Mietrecht: die Anfechtung eines Mietvertrags

Mögliche Folge einer Lüge in der Selbstauskunft: die Anfechtung des Mietvertrages

Ein Mietvertrag kann ausnahmsweise (auch ein mündlicher Vertrag) von Mieter oder dem Vermieter wegen Irrtums (§ 119 BGB) oder arglistiger Täuschung (§ 123 BGB)
angefochten werden. (Überwiegende Ansicht der Rechtsprechung z. B. KG Berlin NJW-RR 2002, 155). Die Anfechtung muss aber unverzüglich – ohne schuldhaftes Verzögern – erklärt werden. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung innerhalb 1 Jahres, gerechnet von dem vom Zeitpunkt an, an dem der Erklärende Kenntnis von der Täuschung erhält. Unerheblich ist jedoch ein Motivirrtum. Zum Beispiel wenn der Mieter irrtümlich davon ausgeht, er werde in der Nähe einen Arbeitsplatz erhalten und daraufhin einen Mietvertrag unterschreibt.

Die Folge einer erfolgreichen Anfechtung eines Vertrages ist, dass er von Anfang an als nichtig anzusehen ist. Die Vetragsparteien sind verpflichtet den Vertrag rückabzuwickeln. Hat der Mieter beispielweise bereits eine Monatsmiete im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages an den Vermieter bezahlt, so muss dieser das Geld in voller Höhe zurückerstatten. In der Praxis spielt die Anfechtung wegen Irrtums eine sehr geringe Rolle.

Wird eine Partei beim Abschluß des Vertrages von der jeweils anderen Partei über wesentliche Umstände getäuscht, so stellt dies regelmäßig auch einen Grund zu einer fristlosen Kündigung dar. Die getäuschte Partei kann sowohl die Anfechtung des Vertrages (wegen arglistiger Täuschung) erklären, als auch eine Kündigung aussprechen. Beide Rechte schließen sich nicht gegenseitig aus.
Beispiel: (LG Hannover, Urteil vom 13. Januar 1982, Az: 16 S 313/81) Macht der Vermieter bei den Verhandlungen über den Abschluß des Mietvertrages deutlich, dass er die Wohnung nur an ein verheiratetes Paar abgeben will, so ist die Vorspiegelung des Verheiratetseins eine schwere Pflichtverletzung und sowohl ein Grund zur fristlosen Kündigung als auch zur Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung. Quelle: GemWW 1983, 389-389.

Die Offenbarungspflicht beim Vertragsabschluß im Mietrecht

Allgemein

Verschweigt eine Partei beim Abschluß des Vertrages einen Umstand, so ist dieses Verschweigen nur dann mietrechtlich erheblich und berechtigt zu einer Anfechtung, wenn eine Verpflichtung zur Aufklärung (Offenbarungspflicht) angenommen werden kann.
Eine Rechtspflicht zur Aufklärung des Vertragspartners besteht nur in Bezug auf Umstände, deren Mitteilung nach Treu und Glauben und den im Verkehr herrschenden Anschauungen geboten ist, so daß der andere Vertragsteil nach Lage des Falles die Aufklärung erwarten konnte. Es besteht keine Rechtspflicht, den Kontrahenten über alle Umstände von sich aus umfassend aufzuklären, die für dessen Vertragsentschluß allenfalls von Bedeutung sein können. Vielmehr muß der gegenläufige Grundsatz berücksichtigt werden, daß derjenige, der einen Vertrag schließt, sich selbst über die für ihn wesentlichen Umstände zu vergewissern hat. Es braucht daher nicht auf Umstände hingewiesen werden, von denen angenommen werden darf, der Vertragspartner werde nach ihnen fragen, falls er auf sie Wert legt (BGH NJW 1989, 763 f; MünchKomm/BGB/Kramer 3. Aufl., § 125 Rdnr. 15).

Eine Aufklärungspflicht besteht nur hinsichtlich solcher wesentlicher Umstände, die den Vertragszweck des anderen Vertragsteils vereiteln können und daher für dessen Entschluß von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte. Eine intensivierte Aufklärungspflicht ist vor allem dann anzunehmen, wenn der Vertragspartner geschäftlich unerfahren ist und/oder auf die Fachkunde der Gegenseite vertraut oder dieser wegen seiner überlegenen Fachkenntnisse geradezu als Berater hervortritt. Davon abgesehen müssen auch ungünstige Eigenschaften des Mietobjektes grundsätzlich nicht ohne Befragung offenbart werden (MünchKomm/Kramer aaO, m. Nachw. aus der Rechtsprechung). Kann davon ausgegangen werden, daß der Vertragspartner aufgrund seines Berufes und seiner Erfahrungen oder aus sonstigen Quellen die nötigen Kenntnisse besitzt, auf die es ankommt, ist eine Aufklärungs- oder Offenbarungspflicht begrenzt und entfällt unter Umständen ganz.

Beispiel für Offenbarungspflicht des Vermieters

Ein rheumakranker Mieter legt besonderen Wert auf eine trockene Wohnung und teilt dies dem Vermieter bei Vertragsabschluß mit. Ist die Wohnung feucht, so hat der Vermieter die Pflicht, ihn darauf hinzuweisen.
Zu beachten: Der jenige, der die Anfechtung des Vertrages erklärt, muss alle Umstände dafür darlegen und beweisen. Der Anfechtende kann gegenüber dem anderen Teil zu Schadensersatz verpflichtet sein ( § 122 BGB).

Offenbarungspflicht über finanzielle Verhältnisse

Ganz allgemein besteht nach der überwiegenden Meinung in der Rechtsprechung für jeden Mietinteressenten eine Offenbarungspflicht hinsichtlich seiner finanziellen Verhältnisse, dazu ein Beispiel aus der Rechtsprechung:

Vergeblich bemühte sich ein Mieter darum, die Wohnungsschlüssel einer kürzlich angemieteten Wohnung vom Vermieter zu erhalten. Das Amtsgericht Leer (Urteil vom 14.10.2008, Az.: 70 C 1237/08) lehnte die mittels einstweiliger Verfügung beantragte Herausgabe der Schlüssel durch den Vermieter ab. Bei den Verhandlungen über den Mietvertrag hatte der Mieter seine finanziellen Verhältnisse gegenüber dem Vermieter verschleiert. Er hatte behauptet, seinen Lebensunterhalt verdiene er in weitem Umfang als Computerexperte, die eidesstattliche Versicherung habe er noch nie abgegeben. Dazu hatte er dem Vermieter auch eine passende Visitenkarte vorgelegt. Tatsächlich aber lebte der Mieter von Arbeitslosengeld II und die eidesstattliche Versicherung hatte er auch bereits ableisten müssen. Was die finanziellen Verhältnisse anbetrifft, geht die Rechtsprechung von einer Offenbarungspflicht der Mietinteressenten aus. Insbesondere müssen Mieter offenbaren, wenn sie schon einmal die eidesstattliche Versicherung abgelegt haben. Zerrüttete finanzielle Verhältnisse gefährden die Vermieterinteressen in einem solchen Maße, dass nicht angenommen werden kann, der Vermieter hätte den Mietvertrag auch bei Kenntnis der wirklichen Verhältnisse abgeschlossen. Solche auf Täuschung und Verschleierung basierende Mietverträge kann der Vermieter daher anfechten. Bei einer berechtigten Anfechtung ist der Mietvertrag von Anfang an als nichtig anzusehen. Die Übergabe der Wohnungsschlüssel kann also – wie im hier entschiedenen Fall – berechtigt verweigert werden. Zur Offenbarungspflicht siehe auch Beschluss des LG Bonn v. 16.11. 2005 – Az. 6 T 312/15.

Anfechtungsgrund Lage des Mietobjektes (Beispiel)

(LG Dortmund 11. Zivilkammer, Urteil vom 6. Dezember 2001, Az: 11 S 162/01) Den Vermieter trifft bei Abschluss des Mietvertrages keine Aufklärungspflicht über einen in 1 km Entfernung vom Mietobjekt betriebenen Swinger-Club. Der Mieter kann deshalb den Mietvertrag nicht wegen arglistiger Täuschung anfechten.

Anfechtungsgrund desolate Vermögensverhältnisse des Mieters (Beispiel)

(AG Hamburg, Urteil vom 6. Mai 2003, Az: 48 C 636/02 ). Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann wegen arglistiger Täuschung gekündigt werden, wenn der Mieter in einer Selbstauskunft gegenüber dem Vermieter der Wahrheit zuwider versichert, daß in den letzten 5 Jahren kein Insolvenzverfahren gegen ihn eröffnet worden sei.
Auch wenn die Mieterseite aus 2 Personen besteht, berechtigt die arglistige Täuschung eines Vertragspartners den Vermieter zur Anfechtung des gesamten Vertrages. Quelle: ZMR 2003, 744-745.

Anfechtungsgrund Aufklärungspflicht verletzt- Insolvenzverfahren

Der Mieter muss ungefragt dem Vermieter offenbaren, sofern über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Details dazu siehe >> Insolvenz
Generell gilt hinsichtlich der Einkommenverhältnisse des Mieters nach ganz überwiegender Ansicht folgendes:
Zwar ist der Mieter nicht verpflichtet, vor Vertragsabschluß ohne Befragen den Vermieter über seine Einkommensverhältnisse und über seine Vermögenslage aufzuklären; wird er aber nach seiner Solvenz befragt, so darf er hierüber keine falschen Auskünfte erteilen. Verschweigt der Mietinteressent auf die Frage des Vermieters nach seiner Zahlungsfähigkeit eine kurz zuvor abgegebene eidesstattliche Versicherung sowie den Umstand seiner Arbeitslosigkeit, so kann der Vermieter den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (Vergleiche Urteil AG Hagen (Westfalen), 5. Juli 1984, 13 C 414/84, WuM 1984, 296; AG Miesbach, Urteil vom 5. August 1986, Az: 3 C 919/86 ).

Keine Anfechtung wegen zu kleiner Wohnfläche (Beispiel)

KG Berlin 20. Zivilsenat, Urteil vom 15. Januar 2001, Az: 20 U 2641/99 . Weicht die im Mietvertrag ausgewiesene Mietfläche von der tatsächlichen Fläche des Wohnraumes ab, dann kann der Mieter wegen dieses Mangels nach Überlassung des Gebrauchs der Mietsache nur einen Anspruch auf Minderung des Mietzinses gem BGB § 537 Abs 1 S 1 geltend machen. Eine Arglistanfechtung des Mietvertrages gem BGB § 123 Abs 1 ist dann ausgeschlossen. Quelle: KGR Berlin 2002, 110.

Anfechtungsgrund bevorstehende Bauarbeiten (Beispiel)

(KG Berlin 8. Zivilsenat, Urteil vom 15. April 1999, Az: 8 U 1509/97 ). Wenn dem Vermieter eines Ladenlokals (hier: zum Betrieb einer Feinkosthandlung) bekannt ist, daß sein Mieter ein neues Geschäft eröffnen will und demzufolge darauf angewiesen ist, einen neuen Kundenstamm zu erwerben, muß er den Mieter vor Vertragsschluß über eine geplante Fassadenrenovierung mit Vollwärmeschutz, die voraussichtlich mehrere Monate dauern wird (und den Zugang zu dem Ladenlokal beeinträchtigen wird) aufklären. Unterläßt er die gebotene Aufklärung, ist der Mietvertrag nach Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gemäß BGB §§ 123, 142 als von Anfang an unwirksam anzusehen. Quelle: KGR Berlin 1999, 314-315.

Anfechtungsgrung falsche Berufsangabe (Beispiel)

Erklärt der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auf ausdrückliche Frage des Vermieters, Designer zu sein und gut zu verdienen, obwohl das tatsächlich nicht zutrifft, so kann der Vermieter den Mietvertrag erfolgreich anfechten, meinte das Amtsgericht Saarlouis, Urteil vom 17.09.1999; 29 C 739/99 = NZM 2000, 459. Falsche Angaben des Mieters über sein Einkommen in einer Selbstauskunft dass der Mieter in der von ihm bekundeten Hoffnung, seine Zeit als Sozialhilfeempfänger hinter sich lassen zu können diese Tatsache verdrängt, schließt Täuschungswillen und Täuschungsvorsatz nicht aus. Siehe dazu auch >>> Selbstauskunft

Sonderfall: Vertrag unterschrieben ohne ihn vorher zu lesen

Die Anfechtung eines Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung entfällt, wenn der Mieter den Mietvertrag unterschreibt, ohne ihn gelesen zu haben. Wenn sich jemand entschließt, das Angebot eines Vertragspartners unbesehen anzunehmen, so fehlt es an einer Kausalität (LG Berlin 64. Zivilkammer, Urteil vom 11. Mai 1990, Az: 64 S 511/90 ).

Verbraucherschutz: Das Gesetz über den Widerruf von Haustürgeschäften ist auf Mietverträge nicht anzuwenden. Der Begriff „Vertrag über eine entgeltliche Leistung“ in Haustürwiderrufsgesetz ist einschränkend dahingehend auszulegen, daß Mietverträge nicht erfaßt werden (vergleiche LG Frankfurt, 10. Januar 1989, 2/11 S 133/88, NJW-RR 1989, 824). Grundeigentum 1990, 711.

Mietrecht 09 – 2012 Mietrechtslexikon Anfechtung eines Mietvertrages.