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Mietrecht: Jährliche Abrechnung, Ausschlussfrist
Vorbemerkung: das nachstehend kommentierte Mietrecht gilt nur für Wohnraummiete – nicht für Gewerbemiete § 549 Abs 1 BGB.
Im deutsche Mietrecht gibt es drei unterschiedliche Methoden Mietzahlungen zu vereinbaren:
1. Inklusivmiete: Alle Mietnebenkosten (=Betriebskosten) sind enthalten.
2. Betriebskostenpauschale: Für die Mietnebenkosten ist die Zahlung einer Monats-pauschale vereinbart. Mit der pauschalen Zahlung (meist monatlich) sind alle Kosten abgegolten. Die Pauschale kann jederzeit noch oben oder unten abgeändert werden (§ 560 BGB) soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Details siehe >>>> BK-Pauschale
3. Betriebskostenvorauszahlungen: Der Mieter leistet monatliche Zahlungen und erhält jeweils am Jahresende eine Abrechnung (§ 560 Abs 4 BGB) über die Mietnebenkosten
vom Vermieter. Diese Form ist heute der Regelfall. Mischformen beider Systeme sind zulässig.
Ausschlussfrist: Seit der Mietrechtsreform 2001 ist der Vermieter verpflichtet, über die Betriebskosten – sofern Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind – jährlich abzurechnen ( § 556 Abs 3 BGB).
Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet § 556 Abs 3 BGB. Daraus kann geschlossen werden, dass der Vermieter umgekehrt zu Teilabrechnungen berechtigt ist. Zum Beispiel kann er ein „Rumpfjahr“ nach Abschluss der Bauarbeiten und Erstbezug bilden und abrechnen.
Ausschlussfristen für Mieter und Vermieter, Nachforderung:
Der Vermieter muss dem Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen.
Die Abrechnungsfrist wird nach einhelliger Ansicht nur dann gewahrt, wenn der Vermieter noch vor Ablauf der Jahresfrist eine zumindest formell ordnungsgemäßen Abrechnung dem Mieter vorlegt.
Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des BGH dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (BGH Urteil vom 20.1.2016 – VIII ZR 93/1517), und wenn sie für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar und verständlich ist (BGH, Urteil vom vom 9. April 2008 VIII ZR 84/07).
Der BGH hat mit dem Urteil des Jahres 2016 seine bisherige Rechtsprechung zu den Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung nicht festgehalten, wonach die Angabe lediglich „bereinigter“ Gesamtkosten bereits die Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen zur Folge hat.
Vermieter können Betriebskosten nur dann nachfordern, wenn dem Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist eine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt worden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er sei dazu bereit, die Nachforderung zu begleichen. BGH, Urteil vom 9. April 2008 VIII ZR 84/07. Dabei spielt es rechtlich keine Rolle ob der Mieter gegen eine ihm zugegangene Abrechnung Einwendungen vorbringt oder den Vermieter darauf hinweist, dass die Abrechnung nicht ordnungsgemäß (da bspw. unverständlich ) erfolgt ist. Auch wenn der Mieter zu der Abrechnung schweigt, kann er sich nach Ablauf der Jahresfrist darauf berufen, dass diese formell nicht ordnungsgemäß sei. Zu beachten ist aber, dass der Vermieter eine einmal erstellte Abrechnung bezüglich inhaltlicher Fehler auch nach Fristablauf noch korrigieren kann (siehe dazu weiter unten).
Versäumt der Vermieter dies Abrechnungsfrist, so ist er mit Nachforderungen an den Mieter ausgeschlossen § 556 Abs 3 BGB. Der Zweck der Ausschlussfrist bestehe nach Ansicht des BGH ( Urteil vom 9. April 2008 VIII ZR 84/07) darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Es wird daher keine Ausnahmen geben.
Der Mieter kann aber sowohl die Abrechnung als auch Guthaben zu seinen Gunsten auch noch nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist vom Vermieter verlangen. Dies gilt nur für die Vermietung von Wohnraum. Für Gewerbeobjekte gibt es keine Ausschlussfristen für die Betriebskostenabrechnung.
Ausnahme: hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten, ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter auch nach Fristablauf noch möglich. Die verspätete Vorlage der Abrechnung durch den Hausverwalter oder ein Abrechnungsunternehmen ist aber vom Vermieter zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).
Korrektur der Abrechnung:
Der Vermieter kann seine Abrechnung, wenn er sie formell ordnungsgemäß innerhalb der 12-monatigen Frist dem Mieter übersandt hat auch nach Fristablauf noch korrigieren, wenn inhaltliche Fehler vorhanden sind. Er kann also auch nach Fristablauf noch Nachforderungen stellen, wenn die Nachforderung auf inhaltlichen Fehlern beruht. BGH (Urteil vom 17.11.2004 Az: VIII ZR 115/04). Nachforderungen sind aber auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zwar noch innerhalb der Frist eine Abrechnung erteilt hat, diese aber aus irgend einem Grund formell unwirksam war (siehe oben). AG Berlin-Mitte, vom 31. Oktober 2001, Az: 18 C 259/01
Ein Schreibfehler in einer Betriebskostenaufstellung, der nachträglich korrigiert wird, führt mithin nicht zur Unwirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung bzw Betriebskostenerhöhungs-erklärung. AG Schöneberg, Urteil vom 28. September 1984, Az: 15 C 181/84.
Verjährungsfrist
Die Ausschlussfrist ist aber von der Verjährungsfrist zu unterscheiden: Ist eine Abrechnung innerhalb der 12-monatigen Frist erteilt worden, so verjähren diese Forderungen in 3 Jahren ( § 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginn aber erst mit Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist. Nebenkostenforderungen aus dem Jahr 2000 und davor sind daher mit Ablauf des 31. 12. 2003 verjährt. (§§ 195, 199 BGB) >>>Verjährung.
Beispiel zu Verdeutlichung:
Der Vermieter rechnet die Nebenkosten jährlich jeweils für den Zeitraum 01.Mai. bis 30. April ab. Er muss dann den Zeitraum 01. Mai – 30. April 2002 bis spätestens 30. April 2003 (Folgejahr!) abgerechnet haben. Es kommt dabei auf den Eingang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter an! Geht die Abrechnung nach dem 30. April 2003 (für Periode 2002) beim Mieter ein, braucht er nicht mehr zu bezahlen – Ausschlussfrist § 556 Abs 3 BGB.
Umgekehrt ist der Mieter nach zwölf Monaten (siehe § 556 Abs 3 Satz 5 BGB ) ab dem
Zugang der Abrechnung mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen. Hat der Mieter sich also ein Jahr nach der Abrechnung nicht gemeldet, kann er beispielsweise vor Gericht nicht mehr einzelne Einwendungen geltend machen und behaupten, die Abrechnung sei unrichtig.
Mithin haben sowohl Mieter als auch Vermieter gewisse Fristen einzuhalten, wobei der Abrechnung des Vermieters größere Bedeutung zukommt. Wenn das Ende der Abrechnungsfrist droht, wird es sich empfehlen, die Abrechnung unter Zeugen oder per Einschreiben-Rückschein dem Mieter zu übermitteln. Wegen der zwölfmonatigen Einwendungsfrist des Mieters kann es sich für den Vermieter empfehlen, nach Übermittlung der Betriebskostenabrechnung zunächst zwölf Monate abzuwarten, bis er die Nachzahlung gerichtlich geltend macht.
Rückforderungsrecht – der Mieter hat trotz Eintritt der Verwirkung bezahlt
Ein Mieter, der trotz verspäteter Abrechnung Betriebskosten und damit eingetretener „Verjährung“ an den Vermieter nachgezahlt hat, kann diese rechtsgrundlos geleistete Nachzahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung wieder zurückfordern ( BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05 ). § 214 Abs. 2 BGB, wonach eine Rückforderung der auf einen verjährten Anspruch geleisteten Zahlung nicht möglich ist, sei auf gesetzlich ausgeschlossene Ansprüche nach Ansicht des BGH nicht entsprechend anwendbar. Anders als der Ablauf einer Verjährungsfrist führt der Ablauf der Ausschlussfrist zu einem Untergang der Rechte des Vermieters (BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VII ZR 94/05). Die Leistung ist rechtsgrundlos erfolgt, der Vermieter ist in Höhe der Zahlung bereichert. („ungerechtfertigte Bereicherung“). Insoweit beträgt die Verjährungsfrist 3 Jahre (regelmäßige Verjährung § 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt mit Schluss des Jahres in dem Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB).
Die vorbehaltslose Zahlung der Betriebskosten stellt nach Ansicht des BGH (a.a.O.) auch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis dar. Im Falle eines Schuldanerkenntnisses könnte der Mieter geleistete Zahlungen nicht zurückfordern.
Die Abrechnung
Wie muss die Betriebskostenabrechnung aussehen? Sind Belege beizufügen? Wann ist die Nachzahlung fällig?
Zu diesen Fragen siehe >>>Abrechnung
Mietrecht 03 – 2016 Mietrechtslexikon