Mietrecht: Heizung, Raumtemperatur, Hitze

Mietrechtliche Betrachtung zum Thema: Heizung, Raumtemperaturen, Hitze

Für Kosten siehe >>> Heizkosten

Auch außerhalb einer Heizperiode, die in manchen Formularmietverträgen noch festgelegt ist, muß bei entsprechenden Außentemperaturen eine ausreichende Beheizbarkeit der Räume gewährleistet sein. Die Festlegung einer Heizperiode im Mietvertrag ist deshalb ohne grosse rechtliche Bedeutung (LG Kassel WM 64,71).
Hinsichtlich der Temperaturen kann nichts anderes gelten, als im Arbeitsrecht in der Arbeitsstättenverordnung festgelegt ist, und dies sind mindestens 21 Grad Celsius. Nach der alten DIN (Deutsches Institut für Normung) 4701 solle es in Wohnräumen mindestens 20 Grad war sein, in Bädern 22 Grad.

Auch der BGH (Urteil v. 15.05. 1991 – VII ZR 38/90) hält eine Mindesttemperatur von 20 Grad bei Wohn- und Gewerberäumen für angemessen. Der Vermieter ist verpflichtet, für eine entsprechende Beheizung des Objektes zu sorgen.

Die Absenkung der Temperatur auf 16 Grad während der Nachtzeit (Nachabsenkung von 24 bis 6:00 Uhr) ist im Interesse einer Energieeinsparung aber zulässig (AG Hannover Beschl. v. 22.12.1983 – 514 C 18524/83), das LG Berlin (Beschl. v.26.05.1998 – Az. 64 – S 266/97) meint, es müssten wenigstens 18 Grad auch in der Nacht sein.

Nach dem Empfehlungen des Bundesumweltamtes sollte die Raumtemperatur sollte im Wohnbereich möglichst nicht mehr als 20 °C betragen, sofern die Temperatur als behaglich empfunden wird. Für andere Räume werden noch tiefere Temperaturen empfohlen: In der Küche: 18 °C, im Schlafzimmer: 17 °C. Entscheidend ist in allen Fällen die individuelle Behaglichkeitstemperatur. Sie hängt vor allem von der raumseitigen Oberflächentemperatur der Wände und Fenster ab. Die Raumtemperatur kann auch nachts oder tagsüber, wenn die Wohnung leer ist um einige Grad auf etwa 18 °C abgesenkt werden. Bei Abwesenheit von wenigen Tagen sollte die Temperatur auf 15 °C, bei längerer Abwesenheit noch etwas niedriger eingestellt werden.

Während der Nachtstunden kann die Raumtemperatur in Wohn- und Arbeitsräumen um 5 °C gesenkt werden.

Die sog. “ Heizperiode“

Dieser für die Beheizung von Gebäuden zugrunde gelegter Zeitabschnitt, beginnt in Mitteleuropa im Herbst, wenn die Außentemperatur von 15 Grad C für einen über 5 Tage gemittelten Zeitraum unterschritten wird, frühestens jedoch am 1. September. Analog dazu endet die Heizperiode im Frühjahr, wenn im Fünftagesmittel wieder eine Außentemperatur von 15 Grad C erreicht oder überschritten wird. Als spätester Termin ist dabei der 31. Mai festgelegt worden. Entsprechend diesen Definitionen spricht man von einem Heiztag, wenn das Tagesmittel der Lufttemperatur unter 15 Grad C liegt. Quelle: Wetterlexikon des Südwestrundfunk Anstalt des Öffentlichen Rechts (Mitglied der ARD) www.swr.de/wetter/.

Mietrechliche Bestimmungen (Gesetze) über die Heizperiode gibt es nicht. Der Mietvertrag kann Regelungen über die Heizperiode enthalten, was grundsätzlich zulässig, aber ohne große Bedeutung ist. Der Vermieter muss auch außerhalb der Heizperiode heizen, und zwar wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18° C sinkt und absehbar ist, dass die Kälteperiode länger als einen Tag anhält. Sinkt die Temperatur unter 16° C muss die Heizung sofort in Betrieb genommen werden, denn hier sei die Grenze einer Gesundheitsgefährdung überschritten (Urteil des LG Kassel WM 64, 71) Das Amtsgericht Uelzen stellt auf Außentemperaturen ab. Beträgt die Außentemperatur 3 Tage lang weniger als 12° C muss geheizt werden (Urteil des AG Uelzen WM 86, 212). Da die Innentemperatur stark vom Wohn- und Lüftungsverhalten des jeweiligen Mieters abhängt, scheint es sinnvoller zu sein wie das AG Uelzen auf den objektiven Wert der Aussentemperatur abzustellen. Vom Mieter kann zudem erwartet werden, dass er sein Wohnverhalten im Sommer entsprechend bei einer Kälteperiode einrichtet.

Mietrechtliche Folgen einer unzureichender Heizmöglichkeit (Urteil)

Die Heizungsanlage im Haus funktionierte nicht entsprechend der geltenden DIN Normen, schaffte es aber, die Wohnung (nach Einbau neuer Fenster) bis zu einer Raumtemperatur von 20 Grad Celsius zu erwärmen.

Nach Ansicht des mit dem Fall beschäftigten Landgericht Berlin (Urteil v. 08.06.2012 – 63S 423/11) seien 20 Grad Raumtemperatur zum Wohnen aber mindestens erforderlich, jedoch auch ausreichend. Es liege daher kein Mietmangel vor, darauf, dass die Heizung die DIN Normen nicht einhalte, komme es nicht an.

Nur eine unzureichende Beheizungsmöglichkeit – nicht aber der Verstoß gegen DIN-Normen beeinträchtigt die Gebrauchsfähigkeit einer Mietsache. DIN Normen sind keine Rechtsvorschriften. Vorausetzung für die Annahme eine Mietmangels ist immer zunächst das Vorliegen eines Fehlers. Der Fehler muss aber auch zu einer Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache führen. Liegt keine Beeinträchtigung vor, so kann auch kein Mietmangel angenommen werden.

Im vorliegenden Fall konnte der Mieter die Wohnung nur bis maximal 19 Grad erwärmen (defekte Fenster). Wegen dieser geringsfügigen Abweichung billigte ihm das Landgericht Berlin eine Mietminderung von nur 5 % (während der Beeinträchtigung) zu.

Wird unzureichend geheizt oder reicht die Heizmöglichkeit nicht aus, um die Mindesttemperatur zu erreichen, so liegt mietrechtlich ein Mangel des Mietobjektes vor, der zur Minderung der Miete berechtigt. Insbesondere dann, wenn die Mindesttemperatur dauerhaft (mehr als 30 Tage pro Jahr) unterschritten wird, bedeutet der Mietmangel eine Gesundheitsgefährdung, der zu einer fristlosen Kündigung des Vertrages berechtigt. Da es sich bei einer unzureichender Heizmöglichkeit um eine Gesundheitsgefährdung handelt, unterliegt der Kündigungsanspruch keiner Verwirkung, es kann also jederzeit – gestützt auf diesen Kündigungsgrund – gekündigt werden. Zum Beispiel: Kündigung am 30. Juni, wegen Eiseskälte im Januar (OLG Naunburg 9 U 82/01- siehe unten).

Ist die Heizungsanlage (Heizkörper und/oder Heizkessel) unterdimensioniert mit der Folge, daß bei Außentemperaturen von minus 7 C oder kälter keine Innenraumtemperaturen von 21 C erreicht werden können, ist die Miete an diesen kalten Tagen gemindert. AG Kerpen, Urteil vom 5. November 1987, Az: 6 C 249/85.

Gewerberaummiete: Liegen die Raumtemperaturen in einer Kaffee- und Bierbar in den Wintermonaten regelmäßig deutlich unter 20 Grad, so kann der Bruttomietzins mindestens in einem Umfang von 35% gemindert werden. KG Berlin 8. Zivilsenat, Urteil vom 11. März 2002, Az: 8 U 9211/00.

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Mietrecht 11 – 2014 Mietrechtslexikon