Kosten für die Hauskläranlage oder Abwassergrube als umlegbare Betriebskosten

Mietrecht : Hauskläranlage, Abwassergrube

Im Mietrecht sind die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe sind prinzipiell umlagefähig ( § 2 Nr. 3 Betriebskostenverordnung 2004), das heißt, die Kosten können (müssen aber nicht) auf die Mieter umgelegt werden. Zu solchen Betriebskosten gehören aber nicht: die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) (§ 1Abs 1 Nr 2. Betriebskostenverordnung 2004). Wie bei allen anderen Betriebskosten auch kann der Vermieter mit dem Mieter also im Mietvertrag vereinbaren, dass solche Kosten umgelegt werden. Zum >>>Umlagemaßstab siehe dort.

Ausschließlich die mit der laufenden Wartung und Pflege verbundenen und tatsächlichen Kosten einer Hauskläranlage können auf die Mieter umgelegt werden. Reinigungsarbeiten können insbesondere dann, wenn Sie in Zusammenhang mit Umbauarbeiten stehen, nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Reinigung der Kläranlage dient nach Ansicht des AG Ahrensburg (Urteil siehe unten) nicht der Wartung, sondern der Instandhaltung.

Hat ein Mieter nach den Vereinbarungen im Mietvertrag die „Fäkaliengebühren“ zu tragen, umfaßt dies auch den Aufwand für Reinigung und Wartung, insbesondere die Kosten für die Abfuhr des Abwassers (AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 4. April 1984, Az: 23 C 2/84; WuM 1985, 369-369). Ist für die voll biologischen Kläranlage ein Wartungsvertrag abgeschlossen und übernimmt die Wartungsfirma desweiteren auch die Abfuhr der Fäkalien, so beinhaltet nach Auffassung des Gerichts der Begriff „Fäkaliengebühr“ auch den finanziellen Aufwand zur Wartung der Anlage. Bei einer biologische Kläranlage handelt es sich nicht bloß um eine Fäkaliensammelstelle, wie dies die frühere Abortgrube darstellte, welche lediglich leergepumpt werden mußte und keiner sonstigen Wartung unterlag. Vielmehr ist hier eine biologisch Kläranlage installiert, die insbesondere zur Aufrechterhaltung der Versickermöglichkeit der Wartung und Überprüfung bedarf. Der Mieter muss die Gesamtkosten gemäß Umlage tragen – sofern dies in seinem Mietvertrag so vereinbart ist.

Die Einbeziehung von Tankreinigungskosten einer Ölheizung in die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist unzulässig. Tankreinigungskosten sind keine umlagefähigen Nebenkosten, denn diese dienen der Instandhaltung der Anlage. AG Ahrensburg, Urteil vom 13. Juli 2000, Az: 46 C 303/99 Quelle: WuM 2002, 117. Entsprechendes muss auch für die Reinigungskosten einer Kläranlage gelten: Der sich in der Anlage absetzende Schlamm entsteht aufgrund des Betriebs der Kläranalage. Die zur Absaugung des Schlamms anfallenden Kosten sind mithin Folgekosten für die vertragsgemäße Benutzung der Sache. Für die Abnutzung der Sache und deren Erhaltungsaufwand entrichtet indes der Mieter seinen Mietzins, so dass eine Umlage der Reinigungskosten nicht noch zusätzlich im Wege der Nebenkostenerhebung als zulässig angesehen werden kann.(AG Ahrensburg a.a.O.).

Die Kosten für den Umbau einer Abwasserbeseitigungsanlage einer Wohnanlage kann nicht (z.B. nach dem Wasserverbrauch) auf die Mieter umgelegt werden. Sämtliche Kosten, die mit einer Umbau- oder Änderungsmaßnahmen (inklusive Stromkosten für den Umbau, Wasserkosten usw) in Zusammenhang stehen, sind Instandhaltungs bzw. Instandsetzungskosten und deshalb nach § 556 Abs 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung nicht auf den Mieter umlegbar. Falls der Mietvertrag dennoch eine entsprechende Klausel enthält, ist er unwirksam. Das gilt auch dann, wenn die alte Anlage schadhaft geworden ist oder nicht mehr den behördlichen Auflagen entsprach. Eine Hauskläranlage ist grundsätzlich Bestandteil des Hauses, so dass für alle Umbaukosten, Baukosten oder Instandhaltungskosten der Vermieter alleine aufzukommen hat. Ein Beispiel kann den gesetzlichen Grundgedanken vielleicht verdeutlichen: Kein Vermieter würde sich dazu bereitfinden, die Kosten für eine Dachsanierung als „Umlage“ zu übernehmen. Schließlich bezahlt der Mieter ja für die Benutzung des Hauses seine Miete.

Mietrecht 04- 2012 Mietrechtslexikon