Mietrecht und Anbietpflicht des Vermieters

Mietrecht: Anbietpflicht leer stehender Wohnungen des Vermieters (bei Eigenbedarfskündigungen)

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende freie zur Anmietung anzubieten.

Die Grundsätze des BGH dazu :
(Urteile vom 9. Juli 2003 VIII ZR 311/02 und 4. Juni 2008 – VIII ZR 292/07, nochmals bekräftigt mit Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 78/10)

(1) Der Vermieter muss nur vergleichbare Wohnungen (im selben Gebäude oder Gebäudekomplex) anbieten, die im Zeitpunkt des Endes der Kündigungsfrist frei sind. Frei bedeutet, dass das Mietverhältnis gekündigt sein muss. Wir eine Alternativwohnung erst nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung frei, muss der Vermieter diese Wohnung nicht anbieten (so ausdrücklich im Urteil des BGH vom 4. Juni 2008).

Damit soll in jedem Fall vermieden werden, dass derjenige Mieter privilegiert wird, der sich nach Ablauf der Kündigungsfrist unberechtigt weiterhin in der Wohnung aufhält. Nach Ansicht der Gerichte würden die Mieter ansonsten dazu ermutigt, einen Rechtsstreit allein in der Hoffnung zu führen, dass im Verlaufe des Verfahrens eine andere Wohnung im selben Haus frei werde.

(2) Grundsätzlich ist eine Anbietpflicht zu bejahen, sie besteht aber nur für alternative Wohnungen des Vermieters, die sich in dem selben Gebäude oder Gebäudekomplex (Wohnanlage) befinden. Der Vermieter muss also nicht eine andere Wohnung aus einer anderen Wohnanlage anbieten. Beide Wohnungen müssen zu einer räumlichen Nähe zueinander liegen. Eine andere Wohnung, die mehrere Kilometer entfernt liegt, ist nicht mehr „räumlich nahe“.

(3) Eine unter Verstoß gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kündigung ist rechtsmissbräuchlich und daher unwirksam.

Diese sogenannte Anbietpflicht wird schon seit langem von der Rechtsprechung praktiziert, und ist Bestandteil des Mietrechts geworden. Der BGH hat diese Rechtsprechung nun in zwei Urteilen bestätigt, zur Begründung führte er in dem Urteil aus dem Jahr 2003 unter anderem noch folgendes aus:

„Es könne jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs gegen einen Mieter einen erheblichen Eingriff in dessen Lebensumstände darstelle und deshalb so schonend wie möglich ausgeübt werden müsse. Der Vermieter sei daher gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich sei.“

Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren, so der BGH (Urteil v. 13.Oktober 2010 siehe oben).

Mietrecht 5 – 2012 Mietrechtslexikon