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Mietrecht: „Fogging“
In durch Fogging betroffenen Wohnungen setzt sich eine schmierig-fettiger schwarzer Belag überall auf sämtlichen Einrichtungsgegenständen ab. Das Phänomen ist naturwissenschaftlich nicht völlig geklärt, stellt aber mietrechtlich einen >>>Sachmangel dar. Details nachstehend.
Fogging – „Schwarze Wohnungen“
Seit Mitte der 90er Jahre treten die sogenannten „schwarzen Wohnungen“ vermehrt auf. Eine Gesundheitsgefährdung wird derzeit ausgeschlossen; es liegt mithin lediglich eine ästhetische Beeinträchtigung vor. In 90 % aller Fälle treten Fogging-Erscheinungen in Neubauten, modernisierten Wohnungen oder nach Renovierungen oder während der ersten Heizperiode auf.
Nach derzeitigem Erkenntnisstand sind schwerflüchtige organische Verbindungen wie Weichmacher, Alkane und Alkohole Ausgangspunkt des Fogging-Phänomens. Diese Verbindungen sind in Produkten wie Laminat-, PVC- und Teppichböden vorhanden sowie in Styropor-Deckenplatten, Kunststoffmöbeln, Vinyltapeten, Farben, Lacken und Klebstoffen. Die schwerflüchtigen organischen Stoffe lagern sich auf Feinstaub ab und werden durch elektrostatische Prozesse an verschiedenen Oberflächen angezogen. Durch die Oberflächenfeuchte entsteht dann ein schmieriger Belag. Nachdem festgestellt wurde, dass in einhundert gleichartig und gleichzeitig modernisierten Wohnungen nur eine einzige Wohnung von der Schwarzfärbung betroffen war, lässt dies vermuten, dass noch weitere Nebenbedingungen erfüllt sein müssen, um den Schwarzfärbungseffekt hervorzurufen.
Mietminderung
Fogging ist ein >>Sachmangel der Wohnung, der Mieter kann seine diesbezüglichen Rechte geltend machen und bspw. die Miete mindern. Die Haftung des Vermieters für Sachmängel ist grundsätzlich unabhängig von einem Verschulden (sog. Garantiehaftung) eine Freizeichnung im Mietvertrag ist nicht möglich. Beispiel: Der Mieter erhielt in eine Fall mit starkem Fogging vom LG Ellwangen eine Mietminderung in Höhe von 14 % der Miete zugesprochen (LG Ellwangen/Jagst, Urteil vom 09.03.2001).
Schadensersatz
Davon zu unterscheiden sind die grundsätzlich weitergehenden Schadensersatzansprüche des Mieters:
Nach der Rechtsprechung des BGH gilt bei Fogging insoweit (Schadensersatz) nunmehr Folgendes:
Will der Mieter wegen des „Fogging“ Schadensersatzansprüche aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB geltend machen, muss er ein Verschulden des Vermieters darlegen und beweisen. Kann er nachweisen, dass Fogging vom Vermieter verschuldet wurde, so ist der Vermieter im Wege des Schadensersatzes verpflichtet, Fogging zu beheben. Falls der Vermieter in diesen Fällen mit seinen Pflichten in Verzug gerät (d.h. er behebt den Schaden trotz einer Aufforderung innerhalb einer bestimmten Frist nicht) kann der Mieter den Schaden selbst beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen verlangen. (BGH, Beschluss vom 25.01. 2006 – VII ZR 223/04). Die Ausnahme von dieser Beweislast-Regelung, dass der Vermieter sich entlasten muss, wenn feststeht, dass die Schadensursache in seinem Herrschafts- und Einflussbereich gesetzt worden ist, gilt bei Fogging nicht (BGH a.a.O). – Weitere Details zum Schadensersatz und zur Beweislast siehe >>> Schadensersatz.
Mietrecht 04 – 2012 Mietrechtslexikon