Thema >> außerordentliche Kündigung durch Vermieter
Inhaltsverzeichnis
Die außerordentliche fristlose Mietvertragskündigung durch den Mieter
Eine außerordentliche, fristlose Kündigung ist für den Mieter möglich, sofern dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles ein Verbleiben in der Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs 1 BGB). Das ist eine Generalklausel, der Gesetzgeber hat jedoch darauf verzichtet, einzelne Kündigungsgründe genauer zu bezeichnen oder zu umschreiben. Eine Ausnahme bildet die Gesundheitsgefährdung. Sofern die weitere Nutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheut verbunden ist, berechtigt das den Mieter auch ohne Abmahnung des Vermieter zu einer sofortigen fristlosen Kündigung.
Weitere umfangreiche Details dazu siehe unter >>> Gesundheit.
Formvorschriften für die Kündigung
Die Kündigung bedarf zwingend der Schriftform ( § 568 Abs 1 BGB).
Eine mündliche Kündigung, Kündigung per SMS, E-Mail oder Telefax ist – da nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechend – gem § 134 BGB nichtig.
Bei der „Schriftform“ ist immer ein Dokument notwendig, dass von allen beteiligten Parteien unterschrieben ist.
Zu beachten: Ein Telefax als Kündigungsschreiben genügt nicht. Ein solches Telefax-Schreiben wird erst dann wirksam, wenn es dem Empfänger im Orginal zugeht, der Zugang per Telefax reicht nicht. Das gilt für alle einseitig empfangbedürftigen Willenserklärungen, sofern das Gesetz dafür „Schriftform“ vorschreibt. BGH 8. Zivilsenat Urteil v. 30.Juli 1997, Az: VIII ZR 244/96
Kündigungsvollmachten
Die Bevollmächtigung einer Dritten Person zur Kündigung oder zur Entgegennahme einer Kündigung ist möglich und wirksam. Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen.
Der kündigende Bevollmächtigte hat die Vollmachtsurkunde in Urschrift (Original, keine Kopie!) zusammen mit der Kündigung vorzulegen. Nur in Ausnahmefällen z. B., wenn die Bevollmächtigung des Hausverwalters grundsätzlich bekannt ist, kann eine Kopie ausreichen.
Zu beachten: Die Kündigung ist aber nicht allein deshalb unwirksam, weil die Voll-macht nicht im Original beilag. Der Empfänger der Kündigung hat aber in diesen Fällen – eine Vollmacht lag nur in Kopie oder überhaupt nicht bei – die Möglichkeit die Kündi-gung unverzüglich zurückzuweisen (§ 174 BGB). Bei einer solchen Zurückweisung verliert die Kündigung ihre Wirksamkeit.
Unverzüglich bedeutet „ohne schuldhaftes Verzögern“. Dem Kündigungsempfänger ist dabei zuzubilligen, sich Rechtsrat einzuholen. 14 Tage Zeit für die Zurückweisung nach Zugang der Kündigung sind aber zu lang. (LG Hagen Be v. 7. 9. 1990, Az: 13 T 500/90) 1 Woche aber wohl ausreichend (LG München II WuM 1995, 478). Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen.
Kündigungsfristen
Bei der außerordentlichen Kündigung gilt keine gesetzliche Kündigungsfrist – „fristlos“ -.
Als Mieter kann man deshalb eine Frist nach eigenen Wohlgefallen setzen. Mieter soll-ten sich allerdings sicher ist, an diesem Tag auch ausgezogen zu sein. Es ist also eine beliebige Frist frei wählbar.
Es ist auch zulässig, dass der Mieter in der Kündigung schreibt:
„Rein vorsorglich für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam wäre, kündigen wir/ich das Mietver-hältnis fristgerecht zum ……..(Datum).“
Sollte es je zu einem Streit kommen, dann muss nicht darüber gestritten werden, ob die fristlose Kündigung bei Unwirksamkeit in dem speziellen Fall in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden kann.
Die Begründung der Kündigung
Die fristlose Kündigung des Mieters ist nur wirksam, wenn sie sich auf einen im Mietrecht genannten Kündigungsgrund stützt (siehe unten). Ist keine der gesetzlichen Begründungen zutreffend, so kann der Mieter das Mietverhältnis nicht wirksam fristlos kündigen.
Zu beachten: Für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist es notwendig, dass die weitere Vertragsfortsetzung unzumutbar ist. Daran fehlt es, wenn der Mieter durch ein langes Zuwarten mit der Kündigung deutlich macht, dass die von ihm angenommene Unzumutbarkeit tatsächlich entfallen oder schon nicht gegeben ist. Die angemessene Frist, in der die Kündigung zu erfolgen hat, beträgt nicht mehr als zwei Monate nach Kenntnis des wichtigen Grundes. KG Berlin 8. Zivilsenat, Urteil vom 27. Februar 2003, Az: 8 U 316/01. Fundstelle: KGR Berlin 2003, 186
Der zur Kündigung führende wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden § 569 Abs 4 BGB. Ohne die Angabe von Gründen ist die Kündigung unwirksam. Pauschale Behauptungen oder Anschuldigungen reichen als Begründung nicht aus. Die erforderliche Konkretisierung dieser Angabe richtet sich nach dem Einzelfall. Der von der Kündigung betroffene Vermieter muss jedenfalls die Möglichkeit haben zu überprüfen, ob die erhobenen Vorwürfe zutreffend sind. (LG Berlin, Urteil vom 10. Februar 2003, Az: 67 S 240/02; BayOblG München, 17. Dezember 1984, ReMiet 6/84, WuM 1985, 50).
Kündigungsgründe:
Es muss ein gesetzlich anerkannter Grund für eine fristlose Kündigung vorliegen. Ein solcher Grund für den Mieter, fristlos zu kündigen, kann in den folgenden 3 Fällen bestehen. Diese vom Gesetz vorgegebene Liste ist abschließend. Andere Gründe sind gesetzlich nicht vorgesehen. Danach kann der Mieter kündigen, wenn……
(1) ihm ein weiteres Verbleiben in der Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dabei ist insbesondere auch ein Verschulden des Vermieters zu berücksichtigen § 543 Abs 1 BGB.
Häufigster Fall: In der Wohnung sind Mängel aufgetreten. Der Vermieter kommt seiner Verpflichtung zur Mangelbeseitigung trotz Abmahnung und Fristsetzung durch den Mieter nicht nach. Weiteres Beispiel: LG Berlin 65. Zivilkammer, Urteil vom 24. Juni 2003, Az: 65 S 421/02. Dem Mieter ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne des § 543 BGB unzumutbar, wenn der Vermieter über längere Zeit mehrfach Betriebskosten vorsätzlich falsch abrechnet und die Einsicht in Belege verweigert. Quelle: Grundeigentum 2003, 1081-1082
(2) der Vermieter die Wohnung nicht rechtzeitig zum Gebrauch zur Verfügung stellt oder den Gebrauch des Mieters wieder entzieht. § 543 Abs 2 Nr 1. Beispiel : Der Vermieter darf auch eine vom Mieter nicht mehr benutzte Wohnung nicht eigenmächtig in Besitz nehmen, um dort Renovierungsarbeiten ausführen zu lassen. Ein derartiges Verhalten rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mietervertrages. AG Braunschweig, Urteil vom 26. Juni 2002, Az: 117 C 4321/01, Quelle: ZMR 2003, 499-501
(3) Der Gebrauch der Wohnung mit einer Gesundheitsgefährdung verbunden ist. § 569 Abs 1 BGB. Einzelheiten mit Fallbeispielen (Urteile) siehe unter >>> Gesundheit
Abmahnung vor fristloser Kündigung
Besteht der Kündigungsgrund in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ( § 543 Abs 3 BGB) .
Nur bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung gem § 569 Abs 1 BGB gilt dies nicht.
Zugang der Kündigung
Die Kündigung wird erst ab dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Empfänger zugeht (§ 130 Abs I BGB).
Enthält die Kündigung keine Frist, so wird sie sofort mit Zugang beim Mieter wirksam.
Für weitere Einzelheiten zu Zugang und zur Zustellung von Sendungen siehe >> Zugang.
Mietrecht 06 – 2012 Mietrechtslexikon