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Mietrecht : Wohnungsdefinition, Grundausstattung einer Wohnung
Nach der Rechtsprechung des BVerwG (Bundesverwaltungsgericht) verlangt die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen ausnahmslos als Mindestausstattung – entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WoBauG (i. d.F. der Bekanntmachung vom 30.7.1980, BGBl. I S. 1085)
„einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlußmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad. BVerwG 8. Senat, Beschluß vom 29. Januar 1990, Az: 8 B 3/90“
Nach Ansicht des BVerwG ändert die inzwischen erfolgte Aufhebung des § 40 II. WoBauG durch Art. 1 Nr. 13 WoVereinfG 1985 vom 11. Juli 1985 (BGBl. I S. 1277) nichts daran, dass die dortigen Festlegungen auch heute noch den Mindeststandart einer Wohnung definieren. § 40 II. WoBauG sei „weggefallen“, weil die darin geregelten Anforderungen an die Mindestausstattung von Wohnungen nach Meinung des Gesetzgebers „heute selbstverständlich sind“ (vgl. BT-Drucks. 10/2913, S. 13), so die Ansicht des BVerwG.
Das Wohnungsbaugesetz war gültig ab 1. Mai 1980 bis zu seiner Aufhebung am 16. Juli 1985. Die entsprechende Norm hatte folgenden Wortlaut:
WoBauG 2 § 40
Mindestausstattung der Wohnungen
(1) Mit öffentlichen Mitteln soll nur der Bau von Wohnungen gefördert werden, für die folgende Mindestausstattung vorgesehen ist:
a) Wohnungsabschluß mit Vorraum in der Wohnung;
b) Kochraum mit ausreichenden Entlüftungsmöglichkeiten, Wasserzapfstelle und Spülbecken, Anschlußmöglichkeit für Kohleherd und Gas- oder Elektroherd sowie entlüftbarer Speisekammer oder entlüftbarem Speiseschrank;
c) neuzeitliche sanitäre Anlagen innerhalb der Wohnung;
d) eingerichtetes Bad oder eingerichtete Dusche sowie Waschbecken;
e) ausreichender Abstellraum auch innerhalb der Wohnung;
f) Anschlußmöglichkeit für Ofen oder gleichwertiges Heizgerät für mindestens je einen Wohn- und Schlafraum außer der Küche;
g) elektrischer Brennstellenanschluß in allen Räumen, in Küche, Wohn- und Schlafräumen außerdem mindestens je eine Steckdose;
h) ausreichender Keller oder entsprechender Ersatzraum;
i) zur Mitbenutzung Wasch- und Trockenraum sowie Abstellraum für Kinderwagen und Fahrräder.
Nach der genannten Rechtsprechung des BVerwG verlangt die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen ausnahmslos als Mindestausstattung: ( entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WoBauG (i. d.F. der Bekanntmachung vom 30.7.1980, BGBl. I S. 1085))
– einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlußmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad.
Vorschriften, die dem alten Wohnungsbaugesetz entsprechen sind in aller Regel in den Baugesetzen der Bundesländer enthalten. Neubauten weder daher nur genehmigt, wenn die vorstehenden Mindestanforderungen eingehalten sind. In einigen Bundesländern gelten schärfere Regeln und sehr genaue Vorschriften z.B. über die Mindestgröße von Fenstern usw.
Das Land Nordrhein-Westfalen hat ein Gesetz zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum erlassen. Danach kann die Gemeinde anordnen, dass der Vermieter die Mindestanforderungen für Wohnraum erfüllt. Andere Bundesländer verfügen nicht über vergleichbare Gesetze.
Wie die spezielle Rechtslage in den einzelnen Bundesländern ist wurde für diese Ausgabe des Mietrechtslexikons nicht recherchiert. Betroffene Bürger sollten sich an ihre Gemeindeverwaltung wenden, um sich über die konkrete Rechtslage in ihrem Bundesland und deren Handhabung in der Praxis zu informieren.
Das Wohnungsgesetz für Nordrhein-Westfalen hat insoweit folgenden Wortlaut: (Geltungsbeginn: 1. Januar 2003)
㤠6
Erfüllung von Mindestanforderungen
(1) Entspricht die bauliche Beschaffenheit von Wohngebäuden, Wohnungen oder Wohnräumen nicht den Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse, kann die Gemeinde anordnen, dass der Verfügungsberechtigte die Mindestanforderungen zu erfüllen hat.
(2) Die Mindestanforderungen sind insbesondere nicht erfüllt, wenn
a) die Möglichkeit des Anschlusses eines Herdes, einer Heizung, von elektrischer Beleuchtung oder elektrischen Geräten fehlt oder der Anschluß nicht zweckentsprechend benutzbar ist,
b) Wasserversorgung, Ausguß oder Toilette fehlen oder nicht zweckentsprechend benutzbar sind oder
c) Fußböden, Wände oder Decken dauernd durchfeuchtet sind.“
Mietrecht 06 – 2015 Mietrechtslexikon