Die Haftung des Mieters für Brandschäden am Gebäude

Wer haftet für Brandschäden am Gebäude?

Auch wenn ein Mieter beispielsweise einen Brand in seiner Küche durch überhitztes Fett (Topf auf dem Herd vergessen) selbst verursacht hat, muss der Vermieter diesen Schaden beheben. Dies hat der BGH in letzter Instanz mit Urteil vom 19. November 2014 (Az.: VIII ZR 191/13) entschieden.

Grundsätzlich gibt es allerdings keine Verpflichtung für Vermieter, Schäden, die der Mieter selbst schuldhaft verursacht hat, instand zu setzen, denn die Pflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten entfällt, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. Dies gilt nach der heutigen Entscheidung des BGH aber nicht, wenn für den Schaden eine eintrittspflichtige Wohngebäude-versicherung besteht, deren Kosten auf den Mieter umgelegt worden sind. In diesem Fall ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, die Versicherung in Anspruch zu nehmen und den Schaden zu beseitigen oder auf Schadensersatz gegenüber dem Mieter zu verzichten. Mieter können in Fällen dieser Art, da eine Mangel des Mietobjektes vorliegt, nach der dieser Rechtsprechung des BGH die Beseitigung des Mangels (Brandschaden) vom Vermieter verlangen und auch während der Dauer einer Beeinträchtigung der Nutzung des Objektes die Miete mindern.

Der Vermieter ist also bei Bestehen einer Gebäudebrandversicherung dazu verpflichtet, das Mietobjekt nach einem Brandschaden wieder herzustellen.

Dennoch darf nicht übersehen werden, dass der Mieter für alle von ihm schuldhaft verursachten Brandschäden haftet!
Die Haftung umfasst sowohl Schäden, die am Gebäude in dem sich die Wohnung befindet entstanden sind, als auch Schäden an Nachbargrundstücken, zum Beispiel durch Rauch, Ruß oder Löschwasser. Man nennt dies den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch. Für die Schäden an Nachbargrundstücken haftet neben dem Mieter auch der Vermieter. Dabei ist die Schadensersatzpflicht nicht auf die reinen Gebäudeschäden beschränkt, sondern bezieht sich auch auf bewegliches Sachen des Nachbarn (oder eines Mieters des Nachbarn) die sich im Gebäude befinden. Beispiel: Warenbestände in einem Ladengeschäft (OLG Stuttgart Urteil vom 23. 2. 2007 – 10 U 226/06 – mit weiteren Nachweisen). Die Haftung ist unabhängig von einem Verschulden, es kommt lediglich auf die Verursachung an.

Versicherungsleistungen:
Sofern der Mieter den Brand nicht grob fahrlässig oder gar vorsätzlich herbeigeführt hat, wird der Schaden am Gebäude und an anderen Wohnungen von der Gebäudefeuerversicherung des Vermieters bezahlt, ansonsten ist die Versicherung gemäß § 81 VVG (Versicherungsvertragsgesetz) zu einer Leistungskürzung berechtigt. Einzelfälle dazu siehe >> Adentskranz >> brennender Fetttopf.

Aus der besonderen Interessenslage bei Schadensfällen im Mietverhältnis folgt – jedenfalls dann, wenn die Versicherungsprämien auf die Mieter abgewälzt werden – die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die bestehende Versicherung auch in Anspruch zu nehmen (BGH, Urteil vom 3.11. 2004 – VII ZR 28/04) und ein Verzicht auf Schadensersatzanspürche gegenüber dem Mieter (BGH, 19.11.2014 – VIII ZR 191/13). Verletzt der Vermieter seine Pflicht, den Schaden über die Versicherung abzuwickeln, kann der Mieter entsprechenden Ansprüchen des Vermieters (Zahlung der Kosten für die Schadensbeseitigung) einen Schadensersatzanspruch aus sogenannter „positiver Vertragsverletzung“ entgegenhalten (BGH a.a.o.).

Bezahlt die Versicherung schließlich den Schaden, so kann sie sich nicht beim Mieter im Wege des Rückgriffs schadlos halten, sofern dem Mieter nur leicht fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen ist (BGHZ 145,393, 397 ff [=WM 2001,122]). Etwas anderes gilt also nur dann, wenn der Mieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat. Die Versicherung muss den Schaden des Vermieters dann zwar auch ersetzen, kann sich aber anschließend beim Mieter schadlos halten (Regress).

Fragen zur Beweislast

Grundsätzlich trägt derjenige, welcher einen Schadensersatzanspruch geltend macht die Beweislast, d.h. er muss alle rechtlichen Voraussetzungen beweisen, aus denen sich der Schadensersatzanspruch ergibt. Im Mietrecht (§ 538 BGB) findet eine Umkehr der Beweislast statt (ständige Rechtsprechung des BGH, z.B. Urteile vom 26.11.1997 und 03.11.2004 – VII ZR 28/04), damit muss im Ergebnis der Mieter in der Regel nachweisen, dass ihn kein Verschulden trifft. Erforderlich ist aber, dass der Schaden in der gemieteten Wohnung oder den zur Mitbenutzung überlassenen Gmeinschaftsräumen durch „Mietgebrauch“ entstanden ist (also zum Beispiel nicht durch vom Vermieter beauftragte Handwerker). Läßt sich dagegen – insbesondere bei Brandschäden – nicht ausschließen, dass der Schadenseintritt vom Mieter in keiner Weise veranlaßt oder beeinflußt worden ist, so bleibt es bei der Beweislast des Vermieters (BGHZ 131,95, 103 f). Der Vermieter muss dem Mieter also eine Verursachung und ein Verschulden an dem Brand nachweisen. Insbesondere muss der Vermieter dabei nach Ansicht des BGH (a.a.o.) nachweisen, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach § 278 BGB) haftet (allgemeine Meinung im Mietrecht).

Einzelfälle zur Haftung

Wird ein Brand durch ein Kind der Mieters verursacht, so wird dem Mieter in aller Regel ein so genanntes „Überwachungsverschulden“ vorzuwerfen sein, womit seine Haftung für den Schaden begründet ist. Zur Aufsichtspflicht über Kinder das nachfolgende Urteil des OLG Düsseldorf 22. Zivilsenat, (Urteil vom 15. September 2000, Az: 22 U 19/00):

„1. An die Beaufsichtigung bis zu 4jähriger Kinder sind aufgrund deren fehlender Einsichtsfähigkeit hohe Anforderungen zu stellen, wenn es um die Verhinderung von Brandschäden geht (Anschluß OLG Hamm, 13. Januar 1995, 30 U 194/94, MDR 1995, 370). Zwar ist nicht erforderlich, daß ein solches Kind den ganzen Tag ohne Unterbrechung beobachtet wird. Allerdings muß bei kleineren Kindern gewährleistet sein, daß Gefahrensituationen in kürzerer Zeit erkannt werden können und eine Möglichkeit zum Eingriff besteht (Anschluß OLG Oldenburg (Oldenburg), 12. April 1994, 5 U 161/93, MDR 1995, 699).
2. Zwar ist es nicht zu beanstanden, daß sich ein 3jähriges Kind in einer überschaubaren Wohnung ohne ständige Aufsicht bewegt. Wenn aber ein gefahrenträchtiges Handeln naheliegt, weil das Kind bereits einmal versucht hat, selbständig den Elektroherd einzuschalten, darf sich der Aufsichtspflichtige nicht auf eine bloße Ermahnung beschränken. Er muß eine weitere Beschäftigung mit dem Herd unterbinden oder jedenfalls (hier: vor dem Verlassen der Wohnung) überprüfen, ob sich das Kind wieder an dem Herd zu schaffen gemacht hat.“ Quelle: OLGR Düsseldorf 2001, 22-24.

Mietrecht 11 – 2014 Mietrechtslexikon