Mieterhöhung bis zur Höhe der Vergleichsmiete

Mietrecht: Mieterhöhung bis zur Höhe der Vergleichsmiete

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei frei finanziertem Wohnraum sind im Mietrecht abschließend in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt. Andere Möglichkeiten einer Mieterhöhung im Mietrecht gibt es, mit Ausnahme weniger Sonderregelungen, zum Beisiel für Ferienwohnungen und Studentenwohnheime, nicht.

Insbesondere aber kann der Vermieter den Mietvertrag nicht kündigen, um dem Mieter gleichzeitig einen neuen Vertrag mit höherer Miete anzubieten. Da die Mieterschutzgesetze des BGB seit der Reform 1977 jede willkürliche Kündigung des Vermieters verhindern, sind Mieter nicht mehr erpressbar, eine Drohung mit einer Vertragskündigung falls der Mieter die höhere Miete nicht akzeptiert, sollte niemals nachgegeben werden. Vermieter sollten es berets im Ansatz vermeiden, so vorgehen zu wollen. Streit ist ansonsten vorprogrammiert. In einem Vorgespräch mit dem Mieter kann man die meisten Punkte oft ohne Formalitäten klären, und erreicht dann mehr als auf dem Rechtsweg.

Die rechtlichen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters

Die wichtigste und häufigste Form der Mieterhöhung ist die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Der Vermieter kann aber nicht einseitig eine höhere Miete verlangen, das sieht das Gesetz nicht vor. Der Mietvertrag ist für beide Seiten bindend. Der Vermieter muss daher mit dem Mieter zu einer Übereinkunft hinsichtlich der neuen Miete kommen. Stimmt der Mieter nicht zu, und kommt es auch sonst zu keiner Vereinbarung über die neue Miethöhe, so kann der Vermieter den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. Das Gericht prüft dann, ob der Vermieter alle Vorgaben des Gesetzes eingehalten hat. Je nach Rechtslage wird der Mieter dann zur Zahlung der höheren Miete (=Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen) verurteilt oder die Klage abgewiesen. Das Gerichtsurteil ersetzt dabei die fehlende Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Ist das Miterhöhungsverlangen wirksam, so prüft das Gericht dabei auch, ob die neue geforderte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. In aller Regel enden solche Prozesse mit einem gerichtlichen Vergleich, in dem sich Mieter und Vermieter dann einvernehmlich auf die neue Miethöhe verständigen.

Die fünf Vorrausetzungen im Mietrecht für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen:

Entspricht das Mieterhöhungsverlangen nicht der Form, und enthält es nicht alle im Gesetz ( § 558 a BGB ) vorgeschriebenen Elemente, ist es unwirksam. Im Falle eines Rechtstreites prüft das Gericht keinerlei Fragen zur Miethöhe, wenn bereits das Erhöhungsverlangen unwirksam ist.

(1) Nur eine Mieterhöhungsverlangen in >>>>Textform mit einer Begründung genügt
den Anforderungen, mündliche Erklärungen reichen nicht (Details dazu siehe unten).
§§ 558 Abs 1 , 558 a Abs. 1 BGB.

(2) Eine Mieterhöhung darf im Mietvertrag nicht ausgeschlossen sein ( § 557 BGB). Details dazu siehe unten .

(3) Die Jahresfrist muß eingehalten sein (§ 558 Abs 1 BGB) . Details dazu siehe unten.

(4) Die Kappungsgrenze muss beachtet und eingehalten sein. Details dazu siehe >>>>Kappungsgrenze § 558 Abs 3 BGB.

(5) Die Vergleichsmiete darf bei Mieterhöhung nicht überschritten sein. (Details dazu siehe unten) § 558 Abs 2 BGB.

Zu (1) : die Anforderung an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens

Nachdem es unzählige Rechtstreitigkeiten darüber gab, welche Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind, damit es nicht unwirksam ist, hat zunächst das BVerfG (Beschluß vom 10. Oktober 1978, Az: 1 BvR 180/77) und dann danach noch der BGH (Urteil vom 18. Dezember 2002, Az: VIII ZR 72/02) ausführlich dazu Stellung genommen, und den rechtlich notwendigen Inhalt festgelegt, sofern sich der Vermieter auf Vergleichsmieten beruft (häufigster Fall). Der Vermieter kann sein Mieterhöhungsverlangen jedoch auch anders begründen, mehr dazu unten.

Nach dem Urteil des BverG ist bei Berufung auf Vergleichsmieten folgender Inhalt er-forderlich:
Informationen über Namen des Wohnungsinhabers, Adresse, Geschoß und Quadrat-meterpreis. Dem Mieter muss eine eigene Nachprüfung möglich sein. Selbstverständlich ist, dass der Vermieter angibt, um welchen Betrag er die Miete erhöhen will, und ab welchem Zeitpunkt die Mieterhöhung gelten soll.

Der BGH konkretisiert dies in seinem Urteil weiter :
Das für ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters bestehende Begründungserfordernis soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während der Überlegungsfrist von 2 Monaten (§ 558 b BGB) die Berechtigung der Mietzinserhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen, so soll der Mieter durch die Benennung von „einzelne(n)“ Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen (BGHZ 84, 392, 395 f. m.w.Nachw.). Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann (vgl. Barthelmeß, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 107; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 60; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 438; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch des Mietrechts, 3. Aufl., III Rdnr. 434; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 75). Überschreitet der Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen die obere Spanne des einschlägigen Mietspiegels, so das Erhöhungsverlangen nur in Höhe des außerhalb der Spanne liegenden Teils unwirksam (BGH Urteil v. 12.11.2003 – VII ZR99/03).

Befinden sich mehrere Wohnungen in einem Gebäude auf einer Etage usw, so sind alle Angaben zu machen, die für die Identifizierbarkeit der Vergleichswohnungen erforderlich sind. Um keine Fehler zu machen sollte der Vermieter immer die genaue Lage der Wohnung und zusätzlich den Namen des Wohnungsinhabers (Mieters) angeben.

Die Rechtsfolgen eines ungenügend begründeten Mieterhöhungsverlangens:

Entspricht das Mieterhöhungsverlangen nicht diesen Anforderungen, so ist es unwirksam. Liegt nur die Erhöhung außerhalb der Spanne des Mietspiegels – teilunwirksam (siehe vorstehend). Der Vermieter kann aber jederzeit eine neues Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten. Die 2-monatige Überlegungsfrist des Mieters läuft dann – ab Zugang des neuen Verlangens – erneut. Dies ist jetzt klar in § 558 b Abs 3 BGB so geregelt. Der Vermieter kann eine neue Begründung auch noch während eines Prozesses nachschieben. Die neue Mieterhöhungserklärung bildet jedoch einen eigenen Streitgegenstand, so dass sich diese Vorgehensweise nachteilig hinsichtlich der Frage auswirken kann, wer später die Prozesskosten zu hat.

Zu (2) : die Mieterhöhung darf nicht ausgeschlossen sein § 557 Abs 3 BGB

Es wird ein seltener Ausnahmefall sein, dass eine Mieterhöhung im Mietvertrag ausge-schlossen ist. Die Klausel: “ Die Miete beträgt für die gesamte Laufzeit des Vertrages…“ wäre zum Beispiel geeignet, um einen Ausschluß zu bewirken. Der Auschluss der Mög-lichkeit die Miete zu erhöhen, kann sich aber auch aus den Umständen des Mietver-hältnisses ergeben. Hier kommt insoweit die Zahlung einer Mietvorauszahlung in Be-tracht oder wenn der Mieter das Objekt selbst mit hohen Eigenleistungen renoviert hat, um es bewohnbar zu machen.

Sofern eine >>>Indexmiete oder ein >>>>Staffelmietvertrag (nach neuem Recht nach dem 01.04.2001) vereinbart wurde, ist eine Mieterhöhung durch Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete ebenfalls ausgeschlossen.

Ausnahme: Für alte Staffelmietvereinbarungen (Abschluß vor dem 1. September 2001) gilt noch eine Höchsdauer von 10 Jahren für die Staffelmietvereinbarung. Danach wird sie unwirksam. Für sie gilt noch das alte Recht ( § 10 MHG) (LG Berlin Urteil vom 8. November 2001, Az: 62 S 265/01). Während der Laufzeit sind ebenfalls alle anderen Mieterhöhungen – mit Ausnahme der Beträge gemäß der vereinbarten Mietstaffel – ausgeschlossen.

Eine nach Ablauf der 10-Jahresfrist unwirksam gewordene Staffelmietvereinbarung soll aber nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung nach § 558 BGB – bis zur örtlichen Ver-gleichsmiete – ausschließen. (LG Berlin siehe oben).

Zu (3): Jahresfrist und 15-Monatsfrist § 558 Abs 1 BGB

Jahresfrist:
Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Es kommt dabei darauf an, wann die letzte Mieterhöhung wirksam wurde, nicht wann Sie verlangt wurde § 558 Abs 1 BGB.

Beispiel: die letzte Mieterhöhung wurde zum 1. Oktober 2003 verlangt. Aufgrund von Fehlern und einer streitigen Auseinandersetzung wurde die Erhöhung aber erst zum 1. März 2004 wirksam. Der Vermieter muss in diesem Fall mit einem neuen Erhöhungsverlangen bis zum 28. Februar 2005 warten. Alle vorzeitigen Mieterhöhungsverlangen sind unwirksam.

15-Monatsfrist:
Nur wenn die „alte“ Miete vor der Erhöhung bereits 15 Monate Bestand hatte, kann ab dem ersten Folgemonat (- das ist der 16. Monat nach der letzten Erhöhung) die Erhöhung der Miete verlangt werden. Dadurch ist für den Mieter vom Gesetz garantiert, dass er immer während einer Periode von 15 Monate eine gleichbleibend hohe Miete bezahlt. In dem obigen Beispiel kann eine Mieterhöhung daher frühestens für den Zeitraum ab 1. Juni 2005 verlangt werden.

Zu (4): Einhaltung der Kappungsgrenze

>>>siehe Kappungsgrenze

Zu (5): die Vergleichsmiete darf nicht überschritten sein – Darlegungs- und Begründungspflicht des Vermieters

Bei einer Neuvermietung einer Wohnung bestimmt Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt den Preis. Für freifinanzierte Wohnungen gibt es keine gesetzlichen Vorgaben für eine bestimmte Miethöhe. Der Vermieter ist also nicht gehindert, bei einer Neuvermietung eine Miete zu verlangen, die deutlich oberhalb der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Die Grenze für die Miethöhe liegt dort, wo die Miete als „Mietwucher“ bezeichnet werden muss. >>>Mietwucher beginnt dort, wo die Miete mehr als 20 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Anders als bei einer Neuvermietung ist der Vermieter bei einer Mieterhöhung – ohne Mieterwechsel – jedoch gebunden. Eine Erhöhung der Miete ist höchstens bis zur örtlichen Vergeichsmiete möglich ( § 558 Abs 1 BGB), sofern es sich nicht um eine Mieterhöhung wegen >>>Modernisierung handelt.

Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen in >>>Textform begründen. Er muss darin darlegen, dass die bisher vom Mieter gezahlte Miete niedriger ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Zugleich muss er darlegen, das die neue erhöhte Miete die orts-übliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Diese stellt zugleich die Höchsgrenze dar, bis zu der er erhöhen darf. Für die Begründung räumt das Gesetz dem Vermieter die folgenden Möglichkeiten ein:

1. Bezugnahme auf einen >>>Mietspiegel ( § 558 a Abs 2 Nr. 1 BGB)

2. Auskunft aus einer >>>Mietdatenbank ( § 558 a Abs 2 Nr. 2 BGB)

3. Bezugnahme auf ein >>>Sachverständigengutachten ( § 558 a Abs 2 Nr. 3 BGB)

4. Die Benennung von mindestens 3 einzelnen vergleichbaren Wohnungen ( § 558 a
Abs 2 Nr. 4 BGB) >>>Details dazu oben.

>>> weiter zu Kapitel 4

Mietrecht 03 – 2015 Mietrechtslexikon Mieterhöhungen Kapitel 3