Rechtliche Aspekte der Untermiete (Gebrauchsüberlassung an Dritte)

Mietrecht: klassische Untermiete (Gebrauchsüberlassung an Dritte)

Ein Untermietverhältnis liegt vor, wenn der Mieter einer Wohnung diese ganz oder teilweise einem Dritten durch Mietvertrag zur selbständigen Nutzung gegen Entgelt überlässt. Es gibt in einem solchen Fall zwei Mietverträge. Es gelten für den Untermietvertrag von Wohnraum die gleichen >>> Formvorschriften des § 550 BGB wie für den Hauptmietvertrag.

Was ist zu beachten und was ist wichtig?

Von der Untermiete zu unterscheiden ist die Gebrauchsüberlassung an Dritte, in der Regel die Aufnahme eines >>>Lebensgefährten(-in).
Ebenfalls kein Fall der Untermiete liegt bei einem Besuch vor. Dazu und zur Grenze für „Dauerbesuche“ >>> Besuch .

Abrenzung der Untermiete zur gemeinsamen Nutzung: Von einem Untermietverhältnis ist immer auszugehen, wenn der Untermieter an den Hauptmieter Miete bezahlt und zumindest Teile der Wohnung dem Untermieter zur alleinigen Benutzung zugewiesen sind. Der Lebensgefährte oder Partner nutzt die Wohnung dagegen gemeinsam mit dem Hauptmieter. Es gibt vielleicht eine gemeinsame Haushaltskasse, aus der auch die Miete bezahlt wird. Das macht den Partner aber noch nicht zu Untermieter. Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein.

Erlaubnispflicht der Untermiete

Sofern dem Hauptmieter im Mietervertrag nicht generell die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt ist, bedarf jede Untervermietung der Erlaubnis des Vermieters ( § 540 BGB). Der Mieter ist in jedem gut beraten, sich diese Erlaubnis immer schriftlich geben zu lassen. Im Streitfall muss er nämlich darlegen und beweisen, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete erteilt hat. Häufig macht der Vermieter seine Genehmigung zu einer Untermiete von der Zahlung einer höheren Miete abhängig. Ein solches Vorgehen ist durchaus zulässig, findet jedoch dort seine Grenze, wo die Miete über die Wuchergrenze steigt. >>>Mietwucher

Rechtsfolgen bei nicht erteilter oder eingeholter Erlaubnis

Eine Form des Gebrauchs, den der Mieter von der Mietsache macht, ist auch deren Untervermietung (BGH NJW 1984,1031). Kraft gesetzlicher Regelung schließt das Recht des Mieters auf Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs aber nicht die Befugnis ein, die Mietsache ohne Erlaubnis einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu vermieten (BGH NJW 1985, 2527), will der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, ist hierzu die Erlaubnis des Vermieters zwingend erforderlich (§ 540 BGB). Der Vermieter ist daher zur fristlosen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, sofern der Mieter den Untermieter nach Abmahnung und Fristsetzung nicht aus den Räumen entfernt. Das gilt uneingeschränkt für die gewerbliche Miete (Vermietung gewerblicher Räume oder Sachen). Nur bei der Wohnungsmiete kann der Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung (BGH NJW 1985, 130), nach Maßgabe des § 553 BGB haben, und zwar dann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein berechtigtes Interesse besteht dann, wenn der Mieter einen Familienangehörigen oder einen Lebenspartner(in) mit in die Wohnung aufnehmen möchte. Liegt ein solches berechtigtes Interesse des Mieters vor, ist der Vermieter verpflichtet, die Gebrauchsüberlassung zu gestatten. Dies gilt jedoch nur, wenn das Interesse des Mieters nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist (§ 553 Abs. 1 S.1 BGB) – siehe dazu auch weiter unter „Erlaubnis“.

Mietrechtlich berechtigt die nicht genehmigte Untervermietung den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung nach erfolgloser Abmahnung (BGB § 543 Abs 2 Nr 2). Ausnahme: Eine nicht genehmigte Untervermietung berechtigt den Vermieter dann nicht zur fristlosen Kündigung, wenn er seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund hätte versagen können und ein solcher nicht dargetan ist. OLG Düsseldorf 10. Zivilsenat, Urteil vom 5. September 2002, Az: 10 U 105/01.JMBl NW 2003, 57-58.

Wer seine Wohnung – ohne dies dem Vermieter anzuzeigen und seine Einwilligung einzuholen -Touristen als Urlaubsdomizil überlässt, handelt nach der Rechtsprechung des BGH vertragswidrig (Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13). Das Landgericht Berlin schloss sich dieser Meinung an (Urteil vom 18.11.2014 – 67 S 360/14). Es liege in dieses Fällen ein so schwerwiegender Verstoß vor, dass dem Vermieter bei Abwägung aller Umstände eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden könne, selbst eine vorherige Abmahnung des Mieters sei nach Ansicht der Berliner Richter in diesem Fall entbehrlich.

Erlaubnis zur Untermiete durch den Vermieter

Nur für den Bereich der Wohnraummiete hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, sofern der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme hat ! Bei der Vermietung gewerblicher Räume gibt es keinen Rechtsanspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erteilung der Zustimmung zur Untermiete.

Die erteite Erlaubnis gilt jedoch nicht automatisch für den Fall einer wechselnden Vermietung an Feriengäste. Bietet der Mieter seine Wohnung Feriengästen zur tageweisen Nutzung an, so benötigt er dazu eine spezielle Erlaubnis des Vermieters, wie der BGH mit Urteil vom 08.01.2014 (VII ZR 210/13) festgestellt hat, ansonsten handle er vertragswidrig. Die Vermietung an wechselnde Feriengäste ist nach zutreffender Ansich des BGH eine besondere Form einer Wohnungsnutzung, die mit dem Vermieter vereinbart sein muss.

Vermieter müssen die Erlaubnis im Regelfall erteilen, so ausdrücklich der BGH in dem Urteil vom 5.11.2003 (Az. VIII ZR 371/02) . Die lange Zeit unter Juristen streitige Frage, ob der (die) Lebensgefährte (in) auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung einziehen darf, hat der BGH in diesem Urteil entschieden: Der Mieter muss die Erlaubnis beim Vermieter einholen, auf der anderen Seite muss der Vermieter in aller Regel die Erlaubnis erteilen.

In dem entschiedenen Fall war die Mieterin partout nicht bereit gewesen, dem Vermieter die persönlichen Daten des Gefährten mitzuteilen. Das muss Sie aber. Seit der Mietrechtsreform hat nämlich auch der Lebensgefährte das Recht beim Tod des Mieters in den Mietvertrag einzutreten (§ 563 BGB). Der Vermieter muss daher wissen, mit wem er es zu tun hat. Seine Wohnung als „Taubenschlag“, das muss er nicht hinnehmen.

Auf der anderen Seite hat auch der Mieter ein Recht auf freie Entfaltung seiner Persönlichkeit. Dazu gehört auch die Aufnahme des Partners (in) in die Wohnung. Das betont auch der BGH: Der Wunsch des Mieters genügt bereits, um ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten in die Wohnung darzulegen. Die Erlaubnis kann der Vermieter nur versagen, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch die weitere Person für ihn, etwa wegen einer Überbelegung der Wohnung, unzumutbar ist.

Eine Überbelegung wird erst angenommen, wenn die bauliche Substanz unter der Überbelegung leidet. Die Rechtsprechung schwankt stark. Anhaltspunkt für eine Überbelegung kann die in Verordnungen häufig geforderte Mindesgrösse von Wohnraum sein: 6 m² für Kinder , 10 m² für Erwachsene, in manchen Bundesländern auch 12 m² ( so zum Beispiel LG Kempten WM 1997 S 371).
Eine Unzumutbarkeit ergibt sich für den Vermieter in aller Regel erst dann, wenn durch die Erlaubniserteilung die Bausubstanz des Gebäudes gefährtet sein könnte. Lesen sieh dazu auch >>>>Überbelegung

Schadensersatz bei zu Unrecht abgelehnter Erlaubnis

Will ein Mieter von Wohnraum aus berechtigtem Interesse, also z. B. wegen eines bevorstehenden längeren Auslandsaufenthalts, seine Wohnung mit Ausnahme eines zur Einlagerung seines Mobiliars selbst weiterhin zu nutzenden Raumes untervermieten, so muss der Vermieter – von Ausnahmefällen abgesehen – dem zustimmen. Verweigert der Vermieter dagegen pflichtwidrig die Zustimmung, so hat er dem Mieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.06.2014 (VIII ZR 349/13) im Wege des Schadensersatzes die entgangenen Untermieten zu ersetzen.

Für ein Untermietverhältnis gelten verschiedene Ausnahmen

Die Mieterrechte des Untermieters gegenüber „seinem“ Hauptmieter sind eingeschränkt und entsprechen nicht in allen Punkten den Rechten, die der Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter hat. Prinzipiell haben aber die Wohnraumschutzgesetze auch im Verhältnis Mieter zum Untermieter Geltung. Auch der Mieter kann zum Beispiel seinem Untermieter nicht unbeschränkt und willkürlich die Miete erhöhen.

Kündigungsfrist

Wenn die Wohnung, in der Regel ein vom Vermieter möbliertes Zimmer, ein Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, und es sich dem Mieter um eine allein stehende Person (also keine Familie) handelt, gibt es bei Beendigung des Mietverhältnisses keinen Mieterschutz § 549 Abs 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter muss nach überwiegender Ansicht mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Gegenstände gestellt haben. Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. ( § 573 c Abs 3 BGB).

Der Vermieter „bewohnt“ die Wohnung auch dann, wenn er sich selbst nicht ständig dort aufhält (LG Berlin GE 80, 160).

Keinen Kündigungs- und Mieterschutz gibt es grundsätzlich für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Mieter darf seinen Lebensmittelpunkt nicht in der vermietet Wohnung haben, was in der Regel nur für Zweitwohnungen zutrifft.

Räumungsanspruch des Vermieters

Der Vermieter kann bei einer Beendigung des Mietverhältnisses die Herausgabe und Räumung der Wohnung auch vom Untermieter verlangen § 546 Abs 2 BGB. Zwischen Untermieter und Hauseigentümer/Vermieter bestehen jedoch keine rechtlichen Beziehungen.

Mietrecht 01 – 2015 Mietrechtslexikon