Ersatzansprüche des Mieters für Einbauten beim Auszug

Ersatzansprüche des Mieters für Einbauten in die Wohnung beim Auszug

Mieter wenden im Laufe des Mietverhältnisses oft viel Zeit und Geld auf, um die Wohnung zu „verschöneren“ bzw. den eigenen individuellen Wohnbedürfnissen und dem persönlichen Geschmack anzupassen. Hat der Mieter mit dem Vermieter keine Vereinbarung getroffen (auch mündlich möglich, aber schwer zu beweisen) kann er in aller Regel vom Vermieter keinen Ersatz für Geld und/oder Arbeit verlangen. Zu den Ausnahmen siehe unten. Der Mieter hat deswegen auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisesses die Wohnung nur an einen solchen Mieter weitervermietet, der auch bereit dazu ist eine „Ablösesumme“ an den bisherigen Mieter zu bezahlen.

Die Ersatzpflicht des Vermieters für Aufwendungen des Mieters für Modernisierungen sollte immer in einer schriftlichen Vereinbarung geregelt werden. Man nimmt dabei allgemein an, dass der Mieter seine Aufwendungen in rund 5 Jahren Wohndauer „abwohnt“. Also bei einem Auszug nach dieser First keinen Anspruch mehr hat. Dies gilt wohlgemerkt nur dann, wenn Mieter und Vermieter überhaupt eine Vereinbarung abgeschlossen haben. Häufig beteiligt sich der Vermieter mit einem Kostenbeitrag, ohne eine besondere Absprache zu treffen. In diesen Fällen kann davon ausgegangen werden, dass der Vermieter sich nur in dieser Höhe an den Kosten beteiligen wollte und nicht bereit dazu ist nach dem Auszug weitere Geldmittel zur Verfügung zu stellen. Dieser Wille ist auch für jeden vernüftig denkenden Mieter erkennbar, so dass Nachforderungen wegen Aufwendungen nach dem Auszug in solchen Fällen ausgeschlossen sind.

Doppelt teuer kann es dem Mieter zu stehen kommen, wenn der Vermieter zum Auszug des Mieters auch noch den „Rückbau“ der Wohnung vom Mieter verlangt >>>siehe Rückbaupflicht. Hat sich der Vermieter allerdings zumindest finanziell (auch z.b. durch einige Monate „kostenloses“ Wohnen) an den Kosten beteiligt (siehe oben) , kann er dann keinen Rückbau mehr verlangen.
Ferner ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, für die Instandhaltung der Einbauten des Mieters zu sorgen bzw. aufzukommen. Siehe >>> Mietereinbau-Instandhaltung

Im deutschen Recht gehen alle mit dem Gebäude oder Grundstück fest verbundenen Sachen „automatisch“ in das Eigentum des Grundstückeigentümers über ( § 94 BGB) . Gleiches gilt für alle in das Gebäude „eingefügten“ Sachen, sofern sie für die Herstellung des Gebäudes notwendig sind. Als eingefügte Sachen zählen zum Beispiel: Heizkessel, Thermen, Badewannen, Waschbecken, Türen, Fenster – es genügt bereits, wenn z. B. der Heizkessel auf den zum Einbau vorgesehenen Platz im Rohbau verbracht wurde ( BGH 79, 712) § 94 Abs 2 BGB. Nicht dazu gehören Einbaumöbel oder Einbauküchen.
Der Mieter, der durch solche „Einbauten“ seine Rechte an den eingebauten Sachen verloren hat, kann nach §§ 951 , 539, 812 ff BGB eine Entschädigung verlangen, sofern der Vermieter „bereichert“ ist. Eine Bereicherung kann aber erst dann z.B. angenommen werden, wenn der Vermieter die Sache zurückerhält und die Wohnung zu einer höheren Miete weiter vermieten kann. Siehe dazu z. B. unten das Urteil des LG Düsseldorf.

Selbstverständlich hat der Mieter das Recht, eine Einrichtung auch wieder wegzunehmen ( § 539 Abs 2 BGB) . Der Vermieter kann auch geltend gemachte Entschädigungsansprüche durch die Gestattung des Wegnahme abwehren. Für den Mieter hat dies aber insoweit den großen Nachteil, dass er dann zur Wiederherstellung des früheren Zustandes verpflichtet ist. Details dazu siehe >>> Rückbaupflicht

Ausnahmen: Ersatzansprüche des Mieters bestehen

Eine Zahlungspflicht des Vermieters kommt nur in Betracht, wenn die Baumaßnahmen den Interessen des Vermieters und seinem wirklichen oder mutmaßlichen Willen entsprachen oder der Vermieter bereichert ist. ( OLG Düsseldorf NJW RR 92, 716; LG Mannheim WM 96, 143). Die Bereicherung kann nur darin liegen, dass sich der Verkehrswert der Mietsache erhöht hat, oder ein höherer Mietzins erzielbar ist ( OLD München ZMR 97, 236). In beiden Fällen ist der Mieter beweispflichtig, in der Praxis ist es äußerst schwierig, diesen Nachweis zu führen.

Dazu Urteil des LG Düsseldorf, Urteil vom 15. November 2001, Az: 21 S 644/00

Zwar hat die Mieterin unstreitig die Sanitäreinrichtungen im Bad nebst Wand- und Bodenfliesen, sowie Wand- und Bodenfliesen in der Küche und die Einbauküche für 29029,83 DM erneuern lassen. Es fehlt jedoch an den Anspruchsvoraussetzungen des § 539 Abs. 1 BGB . Es handelte sich um eine nützliche Verwendung i.S.d. § 539 Abs. 1 BGB, da hierzu solche Aufwendungen zählen, die zumindest auch der Mietsache zugute kommen sollen, indem sie deren Nutzungsmöglichkeit erweitern, sie aber nicht grundlegend verändern. Hierzu gehören Maßnahmen, die der Verbesserung des Vertragsgebrauchs (Modernisierung) dienen.

Die Mieterin handelte jedoch ohne den erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen. Sie hat die Arbeiten vorgenommen, um die Mietsache zu verschönern bzw. sie nach ihren Bedürfnissen gestaltet. Die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag, nach denen sich die Verwendungsersatzansprüche des § 539 Abs. 1 BGB richten, setzen jedoch voraus, dass ein Fremdgeschäftsführungswille bei dem Mieter/Geschäftsführer vorliegt, d.h. dass der Wille darauf gerichtet sein muss, dass der Mieter die Maßnahme für den Vermieter vornimmt. Dies war vorliegend nicht gegeben.

Auch weitere Ansprüche der Mieterin scheiden aus, ebenso scheidet ein Anspruch nach § 812 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters aus. Zwar kann ein Mieter dann, wenn ein sonstiger Ersatzanspruch ausscheidet, Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen, wenn der Vermieter die Sache zurückerhält und zu einem höheren Mietzins weitervermieten kann. Dies ist hier aber nicht der Fall.

Instandhaltungspflicht für Mietereinbauten

Für Installationen und Einbauten, die der Mieter ohne rechtliche Verpflichtung gegenüber dem Vermieter freiwillig ausführt, trägt der Mieter die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung. In einem vom AG Kiel entschiedenen Fall hatten die Mieter eine funktionsuntüchtig gewordene Heizungsanlage, die sie vor nahezu 30 Jahren auf ihren Wunsch und überwiegend auf eigene Kosten mit Zustimmung der Beklagten hatten einbauen lassen. Die Mieter verlangten Kostenersatz vom Vermieter (rund 4.500 € für eine neue Heizung) – das Gericht lehnte den Anspruch ab.( Az.: 1 S 180/02). Das Gericht argumentierte, die Vermieter hätten eine Mieterhöhung verlangen können, wenn sie anstelle der Mieter vor 30 Jahren Heizung erneuert hätten. Das hätten sie aber gerade wegen der Eigenleistung des Mieters nicht getan. Hinweis: dieses Urteil ist fragwürdig, aber nicht ganz ohne Charm

Mietrecht 03 – 2012 Mietrechtslexikon