Die Kündigung eines Untermieters

Mietrecht: Kündigung eines Untermietverhältnisses

Bei der Untervermietung unterscheidet deutsches Mietrecht grundsätzlich verschiedene Arten von (Unter-)Mietverhältnissen:

Untermiete Typ 1: Der Vermieter (Hauptmieter) wohnt selbst nicht zusammen mit dem Untermieter in der Wohnung: In diesem Fall gelten keine Privilegien oder rechtliche Besonderheiten für das Mietverhältnis. Es ist es juristisch ohne Belang, ob der Vermieter Eigentümer oder selbst nur Mieter ist. Es ist kein spezieller Untermietvertrag nötig.

Untermiete Typ 2: Der Vermieter (Hauptmieter) wohnt zusammen mit dem Untermieter in der Wohnung. Nur für einen solchen Untermietvertrag für Wohnraum gelten gesetzliche Sonderregeln, sofern die an den Untermieter vermieteten Zimmer vom Vermieter zusätzlich mindestens teilweise möbliert wurden (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Alternative Typ 3: Daneben gibt es nach deutschen Recht zusätzlich noch Besonderheiten bei einer Vermietung von Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, dieser Wohnraum kann sowohl ein Zimmer in der Wohnung des Vermieters als auch selbständige Wohneinheit sein (§ 549 Abs. 2 Nr. 1).

Für den Laien ist das ziemlich zunächst verwirrend und schwer verständlich.

Formvorschriften für die Kündigung:

Die Kündigung bedarf bei allen drei Typen immer gesetzlich zwingend der Schriftform ( §§ 549 Abs 2 , § 568 Abs 1 BGB).
Eine mündliche Kündigung, Kündigung per SMS, E-Mail oder Telefax ist – da nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechend – gem. § 134 BGB nichtig.

Bei der „Schriftform“ ist immer ein Dokument notwendig, dass von allen beteiligten Parteien unterschrieben ist.
Zu beachten: Ein Telefax als Kündigungsschreiben genügt nicht. Ein solches Telefax-Schreiben wird erst dann wirksam, wenn es dem Empfänger im Orginal zugeht, der Zugang per Telefax reicht nicht. Das gilt für alle einseitig empfangbedürftigen Willens-erklärungen, sofern das Gesetz dafür „Schriftform“ vorschreibt. BGH 8. Zivilsenat Urteil v. 30.Juli 1997, Az: VIII ZR 244/96

Kündigungsvollmachten

Die Bevollmächtigung einer Dritten Person zur Kündigung oder zur Entgegennahme einer Kündigung ist möglich und wirksam. Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen.
Der kündigende Bevollmächtigte hat die Vollmachtsurkunde in Urschrift (Original, kei-ne Kopie!) zusammen mit der Kündigung vorzulegen. Nur in Ausnahmefällen z. B., wenn die Bevollmächtigung des Hausverwalters grundsätzlich bekannt ist, kann eine Kopie ausreichen.
Zu beachten: Die Kündigung ist aber nicht allein deshalb unwirksam, weil die Vollmacht nicht im Original beilag. Der Empfänger der Kündigung hat aber in diesen Fällen – eine Vollmacht lag nur in Kopie oder überhaupt nicht bei – die Möglichkeit die Kündi-gung unverzüglich zurückzuweisen (§ 174 BGB). Bei einer solchen Zurückweisung ver-liert die Kündigung ihre Wirksamkeit.
Unverzüglich bedeutet „ohne schuldhaftes Verzögern“. Dem Kündigungsempfänger ist dabei zuzubilligen, sich Rechtsrat einzuholen. 14 Tage Zeit für die Zurückweisung nach Zugang der Kündigung sind aber zu lang. (LG Hagen Be v. 7. 9. 1990, Az: 13 T 500/90) 1 Woche aber wohl ausreichend (LG München II WuM 1995, 478). Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen.

Kündigungsfristen

Jedes Mietverhältnis kann außerordentlich (fristlos) aus wichtigem Grund gekündigt werden. Für die Einzelheiten dazu siehe >>> Kündigung (außerordentliche).

Für die Fristen der ordentlichen (fristgerechte) Kündigungen gilt folgendes:

Untermiete Typ 1:

Es gelten keine Besonderheiten, die Kündigungsfrist beträgt wie bei allen Mietverhältnissen über Wohnraum rund 3 Monate. Gekündigt werden kann immer bis zum 3. Werktag eines jeden Monts (Zugang der Kündigung) das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573 c Abs 1 BGB). Nach 5 und 8 Jahren verlängert sich diese Frist für den Vermieter um jeweils 3 Monate.

Untermiete Typ 2 und alternative Verträge:

Hier gilt eine besonders kurze Kündigungsfrist. Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig ( § 573 c Abs 3 BGB). Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehendem Gebrauch vermietet ist, kann eine noch kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. Hier sind vom Gesetzgeber insbesondere auch Ferienwohnungen und auch Pensionszimmer gemeint.
Die Vereinbarung von anderen, insbesondere kürzeren Kündigungsfristen ist mietrechlich untersagt. Entsprechende Vertragsklauseln sind unwirksam. ( § 573 Abs 4 BGB).

Einzelheiten zur Untermiete siehe >>> Untermiete.

Mieterschutz, die Begründung der Kündigung

Mieter müssen eine Kündigung des Mietvertrags in keinem Fall begründen, für Vermieter gilt für die Kündigung eines Untermietverhältnisses folgendes:

Untermiete Typ1: Es gelten gegenüber regulären Mietverhältnissen keine Besonderheiten, Vermieter müssen eine Kündigung begründen, eine Kündigung ist nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters (z.B. Eigenbedarf) zulässig (§549 Abs. 2 BGB).

Untermiete Typ2: Die Kündigung muss nicht begründet werden, ein berechtigtes Interesse für die Kündigung ist nicht erforderlich (kein Mieterschutz).

Zugang der Kündigung

Die Kündigung wird erst ab dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Empfänger zugeht (§ 130 Abs I BGB). Geht die Kündigung dem Empfänger also erst nach dem 15. des Monats zu, so ist sie verspätet, und wird zu dem Ablauf dieses Monats nicht wirksam. Die Kündigung kann aber in eine fristgerechte Kündigung umgedeutet werden
(§ 140 BGB). Dies ist ganz allgemeine Meinung (OLG Frankfurt NJW – RR 90-337). Die Kündigung wird also im darauffolgenden Monat wirsam.

Für weitere Einzelheiten zu Zugang und zur Zustellung von Sendungen siehe >> Zugang.

Widerspruchsrecht

Bewohnt der Untermieter innerhalb der Wohnung des Vermieters ein vom Vermieter zumindest teilweise möblierte Zimmer (Untermiete Typ2), genießt er nach dem Willen des Gesetzgebers keinen Kündigungsschutz ( 549 Abs II BGB). Der Mieter hat daher kein Recht dazu, der Kündigung wegen Vorliegens eines Härtefalles zu widersprechen.
Sofern die Kündigung aus Rechtsgründen unwirksam ist, kann jede Mietvertragspartei von der jeweils anderen Partei eine Erklärung verlangen, aus der sich ergibt, dass die Partei aus der Kündigung keine Rechte ableitet. Sofern dies verweigert wird, kann auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung geklagt werden. Die betroffene Partei hat einen Rechtsanspruch darauf.

Edition: Mietrecht 06 – 2014 Mietrechtslexikon