Mietrecht: Die Abmahnung als Voraussetzung für eine Kündigung des Mietvertrags

Die Abmahnung im Mietrecht

Eine Abmahnung ist eine mündliche oder schriftliche Erklärung, mit welcher der aus einem Mietvertrag Verpflichtete (Mieter oder Vermieter) zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen aufgefordert wird. Dem Verpflichteten wird dabei eine Frist gesetzt innerhalb derer er die gewünschte Handlung vornehmen soll oder bei einem Unterlassen bestimmte Handlungen einstellen soll (z.B. ruhestörenden Lärm). Kommt der Verpflichtete der in dem Schreiben enthaltenen Aufforderung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so gerät er in Verzug. Durch den Verzugseintritt werden weitere rechtliche Folgen ausgelöst. Siehe >>> Verzug.
Muster von Abmahnschreiben >>> siehe im Kapitel Musterdokumente

Durch die Abmahnung wird dem Schuldner letztmalig die Gelegenheit gegeben, die rechtlichen Folgen seines vertrags- oder rechtswidrigen Verhaltens abzuwenden. Im Mietrecht ist an vielen Stellen eine vorausgegangene erfolglose Abmahnung notwendig, um bestimmte, vom Gesetz im einzelnen jeweils vorgesehene Rechtsfolgen, eintreten zu lassen.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen (§ 543 BGB). Dies gilt für alle Mietverträge, auch für befristete Verträge oder Zeitmietverträge. Besteht der wichtige Grund in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag so ist die Kündigung in aller Regel aber erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist zulässig ( § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine sofortige Kündigung wegen einer Vertragsverletzung ohne vorherige Abmahnung – also ohne dass der Gegegner die Chance erhält etwas zu ändern – ist die absolute Ausnahme. In der Praxis ist unbedingt dazu zu raten, der Kündigung immer eine Abmahnung mit Fristsetzung vorausgehen zu lassen.

Welche Frist ist angemessen?
Die in der Abmahnung gesetzte Frist muss angemessen sein. Was zeitlich „angemessen“ ist bestimmt sich danach, welche Zeit üblicherweise unter normalen Umständen für die Beseitigung eines Mangel oder einer Störung benötigt wird. Zum Beispiel: Verursacht der Mieter unzumutbaren Lärm und beschweren sich darüber andere Mieter, so dürfte bereits eine Frist von 12 h in der Regel angemessen sein, denn dazu, um den Lärm abzustellen benötigt ein Mieter in der Regel nur wenige Minuten.

Das Recht, einen Mietvertrag fristlos zu kündigen kann „verfallen“:
Das Recht zur Kündigung muss dabei innerhalb angemessener Frist ausgeübt werden, nachdem der Berechtigte davon Kenntnis erlangt. Eine außerordentliche Kündigung kann dabei nicht auf Vorfälle gestützt werden, die zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung mehr als ein halbes Jahr zurückliegen. OLG München, Urteil vom 22. Februar 2001, Az: 3 U 5169/00. Der Vermieter kann also nicht aufgrund eines Vorfalles im März schließlich im August die Kündigung aussprechen. (BGH NJW 1982, 2432, und BGH NJW 85, 1894). In der Regel sollte eine Überlegungszeit von 2 Tage bis 2 Wochen (je nach Einzelfall) ausreichen.

Mündliche oder schriftliche Abmahnung, Inhalt:
Eine besondere Form ist für die Abmahnung im Mietrecht (Gesetz) nicht vorgeschrieben. Daher sind auch mündliche Abmahnungen wirksam und zulässig. Dabei stellt sich jedoch häufig das Problem, dass die Abmahnung im Zweifel nicht nachweisbar ist. Hat zum Beispiel die Ehefrau des Vermieters die entsprechende Abmahnung mit angehört, so dürfte ihre spätere Aussage vor einem Gericht alleine kaum als ausreichend für einen Nachweis angesehen werden. Anders wäre die Sache sicher dann zu beurteilen, wenn Polizeibeamte die Abmahnung mit angehört haben, und sich später als Zeugen daran auch erinnern können oder ein Protokoll geschrieben haben.
Die Abmahnung sollte in jedem Fall den Hinweis enthalten, dass beabsichtigt ist nach erfolglosem Fristablauf oder erfolgloser Mahnung die Kündigung auszusprechen. Der Empfänger der Abmahnung muss in jedem Fall deutlich erkennen können, dass es sich um eine Abmahnung handelt, deren Nichtbefolgung entsprechende mietrechtliche Folgen nach sich ziehen kann.
Eine einzige Abmahnung kann für die aber Kündigung ausreichend sein, das Gesetz schreibt keine bestimmte Anzahl von Abmahnungen vor. Ein Häufiger Irrtum ist, dass drei Abmahnungen notwendig sind, um eine Rechtfolge auslösen zu können.

Abmahnungen an den Mieter

Die wichtigsten Fälle für Abmahnungen an den Mieter sind:
mietvertragswidriger Gebrauch, Verletzungen der Obhutspflicht und unpünktliche oder ausbleibende Mietzahlungen oder Zahlungen für Betriebskosten. Die Rechtsfolgen sind die ordentliche (fristgerechte) oder außerordentliche (fristlose) Kündigung des Mietvertrages.

Kündigung ohne vorausgegangene Abmahnung:
In besonderen Fällen, oder wenn dies im Mietrecht ausdrücklich zugelassen ist, kann auf eine Abmahnung des Mieters verzichtet werden. Eine außerodentliche Kündigung kann dann ohne vorangegangene Abmahnung ausgesprochen werden: Diese Fälle sind:

– eine Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg. Die Vermutung reicht nicht. ( § 543 Abs 3 BGB). – oder

– die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (insbesondere sehr schwere nachhaltige Störungen des Hausfriedens § 569 Abs 2 BGB)
– oder

– der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses für zwei aufeinander folgende Termine in Verzug ist.

Abmahnungen an dem Vermieter

Die wichtigsten Fälle für Abmahnungen an den Vermieter sind:
in der Wohnung treten Mängel auf, die den Mieter erheblich beeinträchtigen: für das Recht des Mieters, die Miete zu mindern ist keine Abmahnungnahme erforderlich. Das Mietrecht ordnet an, dass der Mieter ab dem Auftreten eines erheblichen Mangels nur noch einen entsprechend verminderten Mietzins schuldet. Siehe >>>Minderung

Will der Mieter die Mängel selbst beheben oder beheben lassen, so ist eine Abmahnung erforderlich siehe >>>Aufwendungsersatz
Will der Mieter den Mietvertrag fristlos wegen eines Mangels kündigen, ist gleichfalls eine vorausgegangene erfolglose Abmahnung des Vermieters erforderlich (§ 543 Abs 3 BGB). Ausnahme: die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt (§ 569 Abs 2 BGB). (insbesondere schwere gesndheitliche Beeinträchtigung durch einen Mangel, der nicht sofort behebbar ist.)

Mietrecht 04 – 2012 Mietrechtslexikon