Mietrecht: Beendigung des Mietverhältnisses

Mietrecht: Beendigung des Mietverhältnisses, Rückgabepflicht, Räumung

Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der Frist für die es ein gegangen worden ist (bei Zeit-mietverträgen). Im Falle von unbefristeten Verträgen endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist, vorausgesetzt, die Kündigung ist wirksam. Enthält das Kündigungsschreiben bei einer außerordentlichen Kündigung keine Frist, so endet das Mietverhältnis mit Zugang der Kündigung. >>> Zugang
Beispiel: Der Vermieter kündigt frist- und formgerecht aufgrund berechtigten Eigenbedarfes am 2. März zum 31. Mai. In diesem Fall endet das Mietverhältnis am 31. Mai um 24:00 Uhr und der Anspruch des Vermieter auf Rückgabe der Wohnung (§ 546 BGB)
entsteht, und zwar am 1. Juni um genau 0:00 Uhr. Der Mieter ist verpflichtet bis zu diesem Termin auszuziehen und die Wohnung geräumt dem Vermieter zu übergeben.

Pflichten des Mieters bei Rückgabe

Der Mieter muss das Mietobjekt in vertragsgemäßen Zustand versetzen. Dazu gehört die Durchführung von Schönheitsreparaturen – soweit der Mieter hierzu vertraglich verpflichtet ist – und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes siehe » Rückbaupflicht.

Auch alle Einbaumöbel, einen selbst verlegten Teppichboden oder ähnliches muss der Mieter wieder entfernen. Verläßt der Mieter die Wohnung einfach, und wirft die Schlüssel ohne weiteres Zutun in den Briefkasten des Vermieters, so liegt hierin keine rechtswirksame Übergabe (LG Köln 1. Zivilkammer, Urteil vom 2. Juli 1987, Az: 1 S 609/86) siehe auch >>>Schlüssel.
Zu beachten: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter einen Übergabetermin anzubieten oder ähnliches. Rechtlich zur Rückgabe verpflichtet ist der Mieter, dieser muss deshalb dem Vermieter die Rückgabe des Mietobjektes in der richtigen Art und Weise anbieten.
Zu beachten: Der Mieter muss dem Vermieter einen Übergabetermin (in der zu übergebenden Wohnung) rechtzeitig (etwa 1 Woche vorher) mitteilen und in dem benannten Termin tatsächlich und pünktlich anwesend sein. (Tatsächliches Angebot im Sinne des § 294 BGB; BGH NJW 92,558). Der Termin muss vor dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses liegen. Beispiel: Wenn die Wohnung zum 31. März gekündigt wurde, dann muss der Übergabetermin bis spätestens 31. März stattfinden und die Wohnung übergeben werden. Nimmt der Vermieter den angebotenen Termin nicht war – und bittet auch nicht um einen Ausweichtermin, oder lehnt der Vermieter das Angebot zur Rückgabe unberechtigt ab, gerät er selbst in „Annahmeverzug“. Die Rechtsfolge für den Vermieter ist die, dass er die Entschädigung (weitere Mietzahlung bis zur Übergabe) nach § 546 a BGB solange nicht verlangen kann, wie er in Annahmeverzug ist (also die Rücknahme unberechtigt verweigert!).
Zur krankheitsbedingten Absage eines solchen Termins:

Die dem Vermieter berechtigterweise entstehenden Kosten des vereinbarten Wohnungs-abnahmetermins bei Mietvertragsbeendigung treffen den Mieter nur dann nicht, wenn er aus Krankheitsgründen rechtzeitig den Abnahmetermin absagt, so dass der Vermieter entsprechende Regelungen hätte veranlassen können. AG Köln, Urteil vom 6. Dezember 2002, Az: 206 C 214/01. In aller Regel wird bei der Abnahme eine Besichtigung durchgeführt sowie ein Übernahmeprotokoll angefertigt und von beiden Vertragspartner unterzeichnet. Einem solchen Protokoll kommt eine erhebliche Bedeutung im Sinne von Beweiswert zu! Allerdings ist weder der Vermieter noch die Mieter rechtlich dazu verpflichtet ein Protokoll anzufertigen oder zu unterzeichnen. Der Vermieter bestätigt darin die Rückgabe des Mietobjektes an ihn. Damit bestätigt er, dass der Mieter seine gesetzliche Pflicht zur Rückgabe (§ 546 BGB) erfüllt hat. Weitere Einzelheiten dazu siehe unten „Übergabe des Mietobjektes an den Vermieter“. Die Rückgabe der Wohnung bzw. des Mietobjektes an den Vermieter ist deshalb für den Mieter so wichtig, weil erst nach erfolgter Rückgabe keine Ansprüche des Vermieters wegen Nutzungsausfall mehr bestehen Vgl. § 546a BGB :

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete auch weiterhin bis zur Rückgabe verlangen. Diese Vorschrift stellt eine erheblich Erleichterung für die Durchsetzung entsprechender Ansprüche für den Vermieter dar.

Rücknahmepflicht der Vermieter

Aus verständlichen Gründen lehnen Vermieter die Rücknahme verwahrloster Wohnungen ab. Das soll aber nach Ansicht des LG Berlin ( LG Berlin 63. Zivilkammer, Urteil vom 25. April 2003, Az: 63 S 292/02) kein Grund sein, der den Vermieter berechtigt die Rücknahme abzulehnen (ebenso schon BGH 86,210). Das LG Berlin schränkt dann noch etwas ein: Nur wenn sich aus Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände ergibt, daß dem Vermieter eine Inbesitznahme nicht möglich ist, liegt eine Vorenthaltung der Mieträume durch den Mieter vor. Bleiben nur einzelne Gegenstände in der Wohnung, ist der Mieter mithin an der Inbesitznahme nicht gehindert und darf die Rücknahme bei Meidung des Eintritts von Gläubigerverzug nicht verweigern. Quelle: Grundeigentum 2003, 880. Der Vermieter, der eine verwahrloste Wohnung zurückerhält kann natürlich Ersatzansprüche wegen des etwaigen Aufwandes für die vollständige Räumung sowie wegen Rückgabe der Räume in beschädigtem oder verschlechtertem Zustand verlangen. Daneben kann der Vermieter auch Ersatz für seinen Mietausfall bis zur Weitervermietung beanspruchen. Er darf sich aber weder mit der Renovierung oder Räumung viel Zeit lassen, alles muss zügig erledigt werden § 546 a Abs 2 BGB.
Weitere Einzelheiten dazu: Die Rückgabe der Wohnung oder der Gewerberäume muss in einem ordnungsgemäßen Zustand erfolgen. Grundsätzlich erfolgt die Rückgabe der Mietsache durch Aushändigung >>>der Schlüssel und Entfernung der Sachen (Möbel, Einrichtungen und Müll) aus dem Mietobjekt.
Der Mieter muss dem Vermieter oder einem Vertreter den unbeschränkten Zutritt zu der vom ihm vollständig geräumten Wohnung ordnungsgemäß im Sinne des § 293 BGB (siehe oben) anbieten. Zur Rückgabe der Wohnung nicht nur, dass der Mieter die Wohnung räumt, sondern ebenso, dass die Schlüssel herausgegeben werden. Hierfür ist die Rückgabe der Schlüssel tatsächlich anzubieten (§ 294 BGB) siehe>>>Schlüssel. Falls der Vermieter allerdings die Annahme zu Unrecht ablehnt, gerät er in Annahmeverzug (LG Osnabrück WM 1984, 2) (AG Hannover, Urteil vom 7. Februar 2003, Az: 535 C 8222/02). Erscheint der Mieter bei einem Termin zur Wohnungsabnahme nicht, und ist der Mieter auch sonst nicht zu erreichen, so hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz der Kosten eines zur Wohnungsöffnung beauftragten Schlüsseldienstes (LG Köln WM 1976, 254). Erfüllt der Mieter seine Verpflichtung zur Übergabe bzw. Räumung nicht, kann der Vermieter ihn mittels einer Räumungsklage dazu verpflichten lassen. Der Gerichtsvollzieher führt die Räumung dann durch (siehe auch >>> Gerichts-vollzieher). Selbsthilfe des Vermieters mit sog. „Roll- oder Räumkommandos“ sind aber illegal (siehe auch nachstehend). Einzelheiten zur Räumung siehe auch nachstehende Fälle. Übergibt der Mieter die Wohnung an den Vermieter obwohl sie zum Beispiel beschädigt ist oder die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt sind, so ist die Wohnung aber dennoch „übergeben“ bzw. zurückgegeben im rechtlichen Sinn. Vermieter sollten keinesfalls die Annahme der Wohnungsschlüssel oder ähnliches verweigern! Durch die Annahme der Wohnungsschlüssel und der Rücknahme der Wohnung verliert der Eigentümer/Vermieter prinzipiell keine (er kann nur seinen Mietausfall nicht mehr auf § 546 a BGB gestützt geltend machen) gegenüber dem Mieter bestehenden Ansprüche! Der Mieter bleibt auch nach der Rückgabe verpflichtet, seine vertraglichen Verpflichtungen im vollem Umfang zu erfüllen. Er hat nur eine seiner Pflichten – nämlich die Rückgabepflicht – erfüllt. Mieter sollten nicht der irrigen Meinung sein, mit der Rückgabe der Wohnung sei für Sie alles erledigt. Erledigt ist die Sache erst dann, wenn alle vertraglichen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis erfüllt sind.

Weitere Einzelheiten zur Rückgabe und Räumung nach der Rechtsprechung

Schönheitsreparaturen:
Hat der Mieter die Wohnung vollständig geräumt, jedoch die Schönheitsreparaturen zu deren Ausführung er vertraglich verpflichtet ist, nicht ausgeführt, so ist die Rückgabepflicht dennoch erfüllt. Der Mieter schuldet aber trotz Rückgabe des Objektes noch die Ausführung der Schönheitsreparaturen und – nachdem er ergebnislos unter Fristsetzung aufefordert wurde – auch Schadensersatz in Höhe der zur Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten. Zusätzlich kann der Vermieter auch – je nach Einzelfall – eine Entschädigung für den Nutzungsausfall verlangen.
Dazu ein Urteil des LG Berlin, Urteil vom 18. Februar 2000, Az: 63 S 336/99 Quelle: Grundeigentum 2000, 677-679 :
Allein der Umstand, daß in der Wohnung nach Rückgabe noch Mängelbeseitigungsarbeiten erforderlich sind, begründet einen Mietausfallschaden nicht; der Vermieter hat vielmehr Umstände darzulegen, nach denen eine frühere Weitervermietung nicht möglich war. Zum >>> Übergabeprotokoll

Schlüsselprobleme:
Die Herausgabe und vollständige Räumung der Mietwohnung setzt aber nicht voraus, dass sämtliche Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben wurden.
OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.1999; 3 U 216/98 = NZM 2000, 463 ebenso OLG Düsseldorf ZMR 1987, 499; OLG Hamburg ZMR 1995, 18, 20. Der Vermieter kann jedoch, sofern der Mieter seiner Verpflichtung zur Rückgabe sämtlicher Wohnungsschlüsel nicht nachkommt, neue Schlösser anbringen lassen und insoweit Ersatz der Aufwendungen vom Mieter verlangen. >>>siehe auch Schlüsselrückgabe. (Abmahnung mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung erforderlich siehe auch unten !).

Einzelne Sachen in der Wohnung:
Läßt der Mieter einzelne Gegenstände in dem Objekt zurück, so ist die Mietsache dennoch zurückgegeben, der Vermieter kann keine Entschädigung für entgangene Miete (§ 546a BGB) fordern. Dieser Ansicht folgt wohl auch der BGH. In einem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter den Verteilerkasten der Telefonanlage (BGHZ 104,285) zurückgelassen. Die zurückgelassenen Sachen müssen vom Vermieter aufbewahrt werden. Ausnahmen: Es handelt sich um Sachen, an denen der Mieter erkennbar sein Eigentum aufgegeben hat. Das ist zum Beispiel bei wertlosem „Gerümpel“ der Fall (§ 959 BGB).
Mehrere Gegenstände:
Lässt der Mieter bei seinem Auszug eine erhebliche Menge ihm gehörender Gegenstände zurück (häufig die Einbauküche, eingebaute Garderoben oder Teppichböden) dann liegt keine Rückgabe vor. Der Mieter schuldet dem Vermieter Nutzungsenschädigung ( § 546a BGB ; LG Köln NJW RR 96/, 1480). Wenn der Mieter z.B. die Einbauküche noch in der Wohnung lassen will, um zu versuchen diese an einen Nachmieter zu verkaufen, muss er das Einverständnis des Vermieters dazu einholen. ( – und im Falle eines Rechtstreites auch beweisen).
Noch Müll in der Wohnung:
Werden erhebliche Mengen an Müll und die Wohnung in verwahrlostem Zustand zurückgelassen, so ist der Vermieter dennoch nach Ansicht des LG Berlin 63., Urteil vom 25. April 2003, Az: 63 S 292/02 zur Rücknahme der Wohnung verpflichtet (Ebenso BGH 86,210). Der Mieter schuldet die entgangene Miete (§ 546a BGB). Anders verhält es sich jedoch, wenn nur ein bis zwei Müllsäcke zurückgelassen werden.

„Räumkommandos“ – Selbsthilfe des Vermieters kann zur Schadensersatzpflicht führen

Der Vermieter darf von Rechts wegen nicht zur Selbsthilfe schreiten und die Sachen des Mieters auf die „Straße“ werfen. Der Vermieter muss den Mieter in jedem Einzelfall unter Fristsetzung auffordern, das Mietobjekt leerzuräumen. Wichtig: Der Vermieter muss den Mieter erst auffordern leerzuräumen und dazu eine angemessene Frist setzen, wobei er androht, nach Ablauf der Frist das Objekt auf Kosten des Mieters leeräumen zu lassen. Diese Abmahnung sollte immer schriftlich erfolgen, da der Vermieter im Streitfall die Erteilung einer Abmahnung und deren >>> Zugang beweisen muss. Erst wenn der Mieter nach Zugang der Abmahnung innerhalb der Frist nichts unternimmt, tritt Verzug ein. Zunächst schuldet der Mieter nämlich nur die Räumung und kein Geld ! Erst wenn der Mieter in Verzug ist, wandelt sich der „Erfüllungsanspruch“ in einen Geldanspruch. Der Vermieter kann nun zur Selbsthilfe schreiten, und die Wohnung oder Teile (Nebenräume) selbst räumen oder durch eine Umzugsspedition räumen lassen. Der Mieter muss die Kosten tragen. Das ist aber auschließlich nur dann rechtlich zulässig, wenn der Mieter nicht mehr in der Wohnung wohnt, sondern sie bereits aufgegeben bzw. verlassen hat. Die zurückgelassenen und geräumten Sachen müssen vom Vermieter (bzw dem Spediteur im Auftrag des Vermieters) ordnungsgemäß aufbewahrt werden. Wirft der Vermieter Gegenstände des Mieters auf den Müll, macht er sich schadensersatzpflichtig. Ausnahmen: Es handelt sich um Sachen, an denen der Mieter erkennbar sein Eigentum aufgegeben hat. Das ist zum Beispiel bei wertlosem „Gerümpel“ der Fall (§ 959 BGB).
Achtung, Haftung (!): Der Vermieter haftet auch für Schäden an Gegenständen des Mieters auch auf nicht vermieteter Fläche, wenn das von ihm beauftragte Räumkommando das Eigentum des Mieters verletzt hat (AG Köln, Urteil v. 14.10.2003 / WM 2004 Seite 618).

Beseitigung von Einrichtungen (Tapete, Fensterbänke) :
Ein Mieter ist bei Auszug verpflichtet, die von ihm in die Wohnung eingebrachten Einrichtungen zu entfernen. Dazu gehört auch eine Tapete die auf dem bei Vertragsbeginn im Badezimmer vorhandenen Feinputz aufgebracht worden ist. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, hat er die Beseitigungskosten zu tragen.
Gleiches gilt für die Kosten der Rückverlegung eines Telefonanschlusses vom Wohnzimmer in den Flur nach eigenmächtiger Änderung seitens des Mieters. Ebenfalls hat der Mieter die Kosten einer neuen Marmorfensterbank zu tragen, wenn die alte Fensterbank Metall- und Rostflecken aufweist, die nicht zu beseitigen sind. Solche Flecken gegen jedenfalls über normale Abnutzungserscheinungen hinaus und sind nicht auf ein einmaliges Versehen zurückzuführen. AG Münster, Urteil vom 9. Oktober 2000, Az: 49 C 910/00.

Die Übergabe des Mietobjektes an den Vermieter

Verläßt der Mieter die Wohnung und wirft die Schlüssel ohne weiteres Zutun in den Briefkasten des Vermieters, so liegt hierin keine rechtswirksame Übergabe. LG Köln 1. Zivilkammer, Urteil vom 2. Juli 1987, Az: 1 S 609/86 siehe dazu oben „Pflichten des Mieters oder auch >>>Schlüssel. In aller Regel wird ein >>> Übergabeprotokoll angefertigt und von beiden Vertragspartner unterzeichnet. Es besteht dazu aber keine rechtliche Verpflichtung. Einem solchen Protokoll kommt eine erhebliche Bedeutung im Sinne von Beweiswert zu. Dazu das Urteil des OLG Düsseldorf vom 27. März 2003, Az: 10 U 64/02: Haben die Parteien eine gemeinsame Wohnungsübergabe durchgeführt und den Zustand der Räume in einem von ihnen gemeinsam unterzeichneten Begehungsprotokoll dokumentiert, so muß der Mieter darlegen und beweisen, daß ein in dem Protokoll nicht aufgeführter Mangel (hier: Haarriß des Waschbeckens) bereits im Zeitpunkt der Übergabe der Räume vorhanden war. Quelle: Grundeigentum 2003, 1080. Weitere Urteile und Details siehe >>>>Übergabeprotokoll Kommt es zu keinem gemeinsamen Abnahmetermin, hat aber der Mieter die Wohnung „aufgegeben“ (siehe oben). Sollte der Vermieter den Zustand durch einen Sachverständigen feststellen lassen. Das ist häufig viel zu teuer, denn die Kosten trägt zunächst der Vermieter. Man kann aber unabhängige Zeugen mit zu Abnahme in die Wohnung nehmen, ein Protokoll anfertigen und von den Zeugen unterzeichnen lassen. Zusätzlich kann die Wohnung falls sie geräumt ist und der Mieter den Besitz aufgegeben hat, auch fotografieren. Ist eine Abnahme zum Beispiel deshalb nicht möglich, weil eine Stromliefersperre besteht, und die Wohnung völlig dunkel ist (Jalousien lassen sich nicht öffnen), kann eine vollständige Abnahme nicht durchgeführt werden. In diesem Falle ist der Zustand der Wohnung (=dunkel – Jalousien gehen nicht – Stromsperre) zunächst insoweit zu dokumentieren. Man kann dies den Mieter sofern anwesend auch unterzeichnen lassen. – Der Vermieter muss sich dann aber ausdrücklich die Geltendmachung sämtlicher Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter vor Unterschriftsleistung vorbehalten. Nach Wiederherstellung der Stromversorgung wird dann eine vollständige Abnahme (mit oder ohne Mieter) durchgeführt. Der Vermieter kann von dem Mieter keinen Schadensersatz wegen behaupteter Beschädigung bei Beendigung des Mieterverhältnisses verlangen, wenn der Vermieter durch seinen Hausmeister die Wohnung als ordnungsgemäß abgenommen hat. An diese Abnahme ist der Vermieter gebunden. AG Köln, Urteil vom 23. Mai 1985, Az: 214 C 218/84

Mietrecht 11 – 2015 Mietrechtslexikon