Mietrechtliche Aspekte von Abfall, Müll und -Entsorgung

Abfall , Müll, Müllentsorgung im deutschen Mietrecht

Zum Umlagemaßstab der Müllentsorgungskosten in der Betriebskostenabrechnung >>>>Müllkosten

Zur Frage der Umlage von Sperrmüllkosten >> Sperrmüll

Der Mieter muss grundsätzlich dafür sorgen, dass alle voraussehbaren Schäden in der Wohnung verhindert werden. Er muss die Wohnung pfleglich behandeln. Im Rahmen dieser sogenannten Obhutspflicht ist der verpflichtet, den von ihm verursachten Abfall und Müll regelmäßig ordnungsgemäß zu entsorgen. Wer die Kosten der Müll- und Abfallentsorgung trägt, sollte im Mietvertrag geregelt sein, das Mietrecht selbst enthält keine Regelungen. Vereinarungen im Mietvertrag sind insbesondere dann notwendig, wenn durch den Vermieter Müllcontainer oder Grosstonnen zur Verfügung gestellt werden. In diesen Fällen werden die Kosten zumeist umgelegt. >>>Umzugsmüll – Sonderkosten

Nach Ansicht des AG Potsdam, Urteil vom 9. März 1995, Az: 26 C 406/94, ist der Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 5 % berechtigt, sofern die zur Verfügung stehenden Mülltonnen ständig überfüllt sind. Quelle: WuM 1996, 760. Voraussetzung ist hierbei allerdings, dass dem Vermieter nach dem Mietvertrag die Verpflichtung obliegt, Mülltonnen oder Müllcontainer zur Verfügung zu stellen. Die Müllabfuhrkosten sind als >>>Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig.

Ohne Regelung im Mietvertrag, gilt das Prinzip der Verursachung. Der Mieter trägt alle Kosten für die Beseitigung „seines“ Mülls. >>> Obhutspflicht . Zu Müllablagerungen in der Wohnung siehe >>>>“Messi-Urteil“.

Besondere Gefahren gehen von biologischer Müll aus, da hier eine konkrete Gefährdung der Wohnungssubstanz durch Ungeziefer droht. In schwerwiegenden Fällen ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags gerechtfertigt. >>>Kündigung.

Es ist nicht zulässig, Mülltüten vor der Wohnungstüre zu lagern. Wird dies trotz Abmahnung des Vermieters nicht unterlasen, kann auch eine Ordnungsstrafe durch ein Gericht angeordnet werden (OLG Düsseldorf – 3 Wx 88/96). Andererseits muss der Vermieter den Mietern Mülltonnen oder -container in ausreichender Anzahl zur Verfügung stellen. Es ist nicht zumutbar, dass wöchentlich entleerte Mülltonnen bereits nach der Hälfte der Woche regelmäßig bis oben hin voll sind. (AG Köln WM 85, 261). Das AG Potsdamm (WM 96, 760) hält bei ständig überfüllten Mülltonnen eine Mietminderung von 5 % für angemessen. Das gilt naturgemäß in all den Fällen nicht, in denen der Mieter selbst die Mülltonnen für seinen Müll zur Verfügung stellen muss.

Abfall- und Müllablagerungen durch Dritte

Für alle Personen, die das Mietobjekt ( Grundstück und Wohnung sowie Gemeinschaftsanlagen) mit Zustimmung des Mieters nutzen ( Besuch, Freunde, beauftragte Handwerker) trägt der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht die Veranwortung für die Abfallbeseitigung. Dritte Personen sind nur solche, die das Mietobjekt ohne Befugnis benutzen.

Fallbeispiel: Unbefugte Müllablagerungen auf einem Grundstück

(KG Berlin, Urteil vom 20. September 2001 , Az: 8 U 3441/00).
„Gegen durch Dritte verursachte Gebrauchsbeeinträchtigungen — die einen Mangel im Mietgebrauch darstellen — hat der Vermieter grundsätzlich in den Umständen nach erforderlichem und zumutbarem Umfang Schutzvorkehrungen zu treffen; auf die Ausübung von eigenen Abwehrrechten, etwa aufgrund des Besitzrechtes, kann er den Mieter nicht verweisen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rn 103; Voelskow in MK, BGB, §§ 535, 536, Rn 26; Palandt-Weidenkaff, BGB, § 535, Fn 8; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III Rn 1239; BGH in ZMR 1953, 337, 38; RGZ 103, 140, 142; BayOblG in WuM 1987, 112)“.

In dem entschiedenen Fall (gewerbliches Grundstück) ließ der Mieter die unbefugten Müllablagerungen selbst beseitigen. Er blieb dann aber auf den erheblichen Kosten in Höhe von über 10.000 € sitzen. Er hatte die Müllablagerung dem Vermieter nicht rechtzeitig genug angezeigt und ihn darauf hingewiesen ( Siehe unten „Anzeigepflicht“). Der Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, gegen die Personen , die den Müll ablagern selbst vorzugehen um diese an ihrem Tun zu hindern.

Zu beachten ist aber, dass der Mieter nach § 536 c BGB die Verpflichtung hat, derartige
Mängel dem Vermieter anzuzeigen („Anzeigepflicht“) . Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er seinerseits verpflichtet, die dem Vermieter entstehenden Schäden zu ersetzen. Ferner verliert der Mieter alle Rechte, er kann seinerseits natürlich dann keinen Schadensersatz verlangen. Der Vermieter bleibt aber weiterhin verpflichtet, unverzüglich nach Zugang einer Mängelanzeige Abhilfe zu schaffen.

Mülltonne, Bio-Tonne, Gelbe Tonne, Müll-Container

Das Aufstellen von Müll- oder Biotonnen stellt nach Ansicht des AG Hamburg-Blankenese (Urteil vom 19. Mai 1999, Az: 509 C 445/98) grundsätzlich keine mietvertragswidrige Nutzung dar (d.h. das Aufstellen der Tonnen ist im Rahmen des Mietvertrages ohne weiteres erlaubt). Ein Erdgeschossmieter, der einen gewissen Außenbereich zur Verfügung gestellt bekommen hat, kann dort im Rahmen seines Mietgebrauches auch Biotonnen aufstellen, soweit dadurch nicht andere Mieter in ihrem Gebrauch beeinträchtigt werden.

Ähnlich entschied das AG Brühl , Urteil vom 4. April 1997, Az: 23 C 193/96. Nach wohl zutreffender Ansicht sei es durchaus üblich, dass Mülltonnen außerhalb der vermieteten Räumlichkeiten auf dem Mietgrundstück abgestellt werden. Nur dann wenn ausdrücklich zwischen den Parteien etwas anderes vereinbart worden ist, kann sich ein Verbot für den Mieter ergeben, Mülltonnen oder auch gelbe Tonnen außerhalb der Mieträume abzustellen.

Nach Ansicht des AG Brückeburg besteht sogar ein Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter, entsprechende Flächen für das Abstellen von Müll bis zur Abfuhrt zur Verfügung zu stellen. Wird dem Mieter durch die Änderung der kommunalen Müllsatzung das Aufstellen einer Restmülltonne vorgeschrieben, muß der Vermieter entsprechend Stellfläche auf dem Grundstück zur Verfügung stellen, sofern ihm dies objektiv möglich ist. Diesem Anspruch kann allenfalls entgegengehalten werden, dass der Mieter sein Recht in schikanöser Weise ausübt. AG Bückeburg , Urteil vom 28. Dezember 1999, Az: 73 C 348/99. Dies Ansicht dürfte wohl zutreffend sein. Die Möglichkeit, den normalerweise anfallenen Haushaltsmüll außerhalb der Wohnung bis zur Abfuhr lagern zu können (Mülltonnenplatz) ist Teil des allgemeinen Nutzungsrechtes an der Wohnung. Eine Wohnung ohne diese Möglichkeit könnte als mangelhaft bewertet werden.

Die Biotonnen oder Mülltonnen bzw Container dürfen aber nicht dazu führen, dass andere Mieter durch unangenehmen Geruch Lärm oder Insekten und Ungeziefer belästigt werden. Sie sind auf dem Hausgrundstück so zu platzieren, dass ihr Geruch keinen der Mieter belästigt. Dem Mieter muss es möglich sein, die Wohnungsfenster zu öffnen, ohne dass es gleich nach Biomüll riecht (LG Osnabrück – 11 S 402/96).

Der Mieter der Erdgeschosswohnung des Mehrparteienhauses braucht die Errichtung einer Container-Müllbox im Vorgarten vor seinem Schlafzimmerfenster auch dann nicht zu dulden, wenn die Mehrheit der Mieter die zulässige und modernisierende Maßnahme des Vermieters begrüßt. Entscheidend ist, ob dem Erdgeschossmieter der Standort der Müllbox zuzumuten ist. AG Hamburg, Urteil vom 5. Februar 2002, Az: 48 C 322/01 Quelle: WuM 2002, 487-489 –

11/2013 Müll und Mietrecht – Mietrechtslexikon