Gestank und extreme Geruchsbelästigung als Mietvertragsverletzung

Extreme Geruchsbelästigung als Vertragsverletzung

Geht von der Wohnung eine starke Geruchsbelästigung aus, die von den Bewohnern der Wohnung zu vertreten ist, so liegt eine schwerwiegende Verletzung der mietvertraglichen Pflichten vor, die zu einer Kündigung des Mietvertrags berechtigen.

Bei Kündigungen aufgrund von Vertragsverletzungen sollte in aller Regel immer eine schriftliche Abmahnung mit Fristsetzung und Androhung einer Kündigung der Mieter vorausgehen. Erst wenn diese Abmahnung nicht zum Erfolg führt und der Mieter sein Verhalten nicht ändert, ist die Kündigung gerechtfertigt. Geruchsbelästigungen, die nur innerhalb der Wohnung selbst auftreten, ohne nach außen zu dringen, berechtigen nicht zur Kündigung.

In einem vom AG Bonn mit Urteil vom 02.10.2014 entschiedenen Fall sah es das Gericht (nach Anhörung eines Geruchsgutachters (!)) als erwiesen an, dass aus der Wohnung des Mieters unerträgliche Gerüche – ein Gemisch von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln – kommen, die durchs Treppenhaus ins ganze Haus ziehen. Andere Bewohner hatten den «süßen und modrigen Geruch» beklagt, es sei unmöglich gewesen, ihren Balkon über der Wohnung des Mieters zu benutzen. Der Bitte, die Türen und Fenster immer geschlossen zu halten, sei der Mieter nicht nachgekommen.

Penetranter Gestank, der aus der Wohnung eines Mieters dringt, haben die anderen Mieter nicht hinzunehmen (AG Köln – 221 C 409/91). Die durch den Geruch belästigten Mieter haben – sofern keine Abhilfe geschaffen wird – auch das Recht zur Mietminderung.

Haushaltsübliche Essensgerüche im Haus (Flur, Treppenhaus) sind als sozialadäquat zu dulden. Die Wohnung darf aber nicht in das Treppenhaus entlüftet werden. Durch den Küchenfußboden aufsteigende Essensgerüche aus anderen Wohnungen berechtigen zur Minderung der Miete um 7%. AG Tiergarten, Urteil vom 4. April 1990, Az: 4 C 550/88 MM 1994, 68

Kochgerüche oder ähnliches können eine Mietminderung rechtfertigen, wenn es sich um eine durchgängige erhebliche Belästigung handelt. Ebenso wie Lärm. Die Gerüche und Immissionen müssen dabei das Maß des Empfindens eines normalen Durchschnittsmenschen überschreiten. ( LG Essen ZME 2000, 302). Allerdings muss der Betroffene den Beweis dafür erbringen, dass die Geruchsemissionen das sozial verträgliche Maß überschritten haben, notfalls durch einen Geruchsgutachter. Sind in dem Gebäude zulässigerweise Gewerbebetrieb untergebracht, ist dies zu berücksichtigen. Es können nicht die gleichen Anforderung wie im reinen Wohnbau gestellt werden.

Der Nachbar einer Fleischerei kann wegen der Gerüche nicht einfach die Einstellung des Betriebs verlangen. (LG Berlin 55 S 504/99) Erforderlich ist, dass die Gerüche zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität auch in der Wohnung führen ( nicht nur in Fluren, Treppenhaus).

Befinden sich in dem Wohnhaus im EG auch gewerbliche Räume, so ist seitens des Mieters davon auszugehen, dass alle Betriebe, deren Betrieb in einem Mischgebiet zulässig ist, dort im Haus auch betrieben werden können. Es gibt keinen „Bestandschutz“ des Mieter dahingehend, dass hier nur Gewerbe angesiedelt sind, die besonders umweltschonend sind. Es was anderes kann allenfalls dann gelten, wenn der Mieter keine Kenntnis von den Gewerberäumen hatte.

Von einer Pizzabäckerei im Nachbarhaus ausgehende Gerüche, die über den Lüftungsschacht in der Wohnung verbreitet werden, rechtfertigen die Mietminderung. AG Köln, Urteil vom 19. September 1989, Az: 208 C 246/89 .

Dem Mieter einer Wohnung stehen gegen den Betreiber einer im selben Haus befindlichen Bäckerei Unterlassungsansprüche aus BGB § 862 Abs 1 S 2 iVm BGB §§ 858 Abs 1, 1004 Abs 1 S 2 zu, wenn von dessen Bäckereibetrieb, insbesondere in der nächtlichen Ruhezeit von 22.00 bis 7.00 Uhr, ein derartiger (Maschinen-)Lärm (hier: mit Geräuschspitzen von 36 bis 45 Dezibel) ausgeht, daß der Mieter und seine Familienangehörigen regelmäßig aus dem Schlaf gerissen werden, und wenn durch Backen und Fritieren verursachte ekelerregende Gerüche durch die – teilweise – geöffneten Fenster der Bäckerei in die Wohnung des Mieters eindringen, sofern die Lärm- und Geruchsbelästigungen ein solches Ausmaß erreichen, daß das körperliche Wohlbefinden des Mieters und seiner Familie erheblich beeinträchtigt wird. LG Berlin, Urteil vom 14. Juli 1994, Az: 30 O 652/93 Quelle:MM 1995, 353-354.

Mietrecht 10 2014 Mietrechtslexikon