Die fristlose Kündigung der Wohnung durch den Vermieter

Thema >> Die außerordentliche fristlose Kündigung durch den **Mieter**.

Die außerordentliche fristlose Mietvertragskündigung durch den **Vermieter**

Formvorschriften für die Kündigung

Die Kündigung bedarf zwingend der Schriftform ( § 568 Abs 1 BGB).
Eine mündliche Kündigung, Kündigung per SMS, E-Mail oder Telefax ist – da nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechend – gem § 134 BGB nichtig.

Bei der „Schriftform“ ist immer ein Dokument notwendig, dass von allen beteiligten Par-teien unterschrieben ist.
Zu beachten: Ein Telefax als Kündigungsschreiben genügt nicht. Ein solches Telefax-Schreiben wird erst dann wirksam, wenn es dem Empfänger im Orginal zugeht, der Zugang per Telefax reicht nicht. Das gilt für alle einseitig empfangbedürftigen Willenserklärungen, sofern das Gesetz dafür „Schriftform“ vorschreibt. BGH 8. Zivilsenat Urteil v. 30.Juli 1997, Az: VIII ZR 244/96.

Wichtiger Hinweis:

Hat der Mieter die Durchführung eines Insolvenzverfahrens beantragt, gilt eine
» Kündigungssperre.

Kündigungsvollmachten

Die Bevollmächtigung einer Dritten Person zur Kündigung oder zur Entgegennahme einer Kündigung ist möglich und wirksam. Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen.
Der kündigende Bevollmächtigte hat die Vollmachtsurkunde in Urschrift (Original, keine Kopie!) zusammen mit der Kündigung vorzulegen. Nur in Ausnahmefällen z. B., wenn die Bevollmächtigung des Hausverwalters grundsätzlich bekannt ist, kann eine Kopie ausreichen.
Zu beachten: Die Kündigung ist aber nicht allein deshalb unwirksam, weil die Vollmacht nicht im Original beilag. Der Empfänger der Kündigung hat aber in diesen Fällen – eine Vollmacht lag nur in Kopie oder überhaupt nicht bei – die Möglichkeit die Kündigung unverzüglich zurückzuweisen (§ 174 BGB). Bei einer solchen Zurückweisung ver-liert die Kündigung ihre Wirksamkeit.
Unverzüglich bedeutet „ohne schuldhaftes Verzögern“. Dem Kündigungsempfänger ist dabei zuzubilligen, sich Rechtsrat einzuholen. 14 Tage Zeit für die Zurückweisung nach Zugang der Kündigung sind aber zu lang. (LG Hagen Be v. 7. 9. 1990, Az: 13 T 500/90) 1 Woche aber wohl ausreichend (LG München II WuM 1995, 478). Ehegatten können sich demnach für eine Kündigung auch gegenseitig bevollmächtigen.

Kündigungsfristen

Bei der außerordentlichen Kündigung gilt keine gesetzliche Kündigungsfrist – „fristlos“ -.

Man kann deshalb als Vermieter oder Mieter eine Frist nach eigenen Wohlgefallen setzen. Mieter sollten sich allerdings sicher ist, an diesem Tag auch ausgezogen zu sein. Es ist also eine beliebige Frist frei wählbar.
Es ist auch zulässig, dass der Vermieter schreibt: „Rein vorsorglich für den Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam wäre, kündigen wir/ich das Mietverhältnis fristgerecht zum ……..(Datum).“ Sollte es je zu einem Streit kommen, dann muss nicht darüber gestritten werden, ob die fristlose Kündigung bei Unwirksamkeit in dem speziellen Fall in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden kann.

Die Begründung der Kündigung

Ein freies Kündigungsrecht gibt es für den Vermieter von Wohnraum im Mietrecht nicht

Das bedeutet, dass die fristlose Kündigung des Vermieters nur wirksam ist, wenn sie sich auf einen im Mietrecht genannten Kündigungsgrund stützt (siehe unten) . Ist keine der gesetzlichen Begründungen zutreffend, so kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht wirksam kündigen.

Der zur Kündigung führende wichtige Grund muss im Kündigungsschreiben angegeben werden § 569 Abs 4 BGB. Ohne die Angabe von Gründen ist die Kündigung unwirksam.

In der Praxis ist allen Vermietern zu raten, die Begründung der Kündigung so ausführlich wie möglich zu halten. Die Beratung durch einen erfahrenen Rechtsanwalt ist hierin jedem Fall zumindest dann anzuraten, wenn der Fall nicht völlig eindeutig ist, und mit einem Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung zu rechnen ist.

Kündigungsgründe

Es muss ein gesetzlich anerkannter Grund für eine fristlose Kündigung vorliegen. Ein solcher Grund für den Vermieter, fristlos zu kündigen, kann insbesondere in den folgenden 3 Fällen bestehen. Danach kann der Vermieter insbesondere kündigen, wenn……

(1) ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (Wohnung) durch den Mieter vorliegt § 543 Abs 2 Nr 2 BGB. Einzelheiten mit Fallbeispielen (Urteile) siehe unter >>> vertragswidriger Gebrauch.

(2) Zahlungsverzug (laufende Mietzahlungen) des Mieters § 543 Abs 2 Nr 3. Einzelheiten mit Fallbeispielen (Urteile) oder auch unpünkliche Mietzahlungen siehe unter >>> Zahlungsverzug.

(3) Störung des Hausfriedens und andere wichtige Gründe § 569 Abs 2 BGB. Einzelheiten mit Fallbeispielen (Urteile) siehe unter >>> Hausfrieden

Auch eine fortdauernde laufende unpünktliche Mietzahlung kann einen Grund für eine fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstellen (BGH, Urteil vom 23.7.1987 – VIII ZR 265/86 bestätigt durch Urteil vom 11.1.2006 – VIII ZR 364/04). Einzelheiten dazu siehe >> Zahlungsverzug und >>> ordentliche Kündigung

Verwirkung (Verlust) des Kündigungsrechts

Der Vermieter verliert ein etwaiges Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 BGB nach den Grundsätzen von Treu und Glauben § 242 BGB, wenn er mit einer fristlosen Kündigung über einen längeren Zeitraum trotz vorhandener Kenntnis vom möglicherweise schwerwiegenden Vertragsverstoß zuwartet. Überdies wertet die Rechtsprechung ein solches Verhalten als ein deutliches Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung (Urteil des LG Düsseldorf WuM 1990, 74 f, Urteil des LG Berlin MM 1993, 184; AG Schöneberg MM 1993, 29; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 8. Auflg, § 569 Rd.28; Weidenkaff in Palandt, 2005, § 543 Rn. 45).

Abmahnung vor fristloser Kündigung

Besteht der Kündigungsgrund in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ( § 543 Abs 3 BGB) .

Ausnahme: Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder eines nicht unerheblichen Teiles der Miete in Verzug ist.

Zugang der Kündigung

Die Kündigung wird erst ab dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie dem Empfänger zugeht (§ 130 Abs I BGB).
Enthält die Kündigung keine Frist, so wird sie sofort mit Zugang beim Mieter wirksam.

Für weitere Einzelheiten zu Zugang und zur Zustellung von Sendungen siehe >> Zugang.

Kein Widerspruchrecht (Kündigungsschutz) des Mieters

Gegenüber einer begründeten außerordentlichen Kündigung des Vermieters genießt der Mieter keinen Kündigungsschutz. Er kann nicht unter Berufung auf einen Härtefall die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.
Ausnahme: Eine Ausnahme bildet die sogenannte Schonfrist. Sie ermöglicht es dem Mieter bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges die Kündigung durch sofortige vollständige Bezahlung aller Mietrückstände und Betriebskosten „ungeschehen“ zu machen. Einzelheiten dazu unter >>> Zahlungsverzug.

Mietrecht 05 – 2015 Mietrechtslexikon