Wirksamkeit von Mietverträgen mit Verlängerungsklausel

Verlängerungsklausel in Mietverträgen

Die typische Verlängerungsklausel lautet zum Beispiel: „Das Mietverhältnis verlängert sich um jeweils ein Jahr, sofern es nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten zum Jahresende gekündigt wird.“ Die Kündigungsfristen sind für Wohnräume nach neuem Mietrecht jedoch zwingend, d.h. zu Ungunsten des Mieters darf davon nicht abgewichen werden (3 Monate K-frist). Daher sind solche Verlängerungsklauseln in Mietverträgen die nach dem 01.11.2001 abgeschlossen wurden für Wohnraum in aller Regel wohl nicht mehr zulässig bzw. unwirksam. Es gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist, der Mietvertrag läuft bis zur Kündigung auf unbestimmte Zeit. Für Räume, die zu einer gewerblichen Nutzung vermietet sind gilt dies nicht, hier können beliebige Verlängerungsoptionen vereinbart werden.

Kündigungsverzicht oder – ausschluss

Die Rechtsprechung des BGH lässt es nun seit längerem (Urteil vom 22.12.2003 Az. VII ZR 81/03) zu, das Vermieter und Mieter wechselseitig durch Vereinbarung im Mietvertrag auf dieses gesetzliche Kündigungsrecht verzichten. Allerdings nur für die Dauer von maximal 4 Jahren.

Der BGH hat diesen Grundsatz in seinem neuen Urteil zum Kündigungsverzicht vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 nochmals bestätigt, gleichzeitig aber sehr genau präzisiert und damit eine scharfe Grenze gezogen: Unzulässig ist ein Kündigungsverzicht dann, wenn keine Kündigung vor Ablauf der 4-Jahres-Frist erfolgen darf, denn dann würde das Mietverhältnis frühestens nach 4 Jahren + Kündigungsfrist (im günstigsten Fall 2 Monate) enden. Es muss die Möglichkeit verbleiben, dass vorzeitig so gekündigt wird, dass das Mietverhältnis auch tatsächlich nach Ablauf von 4 Jahren seit Vertragbeginn endet!

Rein rechnerisch bedeutet dies folgendes: 4 Jahre entsprechen 48 Monaten. Zieht man die Kündigungsfrist von maximal 3 Monaten ab, verbleiben noch 45 Monate. Man kann also wechselseitig (Mieter und Vermieter) längstens für die Dauer von 45 Monaten (ab Vertragsbeginn) auf das Recht zu einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichten. Einschränkungen des Rechtes zu einer außerordentlichen Kündigung (wenn entsprechende Gründe vorliegen) sind aber immer unzulässig.

Kündbarkeit eines befristeten Altmietvertrages mit Verlängerungsklausel

Nach Wirksamwerden der Gesetzänderung am 1. Juni 2005 kann jeder Altvertrag generell vom Mieter mit einer Frist von 3-Monaten gekündigt werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Verlängerungsklausel als individuelle Vereinbarung (kein Formularvertrag!) anzusehen ist: Nur in diesen Fällen kann dann noch davon ausgegangen werden, dass vereinbarte Verlängerungsklauseln wirksam sind, sonst nicht.

Ursprünglicher Vertrag bleibt erhalten: Enthält ein Mietvertrag die Bestimmung, das Mietverhältnis, das zu einem festgelegten Zeitpunkt ende, verlängere sich jeweils um ein Jahr, wenn eine der Parteien dem nicht (fristgerecht) widerspreche, so wird der ursprüngliche Mietvertrag fortgesetzt, wenn ein solcher Widerspruch nicht erfolgt, nicht aber ein neuer Vertrag geschlossen. BGH 2. Zivilsenat, Urteil vom 29. April 2002, Az: II ZR 330/00

Mietrecht – 03- 2012 Mietrechtslexikon