Mietrecht: Verwertungskündigung einer Wohnung

Mietrecht: Die sogenannte „Verwertungskündigung“ einer Wohnung

Das Mietrecht ( § 573 Abs 2 Nr 3 BGB) gibt dem Vermieter die rechtliche Möglichkeit, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn er ohne die Kündigung, also bei bestehenbleibendem Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre. In den neuen Bundesländern ist diese Art der Kündigung jedoch nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB unzulässig.

Eine Verwertung kann u.a. gesehen werden in einem Verkauf, Abriss, Umbau, Sanierung oder Modernisierung eines Gebäudes. Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist allerdings keine Verwertung im Sinne des Mietrechts (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) (BGH Urteil vom 24. März 2004 Az. VIII ZR 188/03) Details dazu siehe auch >>> Abbruch

Auch öffentliche, städtebauliche Interessen am Abriss eines Wohngebäudes kann der Vermieter nicht als berechtigtes Interesse zur Kündigung der Mieter eines bei Grundstückserwerb bereits bestehenden Mietverhältnisses geltend machen. In dem entschiedenen Fall wollte eine Stadt ein von ihr erworbenes Gebäude abreißen lassen. Auch der Staat dürfe sich in bestehende zivilrechtliche Verhältnisse nur auf der Grundlage geltender Gesetze einmischen, so entschied Gericht (Beschluss des LG Görlitz vom 28.01.2005 – 2 S 99/04).

Keine Möglichkeit einer Verwertungskündigung besteht in folgenden Fällen

— Kündigung, um die Wohnung anschließend teuerer zu vermieten.
— Umwandlung der bereits vermieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung und anschließende Veräußerung. Dies gilt in einem Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf auch für einen Erwerber, der die Wohnung nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung kauft (Sperrfrist 5 Jahre!, danach ist eine Kündigung u.U. möglich).

Das Bundesverfassungsgericht hat die Eigentümer /Vermieterrechte in einem grundlegenden Beschluß klar definiert: (BVerfG 1. Senat Kammerbeschluß vom 4. Juni 1998 , Az: 1 BvR 1575/94)

„Das grundrechtlich geschützte Eigentum (GG Art 14 Abs 1) gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für zweckmäßig hält. Zur Substanz des Eigentums gehört damit auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu veräußern (vgl BVerfG, 8. März 1988, 1 BvR 1092/84, BVerfGE 78, 58 <73f>). Das haben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie über eine Verwertungskündigung zu befinden haben. Die Gerichte müssen den Entschluß des Eigentümers zur Veräußerung der Sache grundsätzlich achten und dürfen nicht eigene Vorstellungen an die Stelle der vom Eigentümer getroffenen Dispositionen setzen.“

Dennoch sind der Entscheidungsbefugnis des Eigentümers/Vermieters durch das Mietrecht sehr enge Grenzen gesetzt. Die Vorschrift des § 573 Abs 2 Nr. 3 BGB wird sehr eng ausgelegt. Eine aus Sicht des Eigentümers „vernüftige“ Entscheidung rechtfertigt noch lange nicht die Kündigung des Mietvertrages, wie die nachfolgende Fallsammlung beispielhaft aufzeigt. Die Gründe für die Kündigung sind im Kündigungsschreiben konkret vom Vermieter darzulegen. Eine bis in’s Einzelne gehende Kalkulation brauch der Vermieter aber nicht beizufügen (LG Köln WM 1989, 255), wohl aber doch konkrete nachvollziehbare Zahlen (LG Wiesbaden WM 1997, 486). Die Anforderungen dürfen aber auch nicht überspannt werden – siehe Entscheidung des BVerfG oben.

Sofern bei einer Verwertungskündigung Zweifel bestehen, sollte man einen örtlichen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt um Rat fragen (oder Mieterschutzbund bzw. Haus & Grund Verbände), wie die Tendenz bei der Beurteilung solcher Fragen bei den örtlich für Mietrecht zuständigen Gericht ist.

Fallsammlung

Altbau (Plattenbau) Kündigung wegen Gebäudeleerstandes im Plattenbau

Der Vermieter hat das Recht, das Mietverhältnis mit dem einzelnen verbleibenden Mieter in dem im Übrigen leerstehenden Gebäude aus berechtigtem Interesse zu kündigen, wenn der Leerstand im Gebäude mit der demographischen Entwicklung (= verstärkter Wegzug der Leute in die „alten“ Bundesländer, besserer Wohnraum ist ausreichend verfügbar) korrespondiert und wirtschaftliche Gründe eine weitere vernünftige Bewirtschaftung des Grundstücks ausschließen. AG Jena, Urteil vom 14. März 2003 , Az: 22 C 1182/02, BGH Urteil vom 24. März 2004 Az. VIII ZR 188/03.

Beabsichtigter Wohnungsverkauf

Das Gericht ist nicht der Ansicht, dass der Verkauf der streitbefangenen Wohnung im vermieteten Zustand wirtschaftlich sinnlos wäre. Die Vermieter haben die Wohnung im Jahre 1980 zu einem Kaufpreis von DM 70.400,00 zuzüglich Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notarkosten (insgesamt ca. DM 78.000,00) erworben. Ausweislich des Kündigungsschreibens betrug der bei Ausspruch der Kündigung erwartete Verkaufserlös im vermieteten Zustand DM 108.000,00 und im unvermieteten Zustand DM 205.000,00. Angesichts des nach diesen Zahlen erwarteten Mehrerlöses – mag dieser auch hinter der Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten zurückbleiben – vermag das Gericht eine wirtschaftliche Sinnlosigkeit der Veräußerung nicht festzustellen. Anmerkung: Im Ergebnis war die Kündigung unwirksam, der Vermieter verlor die Klage. LG Hamburg 34. Zivilkammer, Urteil vom 20. Juli 2000 , Az: 334 S 37/00- NZM 2001, 1029-103

Bei ähnlicher Sachlage entschied das LG Karlsruhe genau anders

Ein berechtigtes Interesse iS des BGB § 573 Abs 2 Nr 3 liegt vor, wenn bei beabsichtigtem Verkauf eines Grundstücks in vermietetem Zustande mit einem geringeren Kaufpreis zu rechnen ist. LG Karlsruhe 5. Zivilkammer, Urteil vom 9. Juli 1987 , Az: 5 S 14/87 ZMR 1987, 469-470.

Kauf zum Zwecke der Nutzung als Pflegeheim nach Umbau

Die Vermieterin erzielt zur Zeit für das von ihr für 450 000,00 DM erworbene Grundstück einen Mietzins von 390,00 DM und könnte bei Umwandlung des Hauses in eine Tages- bzw. Kurzzeitpflegestation einen Pachtzins in Höhe von 3000,00 DM monatlich erzielen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss für die Vermieterin daher als erheblicher Nachteil angesehen werden. Anmerkung: Die Mieter musste räumen, die Kündigung war unter diesen Umständen gerechtfertigt. AG Uelzen, Urteil vom 17. April 1996 , Az: 4 C 11/96 WuM 1997, 374

Wirtschaftliche Schwierigkeiten des Vermieters

Ein wirtschaftlicher Nachteil iSv BGB § 573 Abs 2 Nr 3 ist jedenfalls dann gegeben, wenn für eine Eigentumswohnung im Verkehrswert von ca 550.000 DM im Hinblick auf ein bestehendes Mietverhältnis lediglich ein Preis von 390.000 DM erzielt werden kann.

Der Verkauf der Wohnung zu einem möglichst hohen Preis stellt eine angemessene Form der Verwertung dar, wenn der Vermieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten ist und den Verkaufserlös benötigt, um Verbindlichkeiten zu tilgen.

Sind die wirtschaftlichen Schwierigkeiten erst nach dem Abschluss des Mietvertrags aufgetreten, so spielt es keine Rolle, ob deren Ursache in ungeschickten oder riskanten geschäftlichen Entscheidungen zu sehen ist.

Die Kündigung ist rechtsmißbräuchlich, wenn die wirtschaftlichen Schwierigkeiten beim Abschluss des Mietvertrags bereits vorgelegen haben oder wenn der Vermieter bei Vertragsschluss hätte erkennen müssen, dass diese Umstände bald eintreten und der Vermieter den Mieter beim Abschluss des Vertrags nicht über die möglicherweise nur kurzfristige Dauer des Vertragsverhältnisses informiert hat. Anmerkung: Der Mieter musste räumen. LG Mannheim 4. Zivilkammer, Urteil vom 26. April 1995 , Az: 4 S 272/94 ZMR 1995, 315-317.

Umbau und Sanierungsmaßnahmen

Das Vorhaben des Vermieters, die Wohnungen seines Altbaues mit Bad und eigenem WC auszustatten, kann ein die Kündigung rechtfertigendes berechtigtes Interesse an der Beendigung jedenfalls desjenigen Mietverhältnisses darstellen, das bei Durchführung der beabsichtigten Modernisierung deshalb nicht bestehen bleiben kann, weil die betreffende Wohnung durch den Umbau wegfallen soll. Anmerkung: in aller Regel ist ein Umbau oder eine Sanierung kein Grund für eine Kündigung. Der Mieter muss die Baumaßnahmen dulden, und ggf. sogar vorübergehend ausziehen. BayObLG München 1. Zivilsenat, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 17. November 1983 , Az: ReMiet 1/83 – NJW 1984, 372-373

Verkauf eines Einfamilienhauses

Der Verkauf eines Einfamilienhauses gibt nur dann ein Kündigungsrecht, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wäre, zB das Haus bei Fortbestand des Mietverhältnisses nachweislich unverkäuflich wäre oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus sonstigen Gründen unzumutbar ist. AG Rendsburg, Urteil vom 23. Juli 1975 , Az: 3 C 877/74

Mietrecht 04 – 2015 Mietrechtslexikon