Die einzelnen Positionen bei den Heizkosten

Heizkosten, Betriebskosten, Nebenkosten

Für Fragen zur Verbrauchermittlung siehe >>> Verbrauchsermittlung
Für Fragen zum Verteilungsschlüssel bzw. Verteilungsmasstab siehe >>> Verteilschlüssel.
Für Fragen zur Form einer korrekten Abrechnung siehe >>> Abrechnung
Siehe auch >>> Einführung
Für Fragen zu einzelnen Kostenpositionen siehe >>> Kostenpositionen
Zum Kürzungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt >>> Kürzungen

Heizkosten – Die einzelnen Kostenpositionen

Die Heizkostenverordnung enthält hinsichtlich der Kosten und deren verbrauchsabhängige Verteilung bindende Regelungen. Vermieter sind mietrechtlich dazu verplichtet, Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Dazu muss der Vermieter die Wohnungen mit geeigneten Geräten zur Ermittlung des Verbrauchs ausstatten.
Mieter und Vermieter können – abgesehen von der einen Ausnahme im Zweifamilienhaus keine Vereinbarungen treffen, die der HeizkostenV zuwider laufen. Enthält der Mietvertrag oder eine sonstige Vereinbarung solche Bestimmungen sind diese nichtig.
Für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt gilt, die Ausnahmeregelung, dass hier Mieter und Vermieter eine Vereinbarung über die Verteilung und Abrechnung der Heizkosten treffen können, die dann den Regelungen der Heizkostenverordnung vorgeht, dies also praktisch außer Kraft setzt (siehe § 2 HeizkostenV

§ 7 Abs 2 der Heizkostenverordnung schreibt dem Vermieter detailiert vor, welche Kosten überhaupt nur auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Regelung ist in vollem Wortlaut nachstehend veröffentlicht (blaue Schrift) und nachstehend kommentiert.

Heizkostenverordnung:
Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV). Text aus der amtlichen Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt BGBl I 1981, 261, 296 auf dem Stand der Neufassung durch Bekanntgabe vom 20. 1.1989 I 115.

§ 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung:

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.

(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

Die umlagefähigen Heizkosten

Brennstoffkosten

Der Vermieter muss möglichst wirtschaftlich einkaufen, also den Markt beobachten und in größeren Mengen einkaufen. Finanzierungskosten oder „Vorhaltekosten“ darf er nicht zusätzlich in Ansatz bringen. Grundsätzlich sind zwar in die Jahresabrechnung, d.h. in die Gesamtabrechnung und in die Einzelabrechnungen entsprechend dem tatsächlichen Zufluß und Abfluß alle Zahlungen und Einnahmen aufzunehmen, die in dem Abrechnungszeitraum getätigt worden sind. Eine Ausnahme gilt aber bei der Abrechnung der Heizkosten. Im Hinblick auf die in der Heizkostenverordnung vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung ist bei Heizkosten der Gegenwert des im Verbrauchszeitraum verbrauchten Brennstoffs und nicht die tatsächlichen Brennstoffausgaben in die Jahresabrechnung aufzunehmen Urteil des LG Köln, Beschluß vom 9. August 2004 , Az: 29 T 96/03. Der Vermieter muss möglichst wirtschaftlich einkaufen, d.h. günstige Preise ausnutzen und in größeren Mengen einkaufen (OLG Koblenz WM 86,282).

Danach sind die Brennstoffkosten bei Ölheizung mit Tanklager immer nach dem Prinzip „first-in first-out“ (FiFo) zu ermitteln. Das bedeutet, dass die Brennstoffe, die zuerst eingekauft und eingelagtert wurden auch zuerst wieder entnommen und in die Abrechnung mit diesem Einkaufspreis eingestellt werden. Es darf also nicht etwa ein Durchschnittspreis der lagernden Brennstoffe (z.B. Heizöl) nach den Einkauspreisen ermittelt und danach abgerechnet werden!

Neben den Brennstoffkosten sind alle übrigen Kosten die sog. Heiznebenkosten. Üblicherwiese betragen diese Kosten (anhängig von den Brennstoffkosten) in kleinen Wohneinheiten zwischen 15 bis 18 % der Gesamtkosten, in größeren Einheiten sollten die Kosten bei 8 bis 13 % liegen. Werden diese Werte nicht erreicht, wird empfohlen eine genau Überpfüfung der Heizkostenabrechnung vorzunehmen und sich dazu auch die Beleg vom Vermieter vorlegen zu lassen.
Zu den Kosten der Öllieferung nach HeizkostenV § 7 Abs 2 gehören nur solche Kosten, die von der Heizölfirma in Rechnung gestellt werden, nicht dagegen die Kosten der Überwachung der Öllieferung (AG Charlottenburg, Urteil vom 13. Mai 1986, Az: 6 C 697/85, Fundstelle: Grundeigentum 1986, 1075-1075).

Betriebsstrom

Der Strom für die Umwälzpumpe, den Bernner, die Regelung usw. . Der Stromverbrauch kann errechnet werden, ein Zwischenzähler ist meist viel zu unwirtschaftlich.

Bedienungskosten

Öl- oder Gaszentralheizungen arbeiten in aller Regel vollautomatisch, sodass keine Bedienkosten anfallen können. Bedienkosten können allenfalls für Feststoffheizungen anfallen.

Prüf- und Wartungskosten

Prüf- und Wartungskosten sind zu unterscheiden von Reparaturkosten. Werden gleichzeitig mit einer Überprüfung oder Wartung der Anlage Reparaturen ausgeführt, so sind die Reparaturkosten nich als Heizkosten auf die Mieter umlegbar (AG Waldbröl WM 80,206). Alle Erhaltungsmaßnahmen sind Sache des Vermieters alleine und mit der Mietzahlung abgegolten.

Immisionsschutz und Kaminfeger

Die Abgasanlage gehört mit zur Heizung, Kaminfegerkosten sind Reinigungskosten. Die Umlagefähigkeit der Immisionsschutzmessungen ist ausdrücklich in der Verordnung genannt.

Wärmemessdienste

Sowohl Miet- oder Leasingkosten der Wärmemessgeräte als auch die Kosten für die Erstellung der Abrechnung und Ablesung sind umlagefähige Kosten. Beachten sollte der Vermieter jedoch, dass er die Erfassungsgeräte nur mieten (oder leasen) kann, wenn er die Mieter zuvor unterrichtet hat, und diese einverstanden waren (siehe oben § 4 HeizkostenV. Je nach gerätetechnischer Ausstattung und Größe der Liegenschaft hat der Nutzer für den Wärmemessdienst (inklusive Gerätemiete, Eichkosten, Ablesung und Abrechnung) mit zusätzlichen Kosten zwischen 55,- bis 100,- € pro Jahr und Wohnung (Schätzung) zu rechnen. Davon entfallen rd. 40-60 % auf die Geräteausstattung, entsprechend rd. 60-40 % auf die Ablese- und Abrechnungsdienstleistung.

Der Vermieter muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Betragen die Kosten des Wärmemessdienstes fast 50% der eigentlichen Heizkosten, so ist dies völlig unwirtschaftlich, die Kosten sind daher nicht umlegbar ( AG Bersenbrück WM 99, 467, LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 10. November 2003, Az: 62 S 220/03; MM 2004, 43.
Zu beachten: Inkassodienste, Formblattberatung und sonstige Serviceleistungen der Wärmedienstfirmen muss der der Mieter nicht tragen. Diese Kosten sind nicht umlagefähig.

Elektronische Verbrauchserfassung mit Funkablesung: Da die Funkablesung der Verbrauchserfassung für den Mieter ohne erkennbaren Wert ist, sind diese nicht umlagefähig ( LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 10. November 2003, Az: 62 S 220/03; MM 2004, 43). Machen die Kosten für die Beschaffung elektronischer Verbrauchserfassungsgeräte, deren Ablesung per Funk sowie für die Abrechnung mehr als die Hälfte der gesamten Heizkosten oder mehr als die eigentlichen Heiz-kosten aus, entspricht dies in der Regel nicht mehr dem – vom Vermieter zu beachtenden – Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter kann keinen Kostenersatz verlangen. Nur wenn die Kosten für die Verbrauchserfassung und -abrechnung im Bereich des Üblichen liegen, sind die hierdurch entstehenden Kosten umlagefähig. (LG Berlin a.a.O)
Eine Heizkostenabrechnung, in der diese Kosten in voller Höhe eingestellt sind, ist wirksam, falls die nicht umlagefähigen Kosten aus ihr herausgenommen werden kön-nen.

Vorstehend nicht aufgeführte Kosten sind nicht als „kalte Heizkosten“ umlegbar. Zum Beispiel die Kosten der Prüfung der Feuerlöscher oder eine Öltankversicherung. Sofern sich bei solchen Kosten um Betriebskosten handelt, sind diese jedoch als Betriebskosten auf den Mieter u. U. umlagefähig. Der Mieter muss die Abrechnung dieser Kosten-positionen akzeptieren und bezahlen, wenn dies in seinem Mietvertrag vereinbart ist. Einzelne Kosten können unter den jeweiligen Begriffen nachgeschlagen werden.

Mietrecht Betriebskostenrecht 07 – 2014