Die Haltung von Hunden in der Mietwohnung

Mietrecht: die Haltung von Hunden in der Mietwohnung

Ohne Tierhaltungsklausel im Mietvertrag

Auch wenn der Mietvertrag keine Bestimmung über ein Tierhaltungsverbot enthält, ist bei einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus die Haltung eines „normalen“ Hundes nur ausnahmsweise ohne Erlaubnis gestattet, sofern sich aus einer „umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten“ nichts gegenteiliges ergibt – so die Abgrenzung des BGH in den Urteilen vom 14.11.2007 und 20.03. 2013 (Aktenzeichen – VIII ZR 340/06 u. VIII ZR 168/12).

Jeder Einzelfall muss geprüft werden, generell für jedes Haus gültige Formeln gibt es nicht. Im Einzelfall wird es besonders auch auf die Größe des Hundes ankommen, und darauf, ob von dem Hund Störungen ausgehen. Grundsätzliches zur Tierhaltung siehe ->Tierhaltung

Mit Tierhaltungsklausel im Mietvertrag

Der Mietvertrag kann eine Regelung für die Hundehaltung in der Wohnung enthalten, diese Regelung ist aber nur dann bindend, wenn sie wirksam ist.

Unwirksam sind alle Klauseln in Mietverträgen, die generell eine Haltung von Hunden – ohne Ausnahme – verbieten (BGH, Urteil v. 20.3.2013 – VIII ZR 168/12). Insbesondere muss die Klausel im Mietvertrag die Haltung eines Hundes dann gestatten, wenn der Mieter aus medizinischen oder sonstigen Gründen ein besonders begründetes Interesse an einer Hundehaltung hat. (Beispiel: Blindenhund).

In einem Formularmietvertrag ist beispielweise die Klausel: „Der Mieter verpflichtet sich, keine Hunde und Katze zu halten“ unwirksam (Amtsgericht Köln, Urteil vom 12.01.2012 Az: 210 C 350/11). Die Klausel sein nach dem objektiven Empfängerhorizont so zu verstehen, dass das Halten von Hunden und Katzen generell verboten sein soll, argumentiert das Amtsgericht und folgt damit der Ansicht des BGH.

Der Vermieter kann bei einer seiner Meinung nach unberechtigten Hundehaltung in der Mietwohnung auf Unterlassung klagen, das Gericht wird dann eine Abwägung der Interessen des Vermieters und der des Mieters vornehmen. Sprechen keine Gründe (z.b. Lage der Wohnung und Größe, Lärm, Verhalten und Schmutz durch den Hund oder seine Größe) gegen seine Haltung, erscheint also das Verbot der Hundehaltung willkürlich und unbegründet, wird das Gericht die Haltung des Hundes in der Regel zulassen.

Tierhaltungsklausel mit Zustimmungsvorbehalt im Mietvertrag

Üblich sind in formularmäßig vorgedruckten Wohnungsmietverträgen Klauseln, die eine Hundehaltung des Mieters von der Zustimmung oder Erlaubnis des Vermieters abhängig machen. Solche Klauseln sind in aller Regel zulässig. Unwirksam sind nur Klauseln, die jede Tierhaltung (auch Kleinetiere) verbieten. Eine nur schriftliche Zustimmung kann allerdings nicht verlangt werden, ist ein Schriftformerfordernis in dem Vertrag enthalten, so führt dies aber nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel, nur das Schriftformerfordernis selbst ist unwirksam, eine mündlich gegebene Zustimmmung danach also ausreichend. LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 1998, Az: 67 S 143/98.

Es gab sehr „tierfreundliche“ Gerichte, die gar die Haltung eines Hausschweines ohne Zustimmung des Vermieters für zulässig halten > siehe >>>Hausschwein.

Nach Veröffentlichung der Urteile zur Tierhaltung durch den BGH (2007 u. 2013) sind derartige Ansichten allerdings kaum mehr juristisch vertretbar.

Die Erlaubnis zur Hundehaltung kann der Vermieter nach Ermessen erteilen oder verweigern, er muss eine Interessenabwägung vornehmen. Ist der Hund als Gebrauchshund (Beispiel: Blindenhund) für den Mieter notwendig, wird er seine Zustimmung nicht verweigern können, es sei den es sprechen ganz gewichtige andere Gründe gegen eine Haltung.

Es ist davon auszugehen, dass auch die Haltung von sehr kleinen Hunden ohne Zustimmung des Vermieters nicht zulässig ist. Siehe dazu das Urteil des AG München zu Taschenhunden. Ob insoweit eine Ausnahme gemacht werden kann hängt jeweils vom Einzelfall ab, und kann nicht generell gesagt werden >>> Yorkshire Terrier. Voraussetzung wäre, dass von diesen Hunden keine Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter ausgehen.

Bei der Einzelfallentscheidung, ob die Haltung eines Hundes zulässig ist, ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten vorzunehmen (BGH, Urteil vom 14.11.2007 Aktenzeichen– VIII ZR 340/06). Das gilt auch dann, wenn bereits andere Hunde in der Wohnanlage geduldet werden. Es existiert kein allgemeiner Gleichheitsgrundsatz dergestalt, daß der Vermieter dann, wenn er einem Mieter die Hundehaltung gestattet hat, auch anderen Mietern die Hundehaltung gestatten muß. So die nahezu einhellige Meinung vieler Gerichte. Vergleiche LG Berlin, Urteil vom 26. Oktober 1993, Az: 64 S 188/93; OLG Hamm, 13. Januar 1981, 4 ReMiet 5/80, NJW 1981, 1626, OLG Hamm, 13. Januar 1981, 4 ReMiet 6/80, NJW 1981, 1626, OLG Hamburg, 17. Juli 1962, 7 U 20/62, ZMR 1963, 40 und LG Mannheim, 11. Juli 1962, 5 S 71/62, MDR 1962, 989; AG Neukölln, Urteil vom 17. Oktober 1991, Az: 7 C 204/91. Anderer Ansicht ist das AG Leonberg, Urteil vom 7. Januar 1997, Az: 5 C 836/96. Danach sei der Vermieter zu einer weitgehenden Gleichbehandlung seiner Mieter (benachbarte Gebäude) verpflichtet. Quelle: NZM 2002, 246

Übertriebe Tierhaltung

Die Haltung von sieben Katzen, einem Schäferhund und zwei Chinchillas in einer Zweizimmerwohnung ist sicher vertragswidrig. Der Vermieter hat Anspruch auf Neutapezierung. LG Mainz 6. Zivilkammer, Urteil vom 26. Februar 2002, Az: 6 S 28/01 Quelle: WuM 2003, 624-625

Ausnahme, der Mieter hat Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis

Nach den Umständen der Lebensplanung (hier: mit Eintritt in der Ruhestand) kann dem Mieter auch im innerstädtischen Mietshaus ein Anspruch auf Genehmigung der Hundehaltung zustehen. LG Hamburg 34. Zivilkammer, Urteil vom 30. August 2001, Az: 334 S 26/01 Quelle: WuM 2002, 666-667

Der Besuch von Hunden

Der Vermieter kann es grundsätzlich nicht untersagen, dass Besucher des Mieters einen Hund in die Mietwohnung mitbringen. AG Aachen, Urteil vom 18. Oktober 1991, Az: 7 C 374/91 Quelle: WuM 1992, 432. Eine Hundehaltung im Sinne des Mietrechts liegt aber auch dann vor, wenn der Besucher eines Mieters ständig einen Hund mit in die Wohnung bringt und der Hund dort über Nacht bleibt. LG Frankfurt, Urteil vom 12. Januar 1988, Az: 2/11 S 276/87

Der Zweithund

Wenn ein Mieter entgegen der ihm erteilten Genehmigung zur Haltung eines Hundes einen Zweithund in die Wohnung aufnimmt, und dieser Umstand zu einer intensiven, Tag und Nacht andauernden und trotz Abmachung nicht abgestellten Lärmbelästigung der Hausbewohner führt, ist eine fristlose Kündigung begründet. AG Neukölln, Urteil vom 17. Oktober 1991, Az: 7 C 204/91

Hundegebell

In einem größeren Miethaus mit einer Vielzahl von Mietparteien und bei drei bis vier genehmigten Hundehaltungen sowie einer erheblich größeren Zahl von Kleintierhaltungen ist die gelegentliche Wahrnehmung von Hundegebell oder Vogelgezwitscher aus einer Wohnung als hausübliche Geräuschkulisse anzusehen und hinzunehmen. Das gilt jedoch nicht für die Nachtruhezeit von 22:00 Uhr bis 7:00 Uhr. An den Bewertungsmaßstab der Belästigung durch Ruhestörung sollte der Richter keine strengeren Anforderungen stellen als der davon unmittelbar betroffene Personenkreis. AG Neukölln, Urteil vom 17. Oktober 1991, Az: 7 C 204/91 Quelle: WuM 1978, 127-128

Mietminderung wegen Hundehaltung

Sofern die Haltung eines Hundes in einem Mietshaus dazu führt, dass der Wohnwert in dem Haus beeinträchtigt wird, ist eine Mietminderung gerechtfertigt. In einem vom AG Münster (Urteil vom 22. Juni 1995, Az: 8 C 749/94) entschiedenen Fall ware eine Mitmieterin erheblichen Geruchsbelästigungen ausgesetzt, zusätzlich traten Beeinträchtigungen dadurch auf, dass der Hund nicht ordnungsgemäß gehalten wurde, so daß Exkremente auch im Treppenhaus vorkamen. Diese Einwirkungen auf den Wohnwert bewertete das Gericht mit 20 % der Grundmiete, weil der Gebrauch der Wohnung im übrigen uneingeschränkt gegeben war und die Belästigungen sich im wesentlichen bei der Benutzung des Treppenhauses auswirkten.

Mietrecht – 10- 2014 Mietrechtslexikon