Mietrecht: Reparaturen in der Wohnung und die Beweislast

Mietrechtrechtliche Betrachtung von Reparaturen in der Wohnung

Im Mietrecht gilt folgendes: Reparaturen (Instandsetzungen) an der Mietsache muss grundsätzlich der Vermieter bezahlen. Dazu gehört zum Beispiel auch die Erneuerung (sofern nicht mehr reparaturfähig) der Badarmaturen (Brauseköpfe usw.) oder auch die Schließzylinder der Wohn- bzw. Hauseingangtüren. Auch die Wohnungsschlüssel gehören zur Mietsache als Inventar, so dass defekte Schlüssel vom Vermieter auf seine Kosten zu ersetzen sind. Schönheitsfehler an der Wohnungsdekoration (Tapeten, Anstriche usw.), die sich aufgrund der normalen Wohnungsabnutzung ergeben sind keine Schäden. Solche Dinge muss der Mieter beheben, sofern er sich im Rahmen einer wirksamen Klausel für >>>>Schönheitsreparaturen dazu verpflichtet hat.

Nur für so genannte Bagatellschäden oder Kleinreparaturen kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten trägt. Im allgemeinen nennt man das „Kleinreparaturklausel“. Der Mieter ist nicht zur Zahlung verpflichtet, wenn im Vertrag keine solche >>> Kleinreparturklausel vereinbart ist oder die vereinbarte Klausel unwirksam ist.

Der Vermieter muss die Instandsetzung (Reparatur) dann nicht bezahlen, wenn der Mieter den reparaturbedürftigen Schaden oder Mangel selbst verursacht hat ! Sehr häufig (fast immer) entsteht über die Frage der Verursachung zwischen Mieter und Vermieter Streit. Da in fast allen Fällen weder der Mieter beweisen kann, dass er den Schaden nicht verursacht hat noch umgekehrt der Vermieter beweisen kann, dass der Mieter den Schaden verursacht hat, stellt die Frage nach der sogenannten „Beweislast“. Diejenige Partei, die einen Beweis juristisch erbringen muss, aber nicht erbringen kann, bleibt „beweisfällig“ und muss im Ergebnis für die Reparaturkosten aufkommen.

Gewerbemiete

Im Bereich der gewerblichen Miete wird der Mieter häufig im Mietvertrag verpflichtet, „Einrichtungen des Mietobjektes in gebrauchsfähigem Zustand“ zu halten. Solche Klauseln sind in Mietverträgen für Gerwerbeobjekte gebräuchlich und werden von der Rechtsprechung generell als zulässig gehalten. Auch Reparaturen (nicht nur Wartungen) gehören begrifflich zu den Instandhaltungen. Der Mieter ist allerdings nicht verpflichtet, ist ein defektes reparaturunwürdiges Gerät auszutauschen – das ist Vermietersache. Bei teuren Reparaturen muss man die Kosten der Reparatur den Kosten der Neuanschaffung gegenüberstellen. Wenn es unwirtschaftlich ist das defekte Gerät nochmals teuer reparieren zu lassen, und ein Austauch für jeden normal denkenden Menschen sinnvoller erscheint, dann kann der Vermieter die Reparatur nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht verlangen. Solche Streitigkeiten beendet man vernünftigerweise damit, dass man sich zu einer Erneuerung entschließt, wobei Mieter und Vermieter sich die Kosten im Rahmen eines Vergleiches teilen.

Zu den Grundsätzen der Beweislast in Schadensfällen

Der BGH hat für die Frage wer was im Mietverhältnis beweisen muss, die folgenden Grundsätze entwickelt, die durchgängig von der Rechtsprechung angewendet werden:
1. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel der Mietsache und das Verschulden des Vermieters ist nach den beiderseitigen Verantwortungsbereichen verteilt. Der Vermieter muß darlegen und beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt, sondern aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters. Hat er diesen Beweis geführt, muß der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (z.B. BGH, Urteil vom 15. März 2000 – XII ZR 81/97).
2. Behauptet der Mieter, die Mietsache sei nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft, so trägt der Vermieter die Beweislast für den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen. BGH 12. Zivilsenat, Urteil vom 1. März 2000, Az: XII ZR 272/97 Quelle : NJW 2000, 2344-2346.

Einschränkung: Diese Erleichterung der Darlegungs- und Beweislast, die der fehlenden Einsichtsmöglichkeit in den Verantwortungsbereich der jeweils anderen Partei Rechnung trägt, kann aber nicht soweit gehen, dass der Vermieter auch dann auf Schadensersatz haftet, wenn ungeklärt bleibt, in wessen Verantwortungsbereich die Schadensursache gesetzt worden ist. Dem Vermieter kann nicht der Nachweis für ein pflichtgemäßes Verhalten auferlegt werden (Beispiel: Fogging >> siehe dazu auch Fogging // BGH, Beschluss vom 25.01. 2006 – VII ZR 223/04)

Dazu ein Beispiel zum besseren Verständnis

Angenommen, in der Wohnung bricht eine Türklinke ab oder das Schloss der Eingangstüre läßt sich nicht mehr öffnen: Hier muss nach den Grundsätzen des BGH der Vermieter zunächst beweisen, dass Ursache für den Schaden nicht eine ganz normale Materialermüdung ist sondern vom Mieter (oder z.B. auch dessen Besuchern) verursacht wurde. Die Sachen befinden sich schließlich täglich in Gebrauch, und der Vermieter erhält die Miete genau dafür, dass er eben diesen Gebrauch dem Mieter gestattet.

Weitere Gerichtsurteile dazu: LG Berlin 67. Zivilkammer, Urteil vom 18. November 2002, Az: 67 S 147/02 : Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muß der Vermieter ausräumen. NZM 2000, 549-550 (red. Leitsatz und Gründe) Anmerkung: Der Vermieter muss z.B. ausräumen, dass eine Materialermüdung Ursache für den Schaden ist.

Schadenshöhe:

Im deutschen Recht muss immer grundsätzlich derjenige, der Ersatz eines Schadens verlangt dessen Höhe genau nachweisen. Als Nachweis für die Schadenshöhe kann zum Beispiel ein Kostenvoranschlag eines Handwerkers dienen oder auch ein Sachverständigengutachten. Der Geschädigte hat jederzeit die Möglichkeit dagegen Einwendungen vorzubringen, d.h. die Richtigkeit der Berechnung der Gegenseite anzuzweifeln. Dies muss er aber fundiert tun, d.h. z.B. durch Vorlage eines Gegengutachten eines anderen Kostenvoranschlages usw.

Bei Rohrverstopfungen:

AG Schöneberg, Urteil vom 12. Oktober 1982, Az: 4 C 291/82: Bei einer Verstopfung in der Abflußleitung ist der Vermieter beweispflichtig dafür, daß die Verstopfung vom Mieter schuldhaft verursacht wurde. Quelle Grundeigentum 1983, 37-37

Bei Feuchtigkeitsschäden (Schimmelpilz) siehe auch >>> Schimmel:

Urteil des LG Duisburg 13. Zivilkammer, 5. August 2003, Az: 13 S 345/01 (Quelle : ZMR 2003 739-740):

Die Beweislast verteilt sich in Anlehnung an die Rechtsprechung zur Beweislast beim Auftreten von Feuchtigkeitsschäden nach Gefahrbereichen. Will der Vermieter gegenüber einem Instandsetzungsanspruch des Mieters wegen des Auftretens des Phänomens der Wohnungsschwärzung einwenden, der Schaden sei durch den Mieter schuldhaft selbst herbeigeführt worden, reicht es aus, wenn der Vermieter beweist, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt, wozu gehört, dass der Vermieter Schadensursachen aus seinem eigenen Verantwortungs- und Obhutsbereich ausräumt. Gelingt dem Vermieter dies, so trägt der Mieter im Rahmen des § 538 BGB die Beweislast, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.

Beweislast für Schäden an der Mietsache nach Räumung

Der Vermieter ist beweispflichtig dafür, dass die behaupteten Beschädigungen bei Beendigung des Mietverhältnisses bereits vorgelegen und von den Mietern zu vertreten sind. Dies gilt dann, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Schaden zwischen Mietende und Schadensfeststellung eingetreten ist. LG Detmold, Urteil vom 4. Mai 1990, Az: 1 S 243/89, WuM 1990, 290-291

BGH : Das Unterlassen einer gebotenen Sicherung von Befunden kann sich – wenn nicht sogar im Sinne einer Umkehr der Beweislast – im Rahmen der Beweiswürdigung zu Lasten des Anspruchsgegners auswirken. Der Bundesgerichtshof läßt in solchen Fällen Beweiserleichterungen, die unter Umständen bis zur Umkehr der Beweislast gehen können, dann und soweit zu, als dem eigentlich Beweispflichtigen die volle Beweislast billigerweise nicht (mehr) zugemutet werden kann (vgl. – auch zur Abgrenzung im einzelnen – BGHZ 72, 132, 139; 99, 391, 395 ff; BGH, Urteile vom 9. November 1982 – VI ZR 23/81 – NJW 1983, 332, vom 15. November 1984 – IX ZR 157/83 – NJW 1986, 59, 61 und vom 28. Juni 1988 – VI ZR 217/87 – NJW 1988, 2949; Senatsurteil vom 3. März 1983 – III ZR 34/82 – VersR 1983, 489, 490; Senatsbeschluß vom 29. Juni 1989 – III ZR 206/88 – BGHR BGB vor § 1/Beweislast Amtshaftung 1 ). BGH 3. Zivilsenat, Urteil vom 9. November 1995, Az: III ZR 226/94

Mietrecht 04 – 2012 Mietrechtslexikon