Mietmängel durch Ungezieferbefall, insbesondere Kugelkäfer

Mietrecht: Kugelkäfer, Messingkäfer

Kugelkäfer oder der sehr ähnliche Messingkäfer sind etwa 2 bis 3 mm groß, braunrot glänzend, oval, hochgewölbt (fast kugelig), Fühler und Beine dicht goldgelb behaart; Larve 3 bis 3,5 mm, weiß, dicht fein behaart, Kopf dunkel.
Die Käfer sind Materialschädlinge. Der Fraßschaden an Lebensmitteln ist eher gering, können auch Textilien und Gewebe anfressen und bei massenhaftem Auftreten größere Schäden verursachen. Massenauftreten dort, wo sich organischer Abfall oder auch organisches Isoliermaterial (z.B. Stroh – und Bastmatten in Altbauten) in hohlen Räumen befindet.

Die Käfer selbst sind für Menschen weitgehend ungefährlich.

Die Rechtsprechung geht bei massenhaften Auftreten (zum gelegentlichen Auftreten sie unten) von im Prinzip ungefährlichem Ungeziefer davon aus, das Ekelgefühle bei Menschen enstehen können. Solche Ekelgefühle können, wie es das LG Saarbrücken in einem Urteil vom 12. Juni 1989, (Az: 13 B S 123/88) ausdrückte, durchaus leicht zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen. Die Beeinträchtigungen seien einmal unmittelbar physischer Art, wie etwa Brechreiz, darüber hinaus zu Beeinträchtigungen auch psychischer Natur, wenn die die Ekelgefühle auslösenden Umstände über einen längeren Zeitraum hinweg andauern. Der Mieter ist dann zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Eine Ausnahme gilt dann, wenn das Ungezierfer leicht und effektiv bekämpft werden, was aber gerade bei Kugelkäfern nicht der Fall ist.

Vorkommen

Die Käfer entwickeln sich hauptsächlich in alten Häusern unter der Fußbodendielung in der sogenannten Fehlbodenfüllung. Diese besteht in alten Gebäuden aus organischem Material, welches von den Käfern zur Entwicklung genutzt werden kann. Deshalb muss die Bekämpfung der Tiere auch dort, an ihrem Entwicklungsort, stattfinden. Die Bekämfung dieser Schädlingen ist, wie verschiedenen Berichten der Fachliteratur entnommen werden kann, sehr aufwendig und langwierig. Die Maßnahmen müssen umfassend sein und das gesamte Haus erfassen, da die Käfer sonst aus anderen Wohnungen wieder zuwandern. Die Käfer benutzen dazu auch Leerrohre für die Elektroinstallation, sodass sie gerne auch im Inneren von Deckenlampen in der Wohnung gefunden werden. Bewohner von Altbauten müssen toleranter sein. Das gelegentliche Auftreten von Ungeziefer (aber kein Massenbefall) stellt im allgemeinen keinen Mangel der Wohnung dar. OLG Stuttgart 2. Zivilsenat, Urteil vom 10. Januar 1997, Az: 2 U 163/96, Fundstelle: NJW-RR 1997, 754-756

Problem Insektizidbehandlung

Eine konkrete, sehr ernst zu nehmende Gesundheitsgefährdung tritt nicht durch das Ungeziefer ein, sondern durch die Behandlung mit Insektiziden (Giften).
Wird die Wohnung oder das gewerbliche Objekt mit Insektiziden behandelt, deren Anwendung in Wohn- und Aufenthalträumen bereits der Hersteller untersagt, begründet dies die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter. AG Trier, Urteil vom 14. August 2001, Az: 6 C 549/00. Der Mietzins ist gleichzeitig zu 100 % gemindert.
Der Mieter kann dabei nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung iVm BGB § 536 a Ersatz seines Schadens verlangen. In Betracht kommen insoweit etwa die Maklerkosten für die Anmietung einer neuen Wohnung, die Umzugskosten, etwaige Renovierungskosten bei Einzug in die neue Wohnung oder unter bestimmten Voraussetzungen auch eine erhöhte Miete für die neue Wohnung, sowie Arztkosten. Nicht ersatzfähig sind jedoch Aufwendungen, die vom Mieter bei Einzug in die beanstandete Wohnung (zB Renovierungskosten, Gestaltungskosten) gemacht worden sind. Diese Kosten wären dem Mieter auch bei vertragstreuem Verhalten des Vermieters entstanden. Es fehlt daher an der Kausalität zwischen dem haftungsbegründenden Ereignis und dem vom Mieter geltend gemachten Schaden. LG Saarbrücken 13. Zivilkammer, Urteil vom 12. Juni 1989, Az: 13 B S 123/88). Quelle: WuM 1991, 91-93 .

Der Vermieter haftet dabei auch für Verschulden der von ihm beauftragten Schädlingsbekämpfungsfirma. Allerdings kann sich Vermieter bei der beauftragten Firma versuchen schadlos zu halten.

Beispielfall

Wie sich ein solcher Schadensfall entwickeln kann ist im nachfolgenden Auszug aus dem Urteil des AG Trier ( Az: 6 C 549/00) nachgelesen werden: Zu einem weiteren krassen Fall siehe >>> Khaprakäfer

Die Mieterin hat im Juli 2000 festgestellt, dass die Wohnung von sogenannten Kugelkäfern befallen war, die sich explosionsartig vermehrten. Vornehmlich befanden sich diese Kugelkäfer im Bereich der Fußleisten. Die Vermieterin hat daraufhin im Einvernehmen mit der Mieterin den Zeugen S. mit der Bekämpfung der Plage beauftragt. Der Zeuge S. hat etwa Mitte Juli 2000 diese Bekämpfung durchgeführt und zwar mit einer Art Puder, genannt Silikagel. Es handelt sich dabei nicht um ein sogenanntes (toxisches) Insektizid. Vielmehr werden die Käfer durch die Kapillarwirkung des Pulvers ausgetrocknet. Durch diese Maßnahme ging der Befall deutlich zurück, hat aber dann Ende August 2000 wieder zugenommen. Im Auftrag der Vermieterin und wiederum im Einvernehmen mit der Mieterin sollte der Zeuge S. die Maßnahme wiederholen.

Unter anderem wegen Terminschwierigkeiten bei dem Zeugen S. kam es aber nicht dazu und die Vermieterin hat nunmehr die Firma G. (eine überregional tätige renommierte Schädlingsbekämpfungsfirma) beauftragt. Hierüber war die Mieterin unterrichtet. Beide Parteien gingen davon aus, dass keine für Menschen gesundheitsgefährdenden Mittel eingesetzt werden. Die Fa. G. hat wegen der Kugelkäferplage am 18. 9. 2000 und am 11. 10. 2000 Bekämpfungsmaßnahmen durchgeführt. Es wurden dabei die giftigen Insektizide Bendiocarb und Chlorpyriphos eingesetzt. Beide Insektizide führen zu einer Funktionsstörung und Schädigung des Nervensystems. Das Insektizid Chlorpyriphos (ähnlicher Wirkstoff wie das bekannte E605) wurde am 11. 10. 2000 in einem Klar-Lack aufgebracht und aufgesprüht.

Die Mieterin hat im November 2000 Herrn Dr. E. beauftragt, die Belastung der Wohnung mit Insektiziden festzustellen. Die entsprechenden Proben wurden am 14. 11. 2000 genommen. Das Gutachten datiert vom 29. 11. 2000. Der Wirkstoff Bendiocarb wurde mit 63,1 mg/kg und der Wirkstoff Chlorpyriphos mit 440 mg/kg festgestellt. Auf diese Daten aufbauend hat sodann Dr. med. D. ein umweltmedizinisches Fachgutachten unter dem 15. 1. 2001 erstellt.

Insbesondere bei dem verwendeten Insektizid Detmol Klar-Lack mit dem Wirkstoff Chlorpyriphos handelt es sich ausweislich der Produktbeschreibung der Herstellerfirma um einen Wirkstoff mit extremer Langzeitwirkung, der nicht in Wohn- oder Schlafräumen angewendet werden darf. Vor diesem Hintergrund folgt das Gericht den Ausführungen in dem umweltmedizinischen Fachgutachten von Dr. med. D., wonach es der Mieterin nicht zuzumuten war, länger in der Wohnung zu verbleiben.

Selbst Wochen nach der Anwendung seien bei der Raumluftmessung durch Dr. E. Mitte November 2000 hohe Werte bei dem Giftstoff Chlorpyriphos festgestellt worden. Da die Mieterin nach der Chlorpyriphosbelastung die Wohnung nicht mehr oder nur wenige Minuten betreten habe, ist eine Einbringung in die Luft und damit in den Hausstaub nur durch reine Diffusion erklärbar. Die effektive Schadstoffbelastung in der Anfangsphase der Anwendung sei um ein vielfaches höher einzustufen. Dies gelte auch für das andere Insektizid mit dem Wirkstoff Bendiocarb (Anwendung am 18. 9. 2000).

Mietrecht 05 – 2015 Mietrechtslexikon