Mietrechtliche Gesichtspunkte bei Kinderspielplätzen

Mietrecht: Kinderspielplatz, Bolzplätze, Kostentragung, Lärm

Betriebskostenrecht, Umlagefähigkeit der Kosten

Die Kosten der erstmaligen Herstellung eines Spielplatzes sind keine umlagefähigen Betriebskosten, sie dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Ein Kinderspielplatz ist bauordnungsrechtlich (d.h. vom Staat) für Wohnanlagen ab einer bestimmten Größe vorgeschrieben. Entsprechende Regelungen sind in den jeweiligen Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer enthalten. Der Vermieter kann deshalb in aller Regel den Spielplatz nicht „abschaffen“. – Wenn der Platz tatsächlich nicht genutzt wird, so müsste man zunächst den Rückbau in einem solchen Fall vom zuständigen Baurechtsamt genehmigen lassen.
Der Vermieter ist im Mietrecht grundsätzlich verpflichtet alle Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen und zu bezahlen. Reine Pflegekosten können auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist (siehe nachstehend). Solange aber keine Gebrauchsbeeiträchtigung vorliegt, gewährt das Mietrecht dem Mieter keinen Rechtsanspruch darauf, eine bestimmte Maßnahme zu verlangen.

Die Kosten der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen sind in § 2 Nr 10 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich als umlagefähig benannt. Zur Pflege von Spielplätzen gehören in gewissem Umfang auch Instandhaltungsarbeiten wie etwa die Instandhaltung von Spielgeräten (Fischer-Dieskau/Schwender, § 27 II. BV, Anm. 11). Auch die Erneuerung von Sitzbänken oder Spielgeräten fällt nach Ansicht des AG Hamburg darunter. AG Hamburg, Urteil vom 6. Februar 2002, Az: 41B C 222/01; ZMR 2002, 673-675.

Nutzung, Nutzungszeiten Lärm:

Kinder brauchen Platz zum Spielen. Dabei entsteht nicht unerheblicher Lärm. In der Rechtsprechung ist eine einheitliche Linie insoweit erkennbar, dass man Kindern diese Freiräume – wenn immer es geht – erhalten will. Interessen einzelner Mieter müssen dahinter zurücktreten.

Lärm von Kindergärten, Spielplätzen und ähnlichen Einrichtung gilt ausdrücklich nicht als schädliche Umwelteinwirkung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz – § 22 Abs 1 a BImSchG.

In aller Regel wird keine Mietminderung gewährt bzw. ist kein Mangel der Wohnung erkennbar. Dazu eine Auswahl der wichtigsten Gerichturteile:

In nur 20 Meter Entfernung vom Balkon der Mieter richtete die Stadt auf einem alten Schulgelände einen Bolzplatz für Kinder ein. Mit der Ruhe in der Wohnung der Mieter war es danach vorbei, entsprechend heftiger Lärm bei „Spielbetrieb“ war die Folge.

Dennoch billigte der BGH in letzter Instanz die vom Mieter wegen des Lärms vorgenommene Mietminderung (20%) in diesem Fall nicht: Es gab an dieser Stelle in der Nachbarschaft schon immer eine Schule. Auf dem Schulgelände war ein Bolzplatz errichtet worden, wodurch sich der von dem Schulgelände ausgehende Lärm verstärkt hatte.

Nachträglich angestiegender Lärm, der von einem Nachbargrundstück ausgeht, ist kein Mietmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB, wenn es bezüglich des Lärm keine besonderen Vereinbarungen im Mietvertrag gibt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch der Vermieter keine rechtlichen Möglichkeiten hat, den Lärm abzuwehren und diesen als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (BGH, Urteil v. 29. April 2015 – Az.: VIII ZR 197/14). Jede Wohnung (oder Haus) ist von ihrer Lage und ihrer Umgebung geprägt. Die Faktoren Lage und Umgebung können nicht verändert werden und müssen auch vom Mieter hingeommen werden, es besteht kein Anspruch auf Mietminderung. Der BGH nennt dies in seinem Urteil „Situationsgebundenheit“ an der der Mieter teilnehme. Dieser Grundsatz gilt auch für andere Lärmimmissionen als Kinderlärm, zum Beispiel Baustellenlärm -LG München I, Urteil vom 14.01.2016 – 31 S 20691/14.

Der Mieter könne im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand von „Umweltbedingungen“ (kein Bolzplatz in der Nachbarschaft) übernehmen will, stellt der BHH in diesem Urteil fest.

Ein Mieter hat auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Nutzung des Kinderspielplatzes der Wohnanlage ab 19.00 Uhr sowie das Betreten und die Nutzung der Rasenfläche generell verbietet.
Es liegt im Ermessen des Vermieters, wenn er eine starre zeitliche Reglementierung der Spielplatzbenutzung wegen des gesellschaftlichen Wandels und seiner Verantwortung gegenüber Kindern und Jugendlichen nicht für sachgerecht hält. AG Hamburg, Urteil vom 6. Februar 2002, Az: 41 B C 222/01 ZMR 2002, 673-675

Der Mieter muß grundsätzlich Lärm und andere Belästigungen durch einen Kinderspielplatz hinnehmen, der bei Vertragsschluß schon vorhanden war, selbst wenn dieser später erweitert wird. AG Wedding, Urteil vom 26. Juni 2000, Az: 19 C 644/99 Quelle: Grundeigentum 2000, 1330-1331

Mietminderungsansprüche eines Wohnungsmieters wegen der Lärmbelästigung durch einen Kinderspielplatz bzw einen Bolzplatz in der Wohnanlage kommen nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn eine unverhältnismäßig hohe Lärmbelästigung vorhanden ist, die nicht mehr als normalerweise im Rahmen des Spielens von Kindern und Jugendlichen anzusehen ist. AG Magdeburg, Urteil vom 30. April 1998, Az: 12 C 2885/97

Soweit die Hausordnung der Wohnungseigentümer, die auch Bestandteil der Mietverträge über in der Wohnanlage vermietete Eigentumswohnungen ist, keine andere Regelung trifft, stehen die gemeinschaftlichen Grundstücksflächen offen für das Spielen der Kinder der Hausbewohner auch mit ihren Freunden. Damit gegebene ortsübliche Geräusche können nicht unterbunden werden. Eine allgemein durch die Hausordnung beachtliche Ruhe und Ordnung und Sauberkeit verkürzt nicht das Toleranzgebot gegenüber der Beurteilung der Wesentlichkeit von Kinderlärm. LG Heidelberg 8. Zivilkammer, Urteil vom 23. Oktober 1996, Az: 8 S 2/96 ; Quelle: NJWE-MietR 1997

Der Mieter hat Anspruch darauf, daß der Vermieter die von einem in der Wohnanlage (Sozialwohnungen mit kinderreichen Familien) belegenen Fußballplatz ausgehenden Lärmimmissionen (zumindest) in den vom Vermieter selbst durch seine Hausordnung vorgegebenen Ruhezeiten (mittags und abends nach 22 Uhr) gegenüber den Störern unterbindet. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 2. Juli 1990, Az: 18 C 158/90 ; Quelle: MM 1991, 232-233

Mietrecht 07 – 2015 Mietrechtslexikon