Mietrecht: die Koppelung eines Mietvertrages mit anderen Verträgen

Mietrecht: mit dem Mietvertrag gekoppelter Arbeitsvertrag

Für die Fälle, in denen sich der Mieter innerhalb des Mietvertrages zusätzlich neben den Pflichten als Mieter (z.B. Zahlung der Miete) zu Dienstleistungen verpflichtet hat (keine getrennte Verträge!) siehe >>> Dienstleistung

Für Koppelungen im Rahmen eines Werkmietvertrages siehe >>> Werkswohnung.

Ist zwischen dem Eigentümer/Vermieter neben dem normalen Mietvertrag in einem getrennten Vertrag vereinbart, dass der Mieter bestimmte Dienstleistungen (z.B. Hauswarttätigkeit, Reinigungsarbeiten, Gartenpflege) erbringen soll, so handelt es sich zwar um rechtlich unterschiedliche und voneinander unabhängige Verträge, dennoch kann aufgrund ihrer Koppelung der eine Vertrag auf den anderen rechtliche Auswirkungen haben.

Regeln für eine generelle rechtliche Beurteilung solcher zusammenhängender Verträge können nicht aufgestellt werden. Es handelt sich jeweils um Einzelfallentscheidungen. Wird z.B. nur der Dienstvertrag gekündigt, soll aber der Mietvertrag bestehen bleiben, handelt es sich dabei um eine Angelegenheit des Arbeitsrechts, zu deren Entscheidung auch die Arbeitsgerichte und nicht die allgemeinen Zivilgerichte (Amtsgericht) zuständig sind § 2 Nr. 3 ArbGG.

Aus dem nachstehenden in Auszügen im Orginalwortlaut veröffentlichten Urteil des ArbG Berlin wird ersichtlich, auf welche Detailfragen es bei einer Beurteilung eines solchen Falles ankommt. In dem entschiedenen Fall ging es um einen Vertrag über die Tätigkeit als Hauswart. Der selbe Hauswart war auch Mieter einer Wohnung mit einem regulären Mietvertrag. Der Eigentümer/Vermieter kündigte nur den Hauswart- (Dienst-) vertrag, nicht aber den Mietvertrag. Im Ergebnis kam das Arbeitsgericht zu dem Schluß, dass die Kündigung des Dienstvertrages in diesem Fall unwirksam war. Der Hauswart konnte also seine Tätigkeit fortsetzen. Die sehr ausführlich begründete Entscheidung wurde auch in die Bibliothek des BAG aufgenommen.

Nach Auffassung der erkennenden Kammer stellt sich die Kündigung jedoch als treuwidrig dar, so daß sie wegen Verstoßes gegen § 242 BGB keine Geltung beanspruchen kann. Zwar hat der allgemeine Kündigungsschutz nach den §§ 1 ff. KSchG die Anforderungen an die Beachtung des in § 242 BGB zum Ausdruck kommenden Grundsatzes von Treu und Glauben abschließend konkretisiert, soweit es um den Bestandsschutz und das Interesse des Arbeitnehmers an der Erhaltung seines Arbeitsplatzes geht. Somit kommt ein Rückgriff auf die Generalklausel des § 242 BGB dann nicht in Betracht, wenn die Sozialwidrigkeit einer Kündigung streitbefangen ist. Die Vorschrift des § 242 BGB ist neben § 1 KSchG – auf das Arbeitsverhältnis der Klägerin findet das Kündigungsschutzgesetz keine Anwendung, da die Beklagten nicht mehr als 5 bzw. 10 Arbeitnehmer ausschließlich der Auszubildenden beschäftigen (vgl. § 23 KSchG alte bzw. neue Fassung) – nur in beschränktem Umfange anwendbar (vgl. nur BAG, Urteil vom 02.11.1983, DB 1984, 407). Eine Kündigung kann danach nur dann wegen Rechtsmißbrauchs unwirksam sein, wenn sie aus Gründen, die durch § 1 KSchG nicht erfaßt sind, die Gebote von Treu und Glauben verletzt.

Die Kündigung vom 15.05.1997 stellt sich vorliegend deshalb als treuwidrig dar, weil sie der Klägerin über den Verlust der Hauswartstätigkeit und der damit erzielten Bezüge hinaus einen schwerwiegenden Nachteil zufügt, ohne daß dies aus triftigen oder sonst nachvollziehbaren Gründen auf seiten der Beklagten veranlaßt ist. Denn die Klägerin ist nach der Vertragslage mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses außerdem verpflichtet, die sich seit Januar 1996 in ihrem Besitz befindliche Dienstwohnung zu räumen. Die Beklagten haben das Mietverhältnis mit Hinweis auf die Vertragslage zusätzlich gekündigt. Wegen der rechtlichen Abhängigkeit des Mietverhältnisses vom Bestand des Arbeitsverhältnisses genießt die Klägerin nicht den Schutz nach den allgemeinen Mietrechtsbestimmungen. Es handelt sich dabei um eine für die Beschäftigung von Hauswarten übliche Vertragsgestaltung. Die Ausübung der sich daraus für den Arbeitgeber und Vermieter ergebenden Rechtsposition unterliegt indessen dem Gebot von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.

Die Klägerin verliert mit dem Arbeitsverhältnis eine Wohnung, die sie seit über drei Jahrzehnten bewohnt, wobei völlig ungewiß ist, ob sie zu annehmbaren Bedingungen ein ortsnahe Ersatzwohnung finden würde. Daraus ergibt sich, daß die Beklagten im Wege der streitgegenständlichen Kündigung des Arbeitsvertrages eine Arbeitnehmerin im fortgeschrittenen Alter ihres angestammten sozialen Umfeldes berauben und ihr damit einen schweren Nachteil zufügen. Dies hält die Kammer im Hinblick auf die lange Dauer des Mietverhältnisses für treuwidrig, wenn den Beklagten für ihr Vorgehen kein triftiger Grund zur Seite steht, der z.B. darin bestehen könnte, daß die Beklagten gerade die von der Klägerin innegehabte Wohnung für die Begründung eines anderweitigen Hauswart-Dienstverhältnisses benötigen. Derartiges ist jedoch nicht vorgetragen. Die Beklagten ließen sich über ihre Prozeßbevollmächtigten lediglich in der Weise ein, daß sie mit der Klägerin nicht mehr zusammenarbeiten wollten. Dies begründet aber kein nachvollziehbares Interesse, die Klägerin aus der Wohnung zu drängen. Aus diesem Grunde wären die Beklagten zur Vermeidung der Unwirksamkeit der Kündigung gehalten gewesen, mit dieser das Angebot an die Klägerin zu verbinden, das Mietverhältnis vom Bestand des Arbeitsverhältnisses zu lösen und es im übrigen zu den bisherigen Bedingungen fortzusetzen, woran es vorliegend fehlt. ArbG Berlin 29. Kammer, Urteil vom 7. August 1998, Az: 29 Ca 5325/98 Bibliothek BAG (Gründe) weitere Fundstelle: Grundeigentum 1999, 48-49

Zu den Anforderungen an Gartenarbeiten

Vermietern ist dringend zu empfehlen, die vom Mieter zu erbringenden Dienstleistungen so genau wie irgend möglich im Mietvertrag zu beschreiben. Steht im Mietvertrag beispielsweise lediglich:“Der Mieter verpflichtet sich den garten zu pflegen“, so kann allenfalls nach dem folgenden, vom LG Köln aufgestellten Grundsatz verfahren werden:

Immer wenn bei der Gartenpflege mehrere Gestaltungsmöglichkeiten bestehen, zB wenn vereinbart wird, dass Bäume und Sträucher sachgerecht zu beschneiden sind, hat der Mieter, dem die Gartenpflege im Mietvertrag übertragen worden ist, einen großzügig zu beurteilenden Ermessensspielraum. Die Grenze zu einer Vertragverletzung (Pflichtverletzung) ist dort erreicht, wo der Mieter den Garten nicht mehr wild wachsen, sondern verwildern läßt. LG Köln 1. Zivilkammer, Urteil vom 11. Januar 1996, Az: 1 S 149/95 Quelle: NJWE-MietR 1996, 243

Mietrecht 05 – 2012 Mietrechtslexikon