Inhaltsverzeichnis
Verbrauchserfassung für Heizkosten. (Betriebskosten, Nebenkosten)
Für Fragen zum Verteilungsschlüssel bzw. Verteilungsmasstab siehe >>> Verteilschlüssel.
Für Fragen zur Form einer korrekten Abrechnung siehe >>> Abrechnung
Siehe auch >>> Einführung
Für Fragen zu einzelnen Kostenpositionen siehe >>> Kostenpositionen
§ 12 HeizKV gibt dem Nutzer (= Mieter) das Recht, seinen Anteil an den abgerechneten Heizkosten pauschal um 15 Prozent unter bestimmten Voraussetzungen zu kürzen. Details dazu >>> Kürzungen
Die Heizkostenverordnung enthält hinsichtlich der Kosten und deren verbrauchsabhängige Verteilung bindende Regelungen. Vermieter sind mietrechtlich dazu verplichtet, Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Dazu muss der Vermieter die Wohnungen mit geeigneten Geräten zur Ermittlung des Verbrauchs ausstatten.
Mieter und Vermieter können – abgesehen von der einen Ausnahme im Zweifamilienhaus keine Vereinbarungen treffen, die der HeizkostenV zuwider laufen. Enthält der Mietvertrag oder eine sonstige Vereinbarung solche Bestimmungen sind diese nichtig.
Für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt gilt, die Ausnahmeregelung, dass hier Mieter und Vermieter eine Vereinbarung über die Verteilung und Abrechnung der Heizkosten treffen können, die dann den Regelungen der Heizkostenverordnung vorgeht, dies also praktisch außer Kraft setzt (siehe § 2 HeizkostenV).
Die Verpflichtungen von Vermieter und Mieter ergeben sich hinsichtlich der Pflicht zur Verbraucherfassung aus den §§ 1 bis 4 der Heizkostenverordnung. Die Regelungen sind in vollem Wortlaut nachstehend veröffentlicht (blaue Schrift) und soweit erforderlich kommentiert.
Ausnahmeregelung (§ 11 HeizkostenV): Sofern dem Vermieter unverhältnismäßig hohe Kosten durch die verbrauchsabhängige Abrechnung entstehen, kann darauf verzichtet werden. Unverhältnismäßige Kosten, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten entbehrlich machen, sind nur dann gegeben, wenn in einem 10-Jahre-Vergleich die Kosten für Installation der Meßgeräte sowie deren Wartung und Ablesung die voraussichtliche Einsparung von Energiekosten übersteigen LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 29. April 2003, Az: 64 S 46/03 Fundstelle: ZMR 2003, 679-680.
Sprunghafter Kostenanstieg:
Hat sich der Heizölverbrauch für eine Heizperiode im Vergleich zu dem Verbrauch der Vorjahre sprunghaft bspw. um mehr als 74% erhöht und fällt er in der nachfolgenden Heizperiode wieder auf den Wert der Vorjahre hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, aus welchen Gründen es zu diesem Mehrverbrauch gekommen ist.
Kann er für diesen sprunghaften Mehrverbrauch keinen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund dartun, kann er vom Mieter keine Heizkostennachzahlungen zu. Urteil LG Düsseldorf 21. Zivilkammer, Urteil vom 16. Juni 1995, Az: 21 S 358/92. In einem solchen Fall sollte der Mieter die angeforderten Heizkosten nur unter dem Vorbehalt der späterern Rückforderung bezahlen.
Heizkostenverordnung:
Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV). Text aus der amtlichen Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt BGBl I 1981, 261, 296 auf dem Stand der Neufassung durch Bekanntgabe vom 20. 1.1989 I 115.
§ 1 HeizkostenV Anwendungsbereich
(1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der
1. des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen,
2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nummer 1, (Wärmelieferung, Warmwasserlieferung)durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wasser oder Warmwasser versorgten Räume.
(2) Dem Gebäudeeigentümer stehen gleich
1. der zur Nutzungsüberlassung in eigenem Namen und für eigene Rechnung
Berechtigte,
2. derjenige, dem der Betrieb von Anlagen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 in der Weise übertragen worden ist, daß er dafür ein Entgelt vom Nutzer zu fordern berechtigt ist,
3. beim Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Wohnungseigentümer, bei Vermietung einer oder mehrerer Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter.
(3) Diese Verordnung gilt auch für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung und Warmwasserlieferung auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume, soweit der Lieferer unmittelbar mit den Nutzern abrechnet und dabei nicht den für den einzelnen Nutzer gemessenen Verbrauch, sondern die Anteile der Nutzer am Gesamtverbrauch zugrunde legt; in diesen Fällen gelten die Rechte und Pflichten des Gebäudeeigentümers aus dieser Verordnung für den Lieferer.
(4) Diese Verordnung gilt auch für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum, soweit für diesen nichts anderes bestimmt ist.
Kommentar zu § 1 HeizkostenV:
Die Verordnung gilt nur für Zentralheizungen und zentrale Warmwasserversorgung. Heizt der Mieter selbst im Einfamilienhaus, oder mit Einzelöfen (z.B. Nachstromspeicher) oder mit einer Etagenheizung oder in sonstiger Weise, gilt die Verordnung nicht.
§ 2 HeizkostenV Vorrang vor rechgeschäftlichen Bestimmungen
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.
Kommentar:
Durch eine Bestimmung in einem Mietvertrag oder einer sonstigen Vereinbarung kann nicht von den Regelungen der Verordnung abgewichen werden, auch wenn sich die Parteien einig sind und dies wollen. Die in der Heizkosten enthaltene ev. abweichende Regelung geht immer vor. Eine Ausnahme bildet das Zweifamilienhaus (siehe auch oben), wenn der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt (z.B. Einliegerwohnung). Nur wenn dies zutrifft können Mieter und Vermieter eine Vereinbarung über die Verteilung und Abrechnung der Heizkosten treffen, die dann den Regelungen der Heizkostenverordnung vorgeht, diese also praktisch außer Kraft setzt (siehe auch oben Ausnahmen).
§ 4 HeizkostenV Pflicht zur Verbrauchserfassung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenom-men. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.
Kommentar:
Heizkostenverteiler, Anschaffungskosten Instandhaltung
Die für die Erfassung des Verbrauchs erforderlichen Geräte muss der Vermieter auf seine Kosten anschaffen (§ 4 Abs 2 HeizkostenVO). Zulässig sind nur eichpflichtige Wärmezähler und Heizkostenverteiler (siehe nachstehend § 5 Der HeizkostenV).. Die Geräte sind genormt. (Europäische Normen EN 834 Bzw. EN 835). Da es sich um eine >>>Modernisierung handelt, kann der Vermieter – wenn er die Geräte angeschafft hat (nicht bei Gerätemiete siehe unten) – 11% der Gesamtkosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Er kann sie aber auch mieten (leasen).
Zu beachten: Die Leasing oder Mietkosten kann der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen, sofern er die Mieter nicht vorab über die geplante Anmietung unterrichtet hat und die Mehrheit der Mieter nicht widersprochen hat (LG Berin MM 2000, 278; LG Köln WM 90,562). Auch die Mietkosten für Heizungsverteiler können dann in der Heizkos-tenabrechnung nicht geltend gemacht werden, wenn der Mieter der Anmietung dieser Erfassungsgeräte nicht ausdrücklich zugestimmt hat. LG Berlin 65. Zivilkammer, Urteil vom 17. März 2000, Az: 65 S 352/99.
Ausnahme: Ist bei Ablauf der Eichperiode (in der Regel 5 Jahre) von Wärmezählern deren Austausch kostengünstiger als das Nacheichen, so sind die Austauschkosten entsprechend HeizkV § 7 Abs 2 umlagefähig. LG Berlin 65. Zivilkammer, Urteil vom 31. Januar 1992, Az: 65 S 177/91. Die Geräte können in aller Regel nicht vor Ort geeicht werden, sodass immer ein Austausch erforderlich sein wird.
In mehrjährigem Abstand anfallende Kosten können ungekürzt für die Abrechnungspe-riode in Ansatz gebracht werden, in der sie dem Vermieter entstanden sind.
Austausch der Geräte:
Tauscht der Vermieter ein Erfassungssystem gegen ein anderes aus, kann er die Kos-ten für die neuen Geräte im Regelfall nicht von seinen Mieter verlangen, da es sich um eine reguläre Instandsetzungsmaßnahme handelt die immer Sache des Vermieters ist und kostenmäßig nicht auf die Mieter umgelegt werden kann. AG Hamburg, Urteil vom 25. Januar 1994, Az: 47 C 170/93. Ersetzt der Vermieter die alte gekaufte Anlage durch eine gemietete Anlage, so muss er dies den Mieter vorher mitteilen – siehe vorstehend. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn sich das neue Erfassungssystem wieder-rum als echte Modernisierung herausstellt. Nur dann wäre der Vermieter erneut berech-tigt, die Miete um 11% der Gesamtkosten jährlich aufzuschlagen. Die Beurteilung ist selbst im Einzelfall äußerst problematsich, da der Austausch der Erfassungsgeräte in aller Regel sich sowohl als Instandhaltung als auch (im geringen Anteile) zugleich als Modernisierung darstellt. Von einer Modernisierung kann nach § 559 BGB aber nur dann die Rede sein, wenn die neuen Zähler eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken. Die Kosten sind dann zu teilen, d.h. der Wert der Instandhaltung ist herauszu-rechnen, er kann nicht für eine Berechnung der Mieterhöhung herangezogen werden.
Elektronische Verbrauchserfassung mit Funkablesung:
Da die Funkablesung der Verbrauchserfassung für den Mieter ohne erkennbaren Wert ist, sind diese nicht umlagefähig ( LG Berlin 62. Zivilkammer, Urteil vom 10. November 2003, Az: 62 S 220/03; MM 2004, 43). Machen die Kosten für die Beschaffung elektronischer Verbrauchserfassungsgeräte, deren Ablesung per Funk sowie für die Abrechnung mehr als die Hälfte der gesamten Heizkosten oder mehr als die eigentlichen Heizkosten aus, entspricht dies in der Regel nicht mehr dem – vom Vermieter zu beachten-den – Gebot der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter kann keinen Kostenersatz verlangen. Nur wenn die Kosten für die Verbrauchserfassung und -abrechnung im Bereich des Üblichen liegen, sind die hierdurch entstehenden Kosten umlagefähig. (LG Berlin a.a.O)
Eine Heizkostenabrechnung, in der diese Kosten in voller Höhe eingestellt sind, ist wirksam, falls die nicht umlagefähigen Kosten aus ihr herausgenommen werden kön-nen.
§ 5 HeizkostenV Ausstattung zur Verbrauchserfassung
(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, daß sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder daß ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als sachverständi-ge Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, daß ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist.
(2) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfaßt, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfaßt wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen.
Mietrecht Betriebskostenrecht 10 – 2012