Mietrechtiche Aspekte bei Markise und Pergola

Mietrecht: Markise und Pergola

Im Mietrecht gilt das grundsätzliche Verbot der Durchführung von baulichen Veränderungen an dem Mietobjekt durch den Mieter. Dieser Grundsatz wird jedoch von der Rechtsprechung vielfach durchbrochen. Insbesondere darf der Vermieter nicht ohne zwingenden Grund die verbesserte Nutzung des Mietobjektes unmöglich machen oder verweigern. (BayObLG WM 1981, 80). Es gibt Einbauten bzw. bauliche Maßnahmen, die auch ohne ausdrückliche Genehmigung für zulässig gehalten werden, wie z.B. der Einbau einer Einbauküche. Das gilt aber nie für solche baulichen Maßnahmen die in die Bausubstanz des Hause eingreifen. Derartige Eingriffe sind immer genehmigungspflichtig, da Veränderungen an der Bausubstanz nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gedeckt sind. Zu Einzelfragen siehe unter den jeweiligen Stichworten.

Der Ein- bzw Anbau einer Markise wird von der Rechtsprechung nur zum Teil als Eingriff in die Bausubstanz angesehen. Selbst wenn der Mieter – wie in dem entschiedenen Fall – die Konstruktion mit sehr vielen Dübeln an der Unterdecke des darüberliegenden Balkons befestigt hat, wobei jedoch nur relativ kleine Dübel (7 x 35 mm) verwendet wurden. Aufgrund der geringen Bohrtiefe besteht weder die Gefahr, daß über die verwendeten Dübel Feuchtigkeit an die Stahlarmierung dringt, noch, daß die Stabilität der Betondecke insgesamt leidet (LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 6. Juli 1990, Az: 7 S 1401/90). Man sollte richtigerweise aber davon ausgehen, dass eine Markise, Pergola oder ein Vordach immer deshalb der Genehmigung des Vermieters bedarf, weil dadurch das äußere Erscheinungsbild eines Gebäudes verändert werden kann.

Im Ergebnis entschied das Amtsgericht München (Urteil v. 7.6.2013 – Az: 411 C 4836/13) entsprechend, es stufte eine Markise aber als bauliche Maßnahme ein, zu der grundsätzlich die Genehmigung des Vermieters notwendig sei. Der Vermieter müsse nach Ansicht des AG München jedoch seine Genehmigung für die Markise erteilen, da die Beeinträchtigung des Eigentumsrechts des Vermieters gering sei, andererseits der Mieter aber in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt sei. Zu beachten ist aber, dass der Vermieter immer das Recht hat, Vorgaben darüber zu machen, wie die Markise aussehen muss und dass im entschiedenen Fall, die Häuserfront mit den Balkonen nicht einsehbar war.

Der Mietvertrag kann Regelungen darüber enthalten, welche Baumaßnahmen zulässig sind.

Ausnahme

Hat der Vermieter wiederholt die Anbringung von Markisen und Außenvorhängen auf den Balkonen des Anwesens geduldet, ist er daher nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung aller Mieter verpflichtet, ähnliche Konstruktionen zu anderer Mieter dulden. Die Konstruktion darf dabei das äußere Erscheinungsbild des Anwesens nicht negativer beeinträchtigten, als diejenigen anderer Mieter. Die Markise dient der Ausgestaltung der gemieteten Räume, wozu auch der Balkon gehört. Das Vorgehen der Mieter stellt daher in diesen Fällen einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Wenn der Vermieter vergleichbare Konstruktionen anderer Mieter duldet, ist er deshalb verpflichtet, seine Einwilligung zur Anbringung der Markise zu erteilen. Er kann daher nicht die Entfernung der Markise verlangen.

Demontage einer Markise

Wenn der Vermieter eine mitvermietete Markise demontiert, wird die Mietsache dadurch mangelhaft und der Vermieter wird insoweit bei Vorliegen der Voraussetzungen des BGB § 536 a aufwendungsersatzpflichtig. Das bedeutet, der Mieter kann – sofern der Vermieter die Wiederanbringung der Markise ablehnt – eine Markise selbst anbringen bzw anbringen lassen, und die dafür erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter ersetzt verlangen. AG Frankfurt, Urteil vom 10. März 2000, Az: 33 C 3139/99 – 76, 33 C 3139/99 Quelle: NZM 2001, 379-380

Eigentümergemeinschaften

In der Regel (nach der Rechtsprechung) stellt die Anbringung der das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage erheblich verändernden Markise eine bauliche Veränderung dar. Der Eigentümer benötigt daher eine Genehmigung seiner Baumaßnahme durch die Eigentümerversammlung. Hat er die Markise ohne Genehmigung abgebracht, so ist die Genehmigung nachträglich einzuholen. Die Eigentümergemeinschaft kann nun durch Mehrheitsbeschluß die Erteilung der Genehmigung verweigern, und die Beseitigung der Markise verlangen. BayObLG München, Beschluß vom 10. April 2003, Az: 2Z BR 133/02

Aus der Teilungserklärung einer WEG ergibt sich, welche Baumaßnahmen ohne Genehmigung der WEG zulässig sind. In aller Regel stehen alle Baumaßnahmen unter dem Vorbehalt der Genehmigung. Eigentümer, die ihre Wohnungen vermieten sollten deshalb immer entsprechende Klauseln in den Mietvertrag übernehmen. Hat der Mieter einer solchen Wohnung – ohne entsprechende Vertragsklausel – eine Marksie angebracht, und ist der Eigetümer dem Mieter gegenüber nach den vorstehenden mietrechtlichen Grundsätzen zur Duldung verpflichtet, so kann von die Eigentümergemeinschaft von diesem Eigentümer die Entfernung der Markise nicht verlangen, solange das Mietverhältnis zu diesem Mieter besteht.

Mietrecht 12-2015 Mietrechtslexikon