Mietrecht: Heizkosten, Heiznebenkosten

Mietrecht: Heizkosten

Für Raumtemperatur >>>siehe Heizung Für Fernwärme siehe >>> Fernwärme

Die Heizkosten umfassen alle Kosten, die unmittelbar bei der Erzeugung der erforderlichen Wärme anfallen. Das sind die Kosten für die Brennstoffe (Kohle, Heizöl, Gas usw) und den Betriebsstrom (Umwälzpumpe, Brennergebläse usw) (LG Kiel DWW 1984, 238). Alle übrigen Kosten der Heizung sind allgemeine Heizkosten, also sogenannte Heiznebenkosten.

Verbrauchsabhängige Abrechnung

Außer in Zweifamilienhäusern ist die verbrauchsabhängige Abrechnung und Berechnung der Heizkosten ist im Mietrecht zwingend vorgeschrieben . Jedem Vermieter obliegt nach der Heizkostenverordnung die Verpflichtung, den Verbrauch an Wärme (Heizung) und Warmwasser jeder einzelnen Wohnung mittels geeigneter zugelassener Geräte zu ermitteln ( § 4 HeizkostenVO ) und abzurechnen. Der Mieter hat einen entsprechenden Rechtsanspruch gegen den Vermieter ( § 4 Abs. 4 HeizkostenVO). Für weitere Ausnahmen siehe § 4 Abs 4 Heizkosten V.

Wer bezahlt die Kosten der Erfassungsgeräte?

Die dafür erforderlichen Geräte muss der Vermieter auf seine Kosten anschaffen (§ 4 Abs 2 HeizkostenVO). Er kann sie aber auch mieten. Achtung: Die Leasing oder Mietkosten kann der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen, sofern er die Mieter nicht vorab über die geplante Anmietung unterrichtet hat und die Mehrheit der Mieter nicht widersprochen hat § 4 Abs 2 HeizkostenVO >>> HeizkostenVO (LG Berin MM 2000, 278; LG Köln WM 90,562). Mietkosten für Heizungsverteiler können in der Heizkostenabrechnung nicht geltend gemacht werden, sofern der Mieter der Anmietung dieser Erfassungsgeräte nicht ausdrücklich zugestimmt hat. LG Berlin 65. Zivilkammer, Urteil vom 17. März 2000, Az: 65 S 352/99

Da es sich um eine >>>Modernisierung handelt, kann der Vermieter – wenn er die Geräte angeschafft hat (nicht bei Gerätemiete) – 11% der Gesamtkosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

Ausnahme: Ist bei Ablauf der Eichperiode von Wärmezählern deren Austausch kostengünstiger als das Nacheichen, so sind die Austauschkosten entsprechend HeizkV § 7 Abs 2 umlagefähig. LG Berlin 65. Zivilkammer, Urteil vom 31. Januar 1992, Az: 65 S 177/91
In mehrjährigem Abstand anfallende Kosten können ungekürzt für die Abrechnungsperiode in Ansatz gebracht werden, in der sie dem Vermieter entstanden sind.

Austausch der Geräte:
Tauscht der Vermieter ein Erfassungssystem gegen ein anderes aus, kann er die Kosten für die neuen Geräte im Regelfall nicht von seinen Mieter verlangen, da es sich um eine reguläre Instandsetzungsmaßnahme handelt die immer Sache des Vermieters ist und kostenmäßig nicht auf die Mieter umgelegt werden kann. AG Hamburg, Urteil vom 25. Januar 1994, Az: 47 C 170/93. Ersetzt der Vermieter die alte gekaufte Anlage durch eine gemietete Anlage, so muss er dies den Mieter vorher mitteilen – siehe vorstehend. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn sich das neue Erfassungssystem wiederrum als echte Modernisierung herausstellt. Nur dann wäre der Vermieter erneut berechtigt, die Miete um 11% der Gesamtkosten jährlich aufzuschlagen. Die Beurteilung ist selbst im Einzelfall äußerst problematsich, da der Austausch der Erfassungsgeräte in aller sich sowohl als Instandhaltung als auch (im geringen Anteile) zugleich als Modernisierung darstellt. Von einer Modernisierung kann nach § 559 BGB aber nur dann die Rede sein, wenn die neuen Zähler eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken. Die Kosten sind dann zu teilen, d.h. der Wert der Instandhaltung ist herauszurechnen, er kann nicht für eine Berechnung der Mieterhöhung herangezogen werden.

Sonstiges:
Sämtliche Einzelheiten sind – bis in das kleinste Detail – in der Heizkostenverordnung geregelt, und können dort nachgelesen werden. Einer zusätzlichen Erläuterung bedürfen diese Regeln nicht. >>> Heizkostenverordnung (.pdf- Datei download) Die Heizkostenverordnung geht allen vertraglichen Klauseln und Vereinbarungen vor, dass bedeutet, sie ist de facto zwingendes Recht. ( § 2 HeizkoVO).
Eine Ausnahme gilt für Zweifamilienhäuser in denen der Eigentümer/Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. Nur in solchen Gebäuden darf durch eine besondere anderslautende vertragliche Regelung (z.B. Klausel im Mietvertrag) von den Bestimmungen der HeizkostenVO abgewichen werden. Sonst nicht.

Nicht umlagefähig als Brennstoffkosten sind Finanzierungskosten für den Kauf des Heizöls (AG Bruchsal WM 88,62), Zinsen für die Überziehung des Kontos wegen Bernnstoffeinkauf (AG Mümster WM 82, 310), Trinkgelder für die Ölanlieferung (LG Mannheim WM 78, 209).

Zu beachten ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter muss Brennstoffe wirtschaftlich einkaufen, d.h. dann, wenn sie günstig am Markt sind. Kommt der Vermieter dem nicht nach, so kann die Betriebskostenabrechnung um den Betrag gekürzt werden, der zu zahlen gewesen wäre, wenn der Vermieter ordentlich gewirtschaftet hätte (LG Darmstadt WM 77, 96).

Zu den Heiznebenkosten gehören Bedienungskosten (AG Wangen WM 1980, 162), Wartungskosten (AG Aschaffenburg WM 1971, 156), Reinigungskosten, Kosten der Wärmemessung, Überwachung der Betriebssicherheit, Schornsteinfeger, Wartung des Feuerlöschers (AG Steinfurt WM 1993, 135), und die Kosten der Immisionsmessungen. Bedienkosten sind aber nur dann auf den Mieter umzulegen, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich unter dieser Bezeichnung als umlegbare betriebskosten genannt sind!

Nicht umlagefähige Kosten

Erhaltungsaufwendungen: Zu ihnen gehören die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung der Heizungsanlage. Der Vermieter hat gemäß § 536 BGB (Mietgesetz) im Rahmen seiner gesetzlichen Erhaltungspflicht für den ordnungsgemäßen Betrieb der Zentralheizung sowie zur Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen. Darunter fallen Erneuerung des Heizkessels, Ölbrenner, Umstellung der Heizung von Öl auf Gas oder umgekehrt, Notreparaturen, Montage einer neuen Pumpe usw). Es ist nicht möglich, Erhaltungsaufwendungen auf die Mieter umzulegen. Eine entsprechende Klausel wäre unwirksam.
Umlagefähig gem § 556 Abs 1 BGB sind nur die in der Verordnung genannten Betriebskosten. >>>Betriebskosten

Die Einbeziehung von Tankreinigungskosten einer Ölheizung in die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist unzulässig. Tankreinigungskosten sind keine umlagefähigen Nebenkosten, denn diese dienen der Instandhaltung der Anlage. AG Ahrensburg, Urteil vom 13. Juli 2000, Az: 46 C 303/99 Quelle: WuM 2002, 117. Umbaukosten, Umstellung von Gas- auf Ölbetrieb usw. sind keine Betriebskosten sondern Instandsetzungskosten.

Umlage der Kosten auf den Mieter

Welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können (-nicht müssen ! ) , ergibt sich aus § 556 Abs 1 BGB (Mietgesetz) und insbesondere der seit 1. Januar 2004 geltenden neuen Betriebskostenverordnung, die zur alten Rechtslage keine wesentlichen Änderungen aber doch Klarstellungen bringt.

Es gibt Kosten die nicht umlagefähig sind, d.h. diese Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Enthält der Mietvertrag dennoch eine entsprechende Regelung, so ist sie unwirksam! Der Mieter braucht die Kosten nicht zu bezahlen, in aller Regel ist dadurch die gesamte Nebenkostenabrechung fehlerhaft und muss neu erstellt werden.

Nur Betriebskosten dürfen umgelegt werden: Zu den Betriebskosten gehören aber nicht: die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) (§ 1 Abs 1 Nr 2. Betriebs-kostenverordnung 2004).

Wie bei allen anderen Betriebskosten auch, kann der Vermieter mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbaren, dass Heizkosten – soweit es umlagefähige Betriebskosten sind – vom Mieter (anteilig) bezahlt werden. .Welche Kosten daher tatsächlich im Einzelfall vom Mieter zu tragen sind ergibt sich aus dem Mietvertrag.
Zum besseren Verständnis noch ein Beispiel: Nach der BetriebskostenVO 2004 darf (muß aber nicht) die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr 1 BetriebKoVo). Ist die Grundsteuer jedoch im Mietvertrag des Mieters nicht als umlagefähig aufgezählt, dann muss der Mieter die anteilige Grundsteuer auch nicht entrichten. Man muss daher immer den Mietvertrag genau prüfen. Vermieter müssen genau auf jede einzelne Kostenposition, die in dem jeweiligen Gebäude anfällt, achten und diese in den Vertrag aufnehmen, dabei können aber nur die in der BetriesKoVo genannten Kosten umgelegt werden.

Von den Bedienungskosten der Heizung können die u.a. Wartungskosten, Reinigungskosten als umlagefähig in den Mietvertrag aufgenommen werden. Welche Kosten im einzelnen darunter fallen ist in der BetriebskostenVO 2004 genau aufgeführt. >>>Betriebskosten VO Das Ganze kann sich auch noch mit der Heizkostenabrechnung überschneiden, denn diese Kosten könnten auch verbrauchsabhängig umgelegt werden ( § 7 Abs 2 HeizkoVO).
Erledigt der Hauswart oder Hausmeister (süddeutscher Ausdruck) solche Arbeiten, dann können auch diese Kosten insoweit umgelegt werden. Einzelheiten >>>Hauswart/Hausmeister

Heizkostenabrechnung

Eine Heizkostenabrechnung ist unwirksam, wenn sämtliche Kosten in einem Gesamtbetrag angegeben sind, ohne sie entsprechend den in HeizkV § 7 Abs 2 bzw § 8 Abs 2 ( HeizkostenV) aufgeführten Kostenarten aufzugliedern. LG Berlin , Urteil vom 17. Oktober 2000, Az: 64 S 257/00.

Mietrecht 04 – 2010 Mietrechtslexikon