Luftverschmutzung – Staubbronchitis – Emphysem unter mietrechtlichen Aspekten

Mietrecht: Luftverschmutzung – Staubbronchitis – Emphysem

Auch äußere Einwirkungen, insbesondere Lärm oder Luftverschmutzung und ähnliches auf die Mietsache können den Gebrauch an ihr beeinträchtigen und damit grundsätzlich einen Mangel darstellen. Dabei kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob der Mangel vom Vermieter zu vertreten ist. Der Vermieter haftet auch für Mängel der Mietwohnung, die er selbst überhaupt nicht beeinflußen kann (Beispiele: Baustellenlärm, Immisionen von Fabriken, Abgase- Urteile – des AG Gronau v. 13. Dezember 1990 Az: 4 C 430/909 und KG Berlin, Urteil v. 14. März 2002). Siehe dazu auch >>> Haftung für Sachmängel –

Die vorübergehende Beeinträchtigung des Mietgebrauchs einer Wohnung durch eindringende Luftverschmutzung (z.B. Rauch, Dunst vom Holzkohlegrill) kann aber ohne weiteres durch das Schließen der Fenster beseitigt werden, so dass in diesen Fällen allenfalls ein unerheblicher Mangel vorliegt. (Urteil des KG Berlin vom 14. März 2002 , Az: 8 U 161/01).

Informationspflicht des Vermieters

Wird der Vermieter zum Beispiel von geplanten Baumaßnahmen (oder von anderen Quellen von Luftverschmutzung) in der Nachbarschaft informiert, die zu einer vorübergehenden Beeinträchtigung der Wohnung führen können, so ist er dazu verpflichtet, die Mieter zu informieren. Unterläßt der Vermieter dies, so kommt ein Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten in Betracht, sofern den Mietern dadurch ein Schaden entsteht (Urteil KG Berlin a.a.O.).

Kündigung wegen Luftverschmutzung

Wenn die Luftverschmutzung schon zum Zeitpunkt der Anmietung gegeben war, so dass der Mieter sehenden Auges das Mietverhältnis abgeschlossen hat, oder ist der Mangel deshalb als unerheblich anzusehen, weil es sich nur um vorübergehende Mängel gehandelt hat, so ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter in aller Regel nicht möglich. Dem Mieter kann in diesen Fällen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zugemutet werden (§ 543 Abs. 1 BGB).

Gesundheitsgefährdung

Der Mieter kann die Wohnung gemäß § 569 BGB dann fristlos kündigen, wenn eine durch die Luftverschmutzung bedingte erhebliche Gesundheitsgefährdung bei ihm vorliegt. Eine solche gesundheitsgefährdende Beschaffenheit einer Wohnung liegt auch dann vor, wenn für die Gesundheit negative Einflüsse auf die Raumbewohner von außen kommen oder von Dritten kommen, wie Lärm, Feinstaub, Abgase, Gerüche (OLG Koblenz WM 1989, 509 m. w. N.). In diesem Fall müssen sich die Störungen aber dahin auswirken, dass sie die ständigen Eigenschaften der Räume bestimmen. Zu der Frage, wann eine Gesundheitsgefährdung als erheblich anzusehen ist siehe >>> Gesundheit.

Der Kündigungsgrund des § 569 BGB geht dem Kündigungsgrund nach § 543 BGB vor. Liegt eine Gesundheitsgefährdung vor, so kann der Mieter selbst dann fristlos kündigen, wenn er die Problematik beim Einzug erkannt hat. ( § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB). Allerdings kann die Kündigungsbefugnis des Mieters verwirkt sein, wenn zwischen der (ersten schriftlichen) Beanstandung der gesundheitsgefährdenden Lärmbelästigung oder Luftverschmutzung und der fristlosen Kündigung des Mieters ein Zeitraum von 2 Wochen überschritten ist. Die 2-Wochenfrist gilt als Regelfrist die nicht gesetzlich festgelegt ist, sondern von der Rechtsprechung aufgestellt wurde. Allerdings gilt diese Frist nicht ausnahmenlos (z.B. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10. September 1998 , Az: 16 C 196/9 – in diesem Fall lag zwischen der Kündigungserklärung und dem Auftreten der Gesundheitsgefahr etwas mehr als ein Monat).

Wenn der Mieter nach Feststellung einer gesundheitsgefährdenden Schadstoffkonzentration in seiner Wohnung zunächst auf Besserung gewartet und sich nach Ablauf von 3 Monaten herausgestellt hat, daß der gesundheitsgefährdende Zustand der Wohnung noch andauert, kann sich nicht zu Lasten des Mieters auswirken, dass er unter Inanspruchnahme einer Überlegungszeit von 1 Monat das Mietverhältnis fristlos kündigt, zumal wenn zum Kündigungszeitpunkt nicht übersehbar ist, wie lange der gesundheitsgefährdende Zustand noch andauern wird, so die Ansicht des LG Lübeck , Urteil vom 21. 11. 2000 , Az: 6 S 2/00.

Mietrecht 4/2012 Mietrechtslexikon