Mietrecht: zur Wirksamkeit von Abstandvereinbarungen

Mietrecht: die rechtliche Beurteilung sogenannter Abstandvereinbarungen

Häufig (fast schon üblicherweise) übernimmt der Nachmieter von seinem Vorgänger Einrichtungsgegenstände der Wohnung und bezahlt dem Vormieter – oder auch dem Vermieter – eine „Ablöse“ oder auch „Abstand“, also einen finanziellen Ausgleich für die übernommenen Gegenstände. Das ist grundsätzlich zulässig.

Reine „Abstandszahlungen“ (ohne Übernahme von Einrichtungsgegenständen) sind wegen Verstoß gegen das Gesetz über die Regelung der Wohnraumvermittlung (WonVermG) unwirksam. Nach dem WonVermG siehe >>> WonVermG darf unter anderem der bisherige Mieter und auch der Vermieter von seinem Nachfolgemieter für eine etwaige Vermittlung der Wohnung keine „Provision“ verlangen. Die Vereinbarung einer reinen Abstandszahlung ist daher unwirksam. Der betroffene Nachmieter kann alle etwaigen Zahlungen zurückverlangen.

Oft sind in Abstandzahlungen aber Vermittlungsprovisionen nur „versteckt“ enthalten, indem beispielweise für die Einrichtungsgegenstände ein überhöhter Übernahmepreis verlangt wird. In diesen Fällen ist die Vereinbarung teilweise unwirksam. Siehe dazu das Rechenbeispiel unten.

Der BGH, 8. Zivilsenat, Urteil vom 23. April 1997, Az: VIII ZR 212/96 hat daher die folgenden recht genauen Regelungen für solche teilunwirksamen Vereinbarungen aufgestellt:

1. Eine Abstandsvereinbarung im Sinne des WoVermittG § 4a Abs 1 liegt nicht vor, wenn die vereinbarte Zahlung für die Übernahme von Sachen oder die Abgeltung von Renovierungsarbeiten des bisherigen Mieters erfolgt.

2. WoVermittG § 4a Abs 2 findet auf Ablösungsvereinbarungen entsprechende Anwendung, in denen sich der bisherige Mieter im Zusammenhang mit der anderweitigen Vermietung der Wohnung von dem Wohnungssuchenden für andere Leistungen als die Überlassung einer Einrichtung oder eines Inventarstücks ein überhöhtes Entgelt zahlen läßt.

3. Ein auffälliges Mißverhältnis im zwischen der Höhe der zu leistenden Zahlung und dem Wert der übernommenen Gegenstände ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn das vereinbarte Entgelt den objektiven Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks um mehr als 50% überschreitet. Die Vereinbarung ist dann unwirksam.

4. Die Vereinbarung über das Entgelt ist nach WoVermittG § 4a Abs 2 S 2 nicht insgesamt unwirksam, sondern bleibt mit dem rechtlich unbedenklichen Teil aufrechterhalten.

Die Rechtsprechung des BGH ist für die Instanzgerichte bindend. Es wird daher davon abgesehen, weiter eventuell überholte Rechtsansichten der Instanzgericht hier darzustellen.

Beispiel einer Rechnung: Der Nachmieter zahlt für verschiedene Möbel- und Einrich-tungsstücke eine Ablöse von 5.000 €. Der wirkliche Zeitwert der Gegenstände beträgt aber nur 3.000 €. Die Vereinbarung ist wirksam bis zu einem Betrag von 4.500 € (Zeitwert + 50 % 3.000 + 1.500= 4.500 €). Der Nachmieter kann also 500 € zurückfordern. Liegt der vereinbarte Preis hingegen nicht über der 50% Grenze kann nichts zurückgefordert werden (OLG Köln, WM 2000, 555).

Mietrecht 03 – 2015 Mietrechtslexikon