Inhaltsverzeichnis
Mietrecht : Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf den Mieter
Die Aufwendungen des Vermieters für die Grundsteuer können auf den Mieter (bei mehreren Mietern anteilig) umgelegt werden. Dies war früher häufig streitig, ist aber jetzt eindeutig gesetzlich in der Betriebskostenverordnung 2004 geregelt.
» Betriebskostenabrechnung.
Erforderlich ist jedoch eine entsprechende und eindeutige Regelung im Mietvertrag. Ohne eine solche Regelung muß der Mieter die Kosten für die Grundsteuer nicht übernehmen. Eine klare Regelung könnte zum Beispiel leuten: „Der Mieter trägt die für das Gebäude anfallende Grundsteuer anteilig entsprechend der Wohnfläche der von ihm gemieteten Wohnung.“ Alle Unklarheiten bei einer Vertragsklausel gehen immer zu Lasten des Vermieters. Insoweit ist auch anerkannt, dass durch die Bezugnahme auf die BetriebskostenVO (§ 2 BetrKV) eine ausreichend bestimmte Regelung herbeigeführt werden kann.
Üblich ist die Abrechnung der anteiligen Grundststeuer entsprechend der Wohnflächen (Flächenmaßstab), wie gemäß § 556 a Abs 1 BGB als gesetzlicher Maßstab vorgesehen, sofern keine andere Vereinbarung besteht. Eine andere Vereinbarung im Mietvertrag ist also zulässig, wobei der im Vertrag geregelte Umlageschlüssel immer vorrangig ist (BGH, Urteil v. 26.5. 2004 – VIII ZR 169/03) wenn nach dem Wortlaut der Vertragklausel diese von einem verständigen Mieter nicht anders verstanden werden kann. Hinweis: In vielen Formularmietverträgen findet sich die Klausel “ …alle Betriebskosten werden nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses umgelegt.“
Bei Wohnungseigentum wird die Grundsteuer konkret für die einzelne Wohnung erhoben. Der Vermieter kann den Grundsteuerbescheid seiner Abrechnung zu Grunde legen, sofern dies Mietvertragslich vereinbart ist. Enthält der Mietvertrag aber die vorstehend zitierte allgemeine Umlageklausel, so geht diese vor, und der Vermieter muss die Kosten entsprechend der Wohn- und Nutzfläche umlegen (BGH a.a.O).
Häufiger Streitpunkt sind Erhöhungen und Nachforderungen aufgrund einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer. Insoweit hat die Mietrechtsreform 2001 nun weitere Klarheit gebracht:
Mit der Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter nur solche Erhöhungen rückwirkend geltend machen, die nicht älter als ein Jahr sind, genauer: nur die Erhöhungen, soweit sie seit Beginn des der Abrechnung vorausgegangenen Kalenderjahres angefallen sind (§ 560 Abs 2 BGB) . Zusätzlich muß der Vermieter innerhalb von 3 Monaten nachdem er von der Erhöhung der Kosten erfahren hat, den Mieter entsprechend unterrichten. Ansonsten kann deswegen keine Erhöhung verlangt werden.
Als Beispiel ein Urteil des LG Frankfurt vom 2. Mai 2000, Az: 2/11 S 409/99, 2-11 S 409/99 – noch nach den alten Mietgesetzen, die aber weitgehend der heute gültigen Regelung entsprochen haben.
Sachverhalt
Der Mieter hat seit dem 1. 12. 1994 eine 2-Zimmer-Wohnung angemietet. In dem schriftlichen Mietvertrag waren neben der Nettomiete Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten und die Umlage der Betriebskosten einschließlich Grundsteuer gemäß § 27 II.BV ( = heute Betriebskostenverordnung 2004) vereinbart.
Mit Bescheiden vom 16. 11. 1998 und 7. 12. 1998 der Stadt Frankfurt am Main wurde Grundsteuer für das Anwesen rückwirkend ab Januar 1995 festgesetzt. Mit Schreiben vom 4. 1. 1999 hat der Vermieter dem Mieter die Grundsteuerveranlagung mitgeteilt und mit vorliegender Klage Zahlung der anteiligen Grundsteuer für den Zeitraum Dezember 1994 bis Juni 1997 in Höhe von insgesamt 1879,10 DM geltend gemacht. Der Mieter hat die Ansprüche für verwirkt gehalten, weil die Vermieterin in den inzwischen erteilten Nebenkostenabrechnungen keinen Vorbehalt im Hinblick auf die zu erwartende Grundsteuerbelastung gemacht hat.
Urteilsgründe
Der Mieter ist aufgrund des Mietvertrages zur Zahlung von Grundsteuer verpflichtet und damit auch zur Zahlung der rückwirkenden Erhöhung, deren Überwälzung das Gesetz im begrenzten Umfang zulässt. §4 Absatz 3 Satz 2 MHG begrenzt jedoch diesen Zeitraum der Rückwirkung auf den Beginn des der Erklärung des Vermieters vorausgehenden Kalenderjahres, wobei entscheidend der Zugang der Erklärung ist, die innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis der Erhöhung abzugeben ist.Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Nach Erhalt der Bescheide – auszugehen ist für ihre Kenntnis vom letzten Bescheid am 16. 12. 1998 – hat die Vermieterin mit Schreiben vom 4. 1. 1999 dem Mieter die anteilige Grundsteuerumlage mitgeteilt. Nach dem Gesetz wirkt die Erhöhung der Grundsteuer aber nur auf den Beginn des dieser Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück. Das hat zur Folge, dass mit Zugang der Erklärung Anfang Januar 1999 die erhöhte Grundsteuer lediglich für das Jahr 1998 beansprucht werden kann. Etwas anderes hätte sich ergeben, wenn die Erklärung der Klägerin noch bis Ende Dezember 1998 zugegangen wäre. In diesem Fall hätte die Rückwirkung auch das Jahr 1997 eingeschlossen. Damit sind die hier geltend gemachten Erhöhungen bis Juni 1997 von der Rückwirkung ausgeschlossen und die Ansprüche unbegründet.
Mietrecht 03 – 2012 Mietrechtslexikon