Schlüselrückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter

Die Pflicht des Mieters zur Schlüsselrückgabe

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Wohnungsschlüssel nach >>> Beendigung des Mietverhältnisses zurück zu geben. Ohne Rückgabe der Schlüssel keine Wohnungsrückgabe. Der Mieter, der den Schlüssel nicht zurück gibt haftet für die Folgen, insbesondere bleibt er bis zur Rückgabe verpflichtet, die Miete weiter zu bezahlen. ( §§ 546, 546 a BGB).

Der ausziehende Mieter muss die Schlüssel dem Vermieter oder seinem Verwalter persönlich übergeben. Es reicht nicht aus, wenn er den Schlüsselbund lediglich im Briefkasten hinterlegt. oder bei einem anderen Mieter abgibt, damit dieser die Schlüssel an die Hausverwaltung weiterleitet (AG Berlin-Kreuzberg GE 1982, 617). Die Übergabe an den Hausmeister reicht aus, wenn dieser vom Vermieter entsprechend bevollmächtigt ist. Die Rückgabe der Schlüssel ist tatsächlich anzubieten (§ 294 BGB) (AG Hannover, Urteil vom 7. Februar 2003, Az: 535 C 8222/02). Häufig wird vom Mieter behauptet, er sei berechtigt gewesen, die Schlüssel beim Hausmeister oder anderen Personen abzugeben. Dazu das Urteil des LG Hannover (vom 11. 11. 2004, Az: 11 T 195/04 ):

Zu seiner Entlastung reicht es nicht aus, wenn der Mieter ohne Absprache mit dem Vermieter den Schlüssel in dessen Büro einwirft. Behauptet er, dies sei mit dem Hausmeister so abgestimmt gewesen, kann ihn das nur entlasten, wenn er zudem nachweist, dass der Hausmeister zu solchen Abreden befugt war, da sie im Allgemeinen nicht zu dessen Aufgabenkreis gehören.

Achtung: Bemüht sich der Vermieter monatelang nicht, die Schlüssel zu erhalten, verliert er seinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung (OLG Düsseldorf 17.6.04, I-10 U 3/04).

Falls der Vermieter allerdings die Annahme der Schlüssel zu Unrecht ablehnt, gerät er in Annahmeverzug (LG Osnabrück WM 1984, 2), und verliert dadurch ebenso alle weiteren Ansprüche gegen den Mieter.

Achtung: Die Herausgabe und vollständige Räumung der Mietwohnung setzt aber nach Ansicht der Rechtsprechung wiederrum nicht voraus, dass sämtliche Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben wurden.
OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.1999 – 3 U 216/98 = NZM 2000, 463 ebenso OLG Düsseldorf ZMR 1987, 499; OLG Hamburg ZMR 1995, 18, 20.
Die Beendigung des Mietvertrages verpflichtet den Mieter dazu, die Wohnräume in vertragsgemäßem Zustand an den Vermieter zurückzugeben. Die Ansicht, dass die Rückgabe der Räume erst dann erfolgt ist, wenn der Meter auch sämtliche Schlüssel zurückgegeben hat, ist falsch. Wurden dem Vermieter allerdings überhaupt keine Schlüssel übergeben, so kann natürlich von einer Rückgabe der Wohnung, mit Besitzeinräumung für den Vermieter, keine Rede sein! Der Vermieter hat einen Anspruch auf Entschädigung für die Zeit, in welcher der Mieter die Schlüssel noch behält. Die Entschädigung entspricht der Höhe der vereinbarten Miete ( § 546 BGB). >>> siehe auch Beendigung

Existieren mehrere, einander gleiche Schlüsselexemplare, so ist maßgebend , ob der Mieter – bei wertender Betrachtung – den Besitz am Mietobjekt aufgegeben, diesen also dem Vermieter verschafft hat. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn alle Möbel entfernt sind, und die Namensschilder entfernt sind.
Die Besitzverschaffung scheitert bei einer gemeinsamen Übergabe jedenfalls dann nicht an nicht gleichzeitig überreichten Schlüsseln, wenn diese vom Mieter selbst angefertigt worden sind. Der Mieter sollte aber beachten, dass der Vermieter berechtigt ist, neue Schlösser anbringen zu lassen. Der Mieter schuldet die Kosten hierfür, sofern er unter Fristsetzung mit Androhung der Ablehnung verspätet (nach Fristablauf) erst die Schlüssel herausgibt.

Auch das OLG Brandenburg (a.a.O.) folgt der Auffassung, wonach zur Erfüllung der Rückgabepflicht des Mieters nicht zwingend die Aushändigung aller Schlüssel erforderlich ist. Insoweit hat nichts anderes zu gelten als bei einer nicht ordnungsgemäßen Erfüllung der Räumungspflicht; dieser kann der Mieter auch dann nachgekommen sein, wenn er beispielsweise einzelne Gegenstände noch in dem Mietobjekt zurück lässt – wie in einem vom BGH entschiedenen Fall den Verteilerkasten der Telefonanlage (BGHZ 104,285).

Wohnungsschlüssel besser nicht verschicken

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Brandenburg vom 01.09.2014 (Az: 31 C 32/14) ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, die Kosten für ein neues Schloss und neue Schlüssel dem Vermieter zu ersetzen, wenn er Schlüssel verschickt, und diese beim Postversand verloren gehen. Begründet wird dies damit, dass der Mieter immer die Rückgabe der Schlüssel an den Vermieter an dessen Wohnsitz schuldet. Selbst wenn die Schlüssel per Einschreiben verschickt wurden, bleibe er beweispflichtig, wenn der Vermieter behauptet, der zugestellte Briefumschlag habe keine Schlüssel enthalten.

Siehe dazu auch >>>>Schlüsselverlust und >>> Schlüssel .

Mietrecht 09/2014 Mietrechtslexikon