Mietvertragskündigung bei Mietergemeinschaften

Mietvertragskündigung bei Mietergemeinschaften (mehrere Mieter)

Wer muss kündigen, wenn mehrere Personen Mieter oder Vermieter sind?

Sinnvoll ist es immer, den Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages zu versuchen.

Das ist jetzt erleichtert möglich:
Der oder die Mitmieter können mit dem Vermieter die Entlassung aus dem Mietvertrag auch ohne Mitwirkung des verbleibenden Mieters vereinbaren. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter einverstanden ist und auch die in der Wohnung bzw im Mietvertrag verbleibenden Mieter im Einzelfall kein Interesse daran haben, dass der Mitmieter im Vertrag bleibt. An einem solchen Interesse kann es zum Beispiel dann fehlen, wenn dieser Mitmieter erhebliche Schäden an der Wohnung angerichtet hat. Durch seine Entlassung aus dem Mietvertrag wäre er dafür nur mehr schwerlich haftbar zu machen, ebenso wenn der Mitmieter auch weiterhin für die Miete haftbar bleiben soll. LG Krefeld 2. Zivilkammer, Urteil vom 26. März 2003, Az: 2 S 69/02.
Der Mietaufhebungsvertrag oder eine Vereinbarung, nach der eine Partei aus einem Vertrag entlassen wird, muss aber immer zwingend von allen Vertragspartnern unterzeichnet sein! Ausnahme siehe vorstehendes Urteil, dann sollte aber zumindest eine entsprechende schriftliche Erklärung des verbleibenden Mieters vorliegen.

Vermieterseitige Kündigung

Sind mehrere Personen gemeinsam Vermieter, zum Beispiel ein Eigentümer-Ehepaar, muss jeder Ehepartner die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Fehlt eine Unterschrift ist die Kündigung unwirksam. Eine Vertretung (Vollmacht) ist möglich. In diesen Fällen ist jedoch eine schriftliche Vollmacht (Originalurkunde keine Kopie!) zusammen mit der Kündigungserklärung vorzulegen bzw. an das Kündigungsschreiben anzuheften. Aus der Vollmacht muss klar und eindeutig zu ersehen sein, dass der vertretene Vertragspartner den anderen zur Erklärung der Vertragskündigung in seinem Namen beauftragt und bevollmäcnhtigt hat.

Kündigt der Vermieter eine Wohnung mit gemeinschaftlichen Mietvertrag mehrerer Mieter, so muss die Kündigung auch an den bereits ausgezogenen Ex-Partner in dessen neuer Wohnung zugestellt werden (LG Mannheim WM 1994,538 BGH Z 1996 / 302).
Die spätere Einbeziehung durch den vom Vermieter genehmigten Nachzug ist rechtlich gleichbedeutend wie ein urspünglch gemeinsam abgeschlossener Vertrag, d.h. es liegt ein gemeinschaftlicher Mietvertrag vor.

Mieterseitige Kündigung eines gemeinschaftlichen Mietvertrages

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, zum Beispiel Ehepaare, Geschwister, Partner oder Wohngemeinschaften, so muss jeder Partner des Mietvertrages die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Fehlt eine Unterschrift ist die Kündigung unwirksam. Eine Vertretung (Vollmacht) ist möglich. In diesen Fällen ist jedoch eine schriftliche Vollmacht (Originalurkunde keine Kopie!) zusammen mit der Kündigungserklärung vorzulegen bzw. an das Kündigungsschreiben anzuheften. Aus der Vollmacht muss klar und eindeutig zu ersehen sein, dass der vertretene Vertragspartner den oder die anderen zur Erklärung der Vertragskündigung in seinem Namen beauftragt und bevollmächtigt hat. Ohne Vorlage einer schriftlichen Vollmacht kann der Vermieter der Kündigung widersprechen. Das gilt für alle Partner des Vertrages, und auch solche, die durch einen späteren Einzug in die Wohnung hinzugekommen sind. Partner von nichtehelichen Lebensgemeinschaften sollten nicht davon ausgehen, dass sie keine Haftungsprobleme haben, nur weil sie im Vertrag nicht genannt sind. Die spätere Einbeziehung durch den vom Vermieter genehmigten Nachzug ist rechtlich gleichbedeutend wie ein urspünglch gemeinsam abgeschlossener Vertrag, d.h. es liegt ein gemeinschaftlicher Mietvertrag vor.

Die Haftung der (Mit-) Mieter (gemeinschaftlicher Mietvertrag)

Häufige Mißverständnisse entstehen wenn ein Partner auszieht, und er glaubt, die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag seien damit für ihn erledigt. Solange der in der Wohnung verbliebene Partner seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachkommt, insbesondere die Miete bezahlt, ist alles in Ordnung. Manchmal gerät so ein Partner, von dem man sich bereits vor Jahren getrennt hat, aber in finanzielle Schwierigkeiten und dann sieht man sich mit oft sehr hohen „alten Mietschulden“ konfrontiert. Zum Haftungsausgleich der Mitmieter untereinander siehe Kapitel weiter unten.

So ist die Rechtslage

Zieht ein Mitmieter aus der Wohnung aus, und kündigt er alleine die Wohnung anschließend, so ist die Kündigung unwirksam. Die Kündigung wirkt also nicht etwa nur für seine Person! Der ausgezogene Mitmieter haftet auch nach dem Auszug weiterhin als Gesamtschuldner zusammen mit dem anderen Partner für die alle Vertragspflichten, insbesondere aber für die gesamte Miete oder auch die Schönheitsreparaturen, dabei ist es völlig unerheblich, ob er die Wohnung auch noch nutzt. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass der Vermieter von jedem Partner die volle Summe verlangen kann. Beispiel: Die Mietrückstände betragen 2.300 €, die Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen 2.500 €. – Zusammen 4.800 €. Es kann nun jeder der Mitmieter zur Zahlungder vollen Summe von 4.800 € verurteilt werden, der Vermieter darf aber nur einmal „kassieren“.

Wer von den Partner bezahlt kann ihm egal sein. Im Zweifel wendet er sich natürlich an den Mitmieter, der am meisten Geld hat.

Die Rechtsprechung ist konsequent (ein Beispiel)

Wenn die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam einen befristeten Mietvertrag über eine mit Blick auf eine alsbald erfolgte Heirat angemietete Wohnung schließen, kommt eine alleinige Haftung des nach der Trennung in der Wohnung verbleibenden Partners für den Mietzins nicht in Betracht. OLG Dresden 20. Zivilsenat, Beschluß vom 17. Mai 2002, Az: 20 W 0631/02, 20 W 631/02 Quelle: Zeitschrift für Familienrecht (FamRZ) 2003, 158-159

Der Partner will in der Wohnung bleiben und weigert sich zu kündigen:
Was kann der (die) „Ex“ tun?

Die Position des Vermieters:

Die Rechte und Rechtsposition des Vermieters sind nach der ganz herrschende Meinung der Rechtsprechung die Folgenden):

Nach Beendigung einer eheähnlichen Gemeinschaft, in der beide Partner Partei des Mietvertrags sind, ist der Vermieter nicht verpflichtet, mit demjenigen Mieter allein, der in der Wohnung bleiben will, das Mietverhältnis fortzusetzen. LG Konstanz, Urteil vom 15. September 2000, Az: 1 S 95/00 N, 1 S 95/00 WuM 2000, 675-677. Der Vermieter ist auch nicht dazu verpflichtet, einen der Mitmieter aus dem Mietvertrag zu entlassen. Will der Mitmieter seine Enlassung erreichen, so empfehlen sich Verhandlungen mit dem Vermieter und wenn dieser zustimmt der Abschluß eines >>>Mietaufhebungsvertrages.

Zwangsmittel gegen den Mitmieter:

Kann man den bzw. die Mitmieter zur Zustimmung zwingen?

Es ist inzwischen in der Rechtsprechung (siehe nachstehende Urteile) anerkannt, dass der aus der Wohnung ausgezogene Mitmieter vom in der Wohnung verbliebenen Mitmieter die Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses verlangen kann. Nur damit kann er seine Haftung aus dem Mietverhältnis auch gegenüber dem Vermieter beenden. Verweigert der frühere Mitmieter die Zustimmung, so kann auch eine Klage auf Zustimmung erhoben werden. Das Urteil des Gerichts ersetzt dann die Zustimmung. Grundsätzlich ist bei einem gemeinschaftlichen Mietvertrag die Kündigung von allen Mietern zu unterschreiben (siehe oben). Die fehlende Unterschrift des Partners wird nun durch das Urteil ersetzt. Vom Urteil ist gleichzeitig mit der Kündigung dem Vermieter eine beglaubigte Kopie oder Ausfertigung zuzustellen. Es ist dringend zu empfehlen in solchen Fällen einen erfahrenen Rechtsanwalt (Mietrechtsspezialist oder auch Fachanwalt für Familienrecht) zu beauftragen.
Zu beachten: Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sich der Mitmieter nicht – zum Beispiel im Rahmen einer Trennungsvereinbarung oder in einem Vertrag – zu einem anderen Verhalten verpflichtet hat.

Urteil des LG Berlin 63. Zivilkammer, vom 19. Februar 2002, Az: 63 S 495/97

Ein Mitmieter kann von dem anderen die Mitwirkung bei der Auflösung des Mietverhältnisses verlangen, soweit nicht ein fortbestehendes Innenverhältnis eine andere Bestimmung im Sinne des § 426 Abs. 1 BGB vorsieht. Eine andere Bestimmung besteht dann nicht, wenn der Grund für das gemeinsame Mietverhältnis infolge des Scheiterns der nichtehelichen Lebensgemeinschaft fortgefallen ist.

OLG Köln 16. Zivilsenat, Beschluß vom 21. Juni 1999, Az: 16 W 16/99

Nach Scheitern der Lebenspartnerschaft kann jeder Lebensgefährte vom anderen die Mitwirkung bei der Kündigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der bisher gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen. Diesem Anspruch können nicht die Mieterschutzvorschriften in analoger Anwendung entgegengehalten werden. Quelle: NZM 1999, 998

Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichtes Hamburg vom 18. Mai 2001, Az: 8 U 177/00 (Ehepartner)

Haben Eheleute gemeinsam eine Wohnung angemietet, bestimmt sich ihr Innenverhältnis nach Scheidung und Auszug eines Mitmieters nach den Vorschriften über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, soweit dies nicht dem familienrechtlichen Charakter ihres Zusammenlebens widerspricht. Ist der in der Wohnung verbliebene frühere Ehegatte also nicht bereit oder in der Lage, den nicht nur vorübergehend ausgezogenen Ehegatten im Innenverhältnis von allen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis freizuhalten oder seine Entlassung hieraus herbeizuführen, so hat der ausgezogene Mieter einen Anspruch auf Zustimmung der Kündigung des Mietverhältnisses. Quelle: NZM 2001, 640-641

Haftungsausgleich der Mitmieter

Im Verhältnis zwischen den Mitmietern untereinander ist in aller Regel davon auszugehen, dass der Mitmieter, der die Wohnung alleine weiterbenutzt auch alleine die Miete und Nebenkosten zu tragen hat. Muss er also an den Vermieter leisten, so kann er vom anderen Mitmieter – der die Wohnung nicht mehr nutzt – keinen entsprechenden Ausgleich der aufgewendeten Kosten verlangen. Besteht zwischen den Mitmietern jedoch Einigkeit, die gemeinsame Wohnung nicht zu behalten (z.B. Wohnung ist zu gross) so besteht während des Zeitraumes der Kündigungsfrist in aller Regel (Einzelfallentscheidung) die Verpflichtung des sofort ausgezogenen Mitmieters fort. Er muss weiter in bisherigen Umfang seinen Beitrag zur Miete bezahlen. Der in der Wohnung zurückbleibende Mitmieter kann dann (für den Zeitraum der Kündigungsfrist) nicht drauf verwiesen werden, dass er die Wohnung ja auch alleine nutze.

Dazu ein Urteil des OLG Düsseldorf vom 24. Oktober 1997, Az: 22 U 43/97

Wenn die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam einen befristeten Mietvertrag über eine Wohnung schließen und wenn nach Beendigung der Lebensgemeinschaft sowie Auszug eines Partners der andere Partner nicht an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses mitwirkt, sondern zu erkennen gibt, daß er die Wohnung behalten will, muß er im Innenverhältnis den Mietzins allein tragen und den ausgezogenen Partner gegenüber dem Vermieter von der Mietzinsforderung freistellen.

Dazu ein Urteil des OLG Köln vom 28. März 2003, Az: 19 U 159/02

Hatten die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam einen befristeten Wohnraummietvertrag geschlossen und zieht nach der Beendigung der Lebensgemeinschaft einer der Mieter aus der gemeinsamen Wohnung aus, während der andere dem Vermieter gegenüber sein Einverständnis erklärt, dass dieser seiner ehemaligen Mitmieterin/Lebensgefährtin eine andere Wohnung vermietet, und in der Folgezeit die ursprünglich an beide vermietete Wohnung monatelang weiterbenutzt, bringt er damit objektiv zum Ausdruck, dass er die Wohnung unabhängig von dem Auszug seiner Partnerin weiter behalten will. Der in der ursprünglich vermieteten Wohnung verbleibende Mieter/Lebensgefährte ist dann im Innenverhältnis zu seiner bisherigen Mitmieterin verpflichtet, den Mietzins für die ehemals gemeinsame Wohnung allein zu zahlen.

Mustervereinbarung für die Übernehme eines Mietverhältnisses

Ein bestehender Mietvertrag kann durch eine dreiseitige Vereinbarung des Vermieters mit dem ausscheidenen Mieter und dem Mieter der das Mietverhältnis fortsetzen möchte, übernommen werden. Dazu der folgende Mustertext einer solchen Vereinbarung:

Vereinbarung zum Mieterwechsel

Die nachstehend als „ausscheidender Mieter“, Vermieter und Mieter bezeichneten Parteien sind sich über einen Mieterwechsel bei im Übrigen bestehen bleibendem Mietvertrag einig, und schließen diesbezüglich diese Vereinbarung ab:

Ausscheidender Mieter: …………………………………(Voller Name, Adresse)

Vermieter: ………………………………..(Voller Namen, Adresse)

Mieter: …………………………………(Voller Name, Adresse)

1. Mietverhältnis:

Zwischen den vorgenannten Parteien besteht bezüglich des

Mietobjektes:……………………………(genaue Bezeichnung)

der als Anlage zu dieser Vereinbarung beigefügte schriftliche Mietvertrag vom…………………………(Datum). Die einzelnen Regelungen dieses Mietvertrages werden, soweit in dieser Vereinbarung keine anderslautenden Regelung enthalten ist, nicht geändert.

2. Mietaufhebung:

Die unterzeichnenden Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass der ausscheidende Mieter aus dem gegenständlichen Mietverhältnis mit Wirkung zum………….(Datum) als Vertragspartner ausscheidet.

3.Haftungsausschluss:

3.1. Der aus dem Mietverhältnis gemäß vorstehender Ziffer 2 ausscheidende Mieter verzichtet gegenüber dem Vermieter und dem Mieter auf alle gegenwärtigen oder zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, sowie auf alle etwaigen Ansprüche, die ihren Ursprung in dem aufgehobenen Mietverhältnis haben, gleich aus welchem Rechtsgrund.

3.2. Der Vermieter verzichtet gegenüber dem ausscheidenden Mieter auf alle gegenwärtigen oder zukünftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis, gleich aus welchem Rechtsgrund.

4. Vertragsfortsetzung:

Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass das vorstehend in Ziffer 1 bezeichnete Mietverhältnis zwischen Ihnen unverändert fortgeführt werden soll. Der Mieter tritt in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein, dabei sollen beide Parteien rechtlich so gestellt sein, als ob dieser Mietvertrag zwischen Ihnen in dieser Form bereits von Anfang bestanden hätte.

Datum, Unterschriften aller beteiligten Personen

Mietrecht 08 – 2014 Mietrechtslexikon