Die Folgen von Zahlungsverzug bei Mietzahlungen

Mietrecht: Verzug – Definition, Wirkungen

Einer der am häufigsten gebrauchten Rechtsbegriffe im Deutschen Recht ist der des „Verzugs“. Verzug tritt dann ein, wenn der Schuldner auch auf eine Mahnung des Gläubigers hin nicht leistet (§ 286 Abs. 1 BGB). Die Mahnung muss nach Eintritt der Fälligkeit erfolgen, eine vor Fälligkeit ausgesprochene Mahnung löst keinen Verzug aus. Tritt Verzug ein, so hat dies verschiedenen Wirkungen, unter anderem auch die, dass der Gläubiger dann Ersatz seines durch die Verzögerung eingetretenen Schadens verlangen kann. (§§ 280 Abs. 2 BGB).

Fälligkeit der geforderten Leistung

Ohne Fälligkeit kein Verzug ( § 286 Abs 1 BGB). Beispiele dazu aus dem Mietrecht (weitere Details dazu in den jeweiligen Kapiteln) :

Mietzahlungen: Eine Monatsmiete ist spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichten ( § 556 b BGB). Fordert der Vermieter bereits am 29. des Vormonats zur Zahlung auf, so gerät der Mieter nicht in Zahlungsverzug, da die Miete zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig war.

Mieterhöhungen: Die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens fällig (sofern der Mieter zustimmt ( § 558 b BGB). Im Falle eines Rechtstreites über die Mieterhöhung tritt bezüglich des Erhöhungsbetrags Verzug erst ein, wenn der Mieter nach Rechtskraft des Zustimmungsurteils gemahnt wird. AG Dortmund, Urteil vom 30. April 2002, Az: 125 C 532/02 Quelle: NZM 2002, 949

Kautionsrückzahlung durch Vermieter: Schreibt der Mieter an den Vermieter zum Beispiel am Tag nach seinem Auszug und Übergabe der Wohnung an den Vermieter (=innerhalb der Überlegungsfrist) und fordert ihn unter Fristsetzung zur Rückzahlung der Kaution auf, so gerät der Vermieter nicht in Verzug. Verzug tritt nach § 284 BGB erst ein, wenn der Vermieter nach Fälligkeit und Mahnung nicht leistet. Die Rückzahlung ist noch nicht fällig. Der Vermieter kann innerhalb der noch laufenden Überlegungsfrist nicht in Verzug geraten. Er ist deshalb auch nicht verpflichtet, z.B. Anwaltskosten dem Mieter als Verzugsschaden zu ersetzen.

Abmahnung

Der Schuldner gerät mit einer fällig Leistung erst dann in Verzug, wenn er auf eine Mahnung des Gläubigers nicht leistet. Eine einzige Mahnung reicht aus, es sind keineswegs mehrere oder eine bestimmte Anzahl von Mahnung erfprderlich. Beispiel: Der Gläubiger schreibt: ……bitte ich Sie hiermit, den noch offenen Restbetrag bis zum ..(Datum) zu bezahlen. – Verzug tritt nach Ablauf des in dem Schreiben gesetzten Datums ein.

Dazu gibt es eine sehr wichtige Ausnahme: Eine Mahnung ist dann nicht erforderlich, wenn die Leistung im Mietrecht oder auch in einem Vertrag oder einer Vereinbarung kalendermäßig bestimmt ist. ( § 284 Abs 2 BGB). Das ist zum Beispiel bei allen Mietzahlungen der Fall. Der Mieter kommt also mit Mietzahlungen auch ohne Mahnung in Verzug. Eine weitere Ausnahme besteht dann, wenn der Schuldner die erbringung Leistung bereits endgültig abgelehnt hat. Einer zusätzlichen Abmahnung des Gläubigers bedarf es dann nicht mehr.

Fristsetzung

Der Gläuber muss dem Schuldner eine angemessene Frist setzen. Beispiel bei Schönheitsreparaturen:

Die gesetzlich vorgeschriebene mit Ablehnungsandrohung verbundene Fristsetzung zur Durchführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen kann grundsätzlich erst nach Verzugseintritt oder aber frühestens mit dem Verzugseintritt erfolgen. Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ist allenfalls dann möglich, wenn die Frist nach Verzugseintritt so bemessen ist, daß der Mieter ihr Folge leisten kann. AG Münster, Urteil vom 15. März 2001, Az: 38 C 4791/00; WuM 2001, 412

Schadensersatz

Schaltet der Gläubiger ein Inkassobüro oder einen Rechtsanwalt ein, so ist der Schuldner im deutschen Recht dazu verpflichtet, die entstehenden Kosten zu ersetzen, zusätzlich natürlich Mahnkosten und Zinsen des Gläubigers (bei Geldforderungen). Der Schuldner muss sich zum Zeitpunkt der Beauftragung des Rechtsanwalts durch den Gläubiger dazu in Verzug befunden haben. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der außergerichtlichen Durchsetzung einer Forderung wird im allgemeinen als ist eine zweckentsprechende Maßnahme der Rechtsverfolgung angesehen. Nur solche Maßnahmen muss der Schuldner ersetzen. Ersatzpflicht kann unter anderem auch bei >>> Detektivkosten bestehen.

(Mietrecht 03/2013 Mietrechtslexikon)