. Oktober 2001 , Az: 9 C 780/01).

In einer Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung muss der Vermieter angeben, weshalb die baulichen Maßnahmen entweder eine Gebrauchswerterhöhung, eine Verbesserung der Wohnverhältnisse oder eine Einsparung von Heizenergie und Wasser herbeigeführt haben. Er muss die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen konkret bezeichnen und die dafür angefallenen Kosten – nach Gewerken unterteilt und nach den einzelnen Rechnungspositionen aufgeschlüsselt – mitteilen sowie den Schlüssel für die Verteilung der umgelegten Kosten auf die einzelnen Mieter angeben und erläutern.

Neben den Modernisierungskosten gleichzeitig anfallende Instandsetzungskosten sind deutlich nachvollziehbar abzugrenzen und von den angegebenen Gesamtkosten abzuziehen, wobei eine Vergleichsrechnung zwischen den Kosten einer bloßen Instandsetzung und den tatsächlich entstandenen Kosten vorzunehmen ist. Die Abrechnung undefinierter Prozentsätze genügen den Anforderungen nicht. (LG Potsdam 25. Mai 2000 Az.11 S 190/99)

Hausfassade: Eine Mieterhöhungserklärung nach umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten, die u.a. in der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Hausfassade bestanden, ist formal fehlerfrei, wenn darin die durchgeführten Baumaßnahmen unter Angabe der Arbeitsmaterialien erläutert, die k-Werte vor und nach der Wärmedämmung angegeben und die anteiligen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten je Gewerk mitgeteilt werden, so dass der Mieter in die Lage versetzt wird, nach seiner Ansicht zu Unrecht eingeführte Positionen herauszuziehen.

Energieeinsparung: Bei Modernisierungsmaßnahmen, die eine Einsparung von Heizenergie (hier Heizwärme) bewirkt haben, ist eine Mieterhöhung nur bis zum Doppelten der Heizkostenersparnis möglich. Dabei ist jeweils auf die einzelne Wohnung abzustellen. LG Leipzig , Urteil vom 24. Januar 2002 , Az: 12 S 6262/01

BGH Urteil v. 8. März 2003 Az: VIII ZR 175/02 : es bedarf zur Erläuterung einer (-formell wirksamen) Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist es vielmehr erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegt, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt Es genügt, dass in dem Mieterhöhungsverlangen die Veränderung des Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) genannt wird, ist die Angabe eines bestimmten Maßes an Energieersparnis nicht erforderlich.

Mietrecht – 19.10. 2012 Mietrechtslexikon