Die Kündigung eines Mietvertrags wegen Zahlungsverzug des Mieters

Mietrecht: Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

>>>siehe auch Kündigung außerordentlich (Vermieter)

Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist (fristlos) kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug geraten ist, und ein nicht uneheblicher Rückstand besteht (Details dazu nachstehend unter „Kündigung“).

Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten (für den Fall, dass die Miete z.B. wöchentlich zu entrichten ist, gilt die Woche als Zeitabschnitt, die Zahlung muss dann am 3. Werktag jeder Woche erfolgen) § 556 b Abs 1.BGB. Jede andere Vereinbarung zum Nachteil des Mieter im Mietvertrag ist unwirksam. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf den Eingang der Zahlung beim Vermieter an! Der Mieter gerät also aufgrund der gesetzlichen Vorschrift des § 556 b BGB bei jeder Zahlung, die später erfolgt, in Zahlungsverzug.

Hinweis: Kündigungssperre wegen Insolvenzverfahren des Mieters! » Kündigungssperre

Zahlungsverzug, Zahlungsverzögerungen, unpünktliche Zahlungen

Während der gewöhnliche Schuldner einer Zahlung in aller Regel erst nach einer Mahnung (es ist ein häufiger Irrglaube, dass mindestens drei Mahnungen erforderlich sind!) in Verzug gerät, gilt dies nicht für den Mieter. Da der Mieter zu festen, sogar gesetzlich festgelegten Terminen ( § 556 b Abs 1 BGB) zahlen muss, gerät er auch ohne Mahnung in Verzug.

Die Miete umfasst sämtliche an den Vermieter zu leistende Zahlungen also auch z.B. Heizkostenvorschüsse (LG Berlin NJW-RR 86,236).

Übrigens….wenn das Sozialamt die Miete zu spät überweist drohen dem Mieter keine Nachteile, sofern das Sozialamt den Mieter nicht entsprechend informiert hat. . Die Berechtigung des Vermieters zu einer Kündigung ist in einem solchen Fall zu verneinen ( LG Mainz Urteil vom 18.06.2003 Az 3 S 57/03 – LG Braunschweig WM 1987, 201,- LG Köln WM 1990,549).
Hinweis: Teilweise wird in der Rechtssprechung noch eine andere Ansicht vertreten. Danach sei das Sozialamt als Erfüllungsgehilfe des Mieters anzusehen. Der Mieter muss daher für eine verzögerte oder ausbleibende Zahlung des Sozialamtes als seinen Erfüllungsgehilfen haften. Eine Kündigung des Vermieters soll nach dieser Ansicht gerechtfertig sein.

Fortlaufende unpünktliche Mietzahlungen können eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn auch eine vorausgegange Abmahnung des Vermieters keinen Erfolg gebracht hat. Das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung muss dazu geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Mietzahlung wieder herzustellen. Das ist insbesondere dann nicht gegeben, wenn der Mieter nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhalten danach noch fortsetzt. Der Mieter muss deutlich machen, dass er bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen (BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04). Es kommt auf den jeweiligen Einzelfall an. Es kann aber bereits ausreichend sein, wenn der Mieter nach einer entsprechenden Abmahnung des Vermieters, die Miete pünktlich zu entrichten, nur ein einziges Mal erneut unpünktlich zahlt. Pünktliche und vollständige Mietzahlungen sind gerade nach einer Abmahnung vom Mieter unbedingt zu erwarten (BGH, WM 2006, 195). Neben der fristlosen außerordentlichen Kündigung ist in diesen Fällen in aller Regel auch eine ordentliche Kündigung zulässig, die auch zusammen (hilfsweise) dem Mieter gegenüber erklärt werden kann. Siehe dazu auch >>>Pflichtverletzung, ordentliche Kündigung.

Abmahnungen

Kündigt der Vermieter aufgrund einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach einer vorangegangenen erfolglosen Abmahnung zulässig (§ 543 Abs 3 BGB). Von diesem Grundsatz gibt es bei Kündigungen aufgrund von Zahlungsverzug oder Zahlungsversäumnissen gesetzliche Ausnahmen:

1. Alternative:
Ohne vorherige Abmahnung ( § 543 Abs 3 Nr. 3 BGB) ist die Kündigung zulässig, wenn der Mieter mit der Zahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine in Rückstand ist. Sie ist aber auch zulässig, wenn ein nicht unerheblicher Mietrückstand (= Miete + alle Nebenkosten) besteht. Wann der Mietrückstand nicht mehr „unerheblich“ ist, ist je nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen. Der Rückstand sollte aber bei Wohnraum mehr als eine Monatsmiete betragen ( § 569 Abs 3 Nr 1 BGB) , wenn dann der Mieter erklärt, er können in Zukunft nicht bezahlen, oder sich dies aus weiteren Umständen zweifelsfrei ergibt, kann dem Vermieter ein weiteres Zuwarten nicht zugemutet werden. Die sofortige firstlose Kündigung ist gerechtfertigt. In der Regel ist dem Vermieter jedoch zu raten, die zwei-Monatsfrist abzuwarten.

2. Alternative: Ohne vorherige Abmahnung kann gekündigt werden, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Umständen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs 3 Nr. 2 BGB)

3. Alternative:
Ebenfalls ohne eine nochmalige Abmahnung besteht die Möglichkeit der fristlosen Kündigung wenn der Mieter immer wieder Teilbeträge der Miete oder der Nebenkosten nicht bezahlt hat, und die gesamten Rückstände zwischenzeitlich auf einen Betrag summiert haben, der mehr als zwei Monatsmieten entspricht (§ 543 Abs 2 Nr 3 BGB).

Zur Mietzahlungen gehören in allen Fällen auch die Zahlungen für die Betriebskosten (Mietnebenkosten) in der Form einer Vorauszahlung oder einer monatlichen Pauschale – je nach Vereinbarung im Mietvertrag.

Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist ein Räumungsaufschub (durch das Gericht) dem Mieter in der Regel nicht einzuräumen, da es angesichts des Zahlungsverzuges dem Vermieter nicht zuzumuten ist, die Gefahr weiterer finanzieller Verluste auf sich zu nehmen. AG Mönchengladbach, Urteil vom 21. August 1987, Az: 2 C 309/87 (Hinweis: Dieses Urteil ist nicht unumstritten.).

Die „Schonfrist“ (Nachzahlung des Mietrückstandes um die Kündigung unwirksam zu machen)

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor >>>Zugang der Kündigung in voller Höhe befriedigt wird, also alle offenen Forderungen bezahlt werden. Die Bezahlung kann auch durch Aufrechnung mit einer Gegenforderung des Mieters erfolgen. Dies gilt für so für alle Mietverhältnisse, also auch für Gewerberäume und Sachen ( § 543 Abs 2 Satz 2 BGB).

Für Wohnraum gilt eine erweiterte Schonfrist ( § 569 Abs. 3 Nr 2 BGB). Die Zahlung kann der Mieter in diesem Fall noch bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der >>>Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches erbringen. Gleiches gilt für den Fall in dem sich eine öffentliche Stelle (in der Regel das Sozialamt) zur Zahlung verpflichtet.
Wichtig: Der gesamte Fehlbetrag muß restlos innerhalb der Frist bezahlt werden. Das LG Hamburg (Az. 334 S 53/00) verurteilte eine Mieterin zur Räumung. Sie hatte durch einen Rechenfehler versehentlich 15 € zu wenig überwiesen ! Innerhalb der Nachfrist muß also wirklich die gesamte Restschuld beglichen werden. AG Dortmund, Beschluß vom 31. März 2003, Az: 125 C 11799/02. Das AG Dortmund ist bei der Formulierung sehr deutlich: „Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB wird erst dann unwirksam, wenn der Mieter die rückständigen Mieten vollständig bis zum letzten Cent gezahlt hat.

Nachzahlung der Miete, wenn der Vermieter bereits Räumungsklage eingereicht hat

Wenn der Vermieter bereits bei Gericht eine Räumungsklage eingereicht hat, so kann der Rückstand dennoch bezahlt werden. Auch dann entfällt die Kündigung aufgrund der vollständigen Zahlung des Rückstandes, sofern die Zahlung innerhalb der Schonfrist von 2 Monaten nach Zustellung der Klage beim Vermieter eingeht (siehe dazu auch nachstehende Erläuterung). Die Klage wird in solchen Fällen, sofern Sie der Vermieter nicht zurücknimmt, abgewiesen. Im allgemeinen trägt der Vermieter das gesamte Prozessrisiko, d.h. er hat in einem solchen Fall die Prozeskosten alleine zu tragen. Die vom Gericht im Prozess dem Mieter gesetzen Fristen (oder auch erste Verhandlungstermine) sind in der Regel so bemessen, dass sie erst nach Ablauf der Schonfrist ablaufen. Dadurch ist im Zeitpunkt der Verhandlung oder Entscheidung des Gerichtes dann bereits die Möglichkeit des Wegfalles des Kündigungsgrundes durch Zahlung der Rückstände ausgeschlossen. Dennoch kann das Gericht, auch wenn Verhandlungstermine innerhalb der Schonfrist angesetzt sind, oder Fristen für ein schriftliche Vorverfahren ablaufen, den Mieter durch Versäumnisurteil zur Räumung verurteilen. Zahlt der Mieter dann innerhalb der (-noch laufenden -) Schonfirst, so muss er gegen das Versäumniurteil Einspruch einlegen, oder Vollstreckungsabwehrklage erheben. (LG Stuttgart Beschluß vom 18. Oktober 2002, Az: 5 T 26/02 ) „Eine gesetzliche Grundlage, dem Vermieter den Erlass eines auf Räumung gerichteten Versäumnisurteils zu versagen, besteht nicht. Zahlt der Mieter nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs und nach Erlass des Versäumnisurteils innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) kann er Einspruch gegen das Versäumnisurteil oder Vollstreckungsabwehrklage einlegen“. Darauf sollte es kein Mieter ankommen lassen. Im Falle eines gerichtlichen Verfahrens sollte sich der Mieter in jedem Fall bei Gericht melden.

Die Fristen werden vom Gericht sehr genau überprüft und exakt beachtet. Die Gerichte sind allerdings nicht verpflichtet, den Mieter bei der Zustellung der Räumungsklage über die Schonfrist zu informieren.

Die Wohnraumkündigung wird rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt wurde, den Vermieter vollständig befriedigt. Erfolgt die Zahlung durch Banküberweisung, dann muss die Zahlung innerhalb der 2-Monatsfrist auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein, sonst ist die gesetzliche Bedingung nicht erfüllt. Die Erfüllung tritt erst mit der Gutschrift auf dem Bankkonto ein (BGH 6. 122).

Zu beachten: Die Schonfrist gilt dann nicht, wenn der Mieter schon einmal innerhalb der letzten 2 Jahre die Schonfirst bei einer Zahlung in Anspruch nehmen mußte.

Hinweis:

Hat der Vermieter einen Rechtsanwalt damit beauftragt, die Kündigung zu erklären, so ist der Mieter trotz Zahlungsverzug außnahmsweise nicht dazu verpflichtet, dem Vermieter die Anwaltskosten im Rahmen des Verzugsschadens zu ersetzen. Der Vermieter muß die Kosten in diesen Fällen selbst tragen. Die Gerichte gehen davon aus, dass das Schreiben einer Kündigung bei so klarer Rechtslage (Zahlungsverzug über 2 Monate), nicht der Einschaltung eines Anwaltes bedarf. (Anmerkung: Solche Schreiben sind mit sehr hohen Kosten verbunden, da sich der Streitwert, nach dem sich die Gebühren des Anwaltes berechnen, aus einer 12-fachen Monatsmiete berechnet (z.B. AG Regensburg Urteil vom 1. Dezember 1989, Az: 4 C 651/89).

Mietrecht 09 – 2014 Mietrechtslexikon